창원지방법원 2024타경116498. 창원시 성산구 중앙동 상지솔리움 3층 306호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 조사상 집합건축물대장 용도는 위락시설(유흥주점)입니다. 현재 소유자는 이세미이며, 2017년 4월 14일 대구은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 등기된 동대구농업협동조합 가압류, 창원시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건의 어려움은 등기보다 환금성과 현장 상태 쪽에 집중돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 306호 (중앙동,상지솔리움) |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) |
| 건물 | 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이세미 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 24,970,000원 (5회 유찰) |
| 사건 청구액 | 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 4월 14일 설정된 대구은행 근저당권 840,000,000원이 말소기준입니다. 2023년 동대구농업협동조합 가압류 200,000,000원과 창원시 압류, 2024년 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 영천시 압류는 2025년 1월 3일 이미 말소됐습니다.
② 가격·환금성 — 81% 하락보다 ‘왜 5번 유찰됐나’가 중요
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 24,970,000원으로 감정가의 약 19.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 직접 검증할 근거가 없습니다.
오히려 가격 판단에서 더 무겁게 볼 정보는 5회 유찰, 위락시설(유흥주점)이라는 특수 용도, 그리고 약 3년 전부터 영업하지 않고 있다는 조사내용입니다. 일반 주거용과 달리 수요층이 제한될 수 있는 시설인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 24,970,000원 | 24,120,540원 | 1,015,879,460원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,479,000원 | 16,764,378원 | 1,023,235,622원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12,235,300원 | 11,615,065원 | 1,028,384,935원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당 규모는 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 24,120,540원 |
| 3. 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,040,000,000원 중 채권자 예상배당은 24,120,540원이며, 예상 미배당은 1,015,879,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 중앙동 ‘중앙동행정복지센터’ 북동측 인근이며, 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량출입이 자유롭고 관내 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이며, 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문조사됐습니다.
- 건물. 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북서측 소로2류 일방통행로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 현황 상업용지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가 조사상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 실제 점유자와 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024.12.16 기준 약 15,900,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 현재 정확한 미납액과 정산 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 영업 가능성 확인. 약 3년 전부터 영업하지 않은 위락시설(유흥주점)이므로 재사용·임대·매각 가능성을 실제 수요와 함께 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 19.2%라는 할인율보다 주변 동일·유사 용도의 실제 거래·임대 사례를 별도로 확인하는 것이 우선입니다.
- 권리 원본 대조. 2017.04.14 대구은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2017년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 24,970,000원까지 내려온 배경에는 5회 유찰, 유흥주점이라는 특수 용도, 장기간 영업중단, 약 15,900,000원의 미납관리비가 함께 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하기보다, 현장 수요와 실제 환금성 검증이 우선인 물건입니다.
