창원지방법원 2024타경116498. 상지솔리움 3층 306호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가의 집합건축물대장 확인상 위락시설(유흥주점)입니다. 현재 소유자는 이세미이고, 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당권이 채권최고액 840,000,000원으로 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 동대구농업협동조합 가압류와 창원시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌는가보다 왜 네 차례나 유찰됐는가입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 27.44%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 장기 미영업, 위락시설 용도, 약 15,900,000원의 관리비 미납과 임대관계 미상이라는 현장 변수를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 306호 (중앙동, 상지솔리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) · 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문 |
| 소유자 | 이세미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 35,672,000원 (4회 유찰, 감정가의 27.44%) |
| 말소기준권리 | 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 현재 경매개시 | 2024.12.11. 유디앤제일차유동화전문 유한회사 · 임의경매개시결정 |
| 청구금액 | 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 말소기준은 2017.04.14. 대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 동대구농업협동조합의 200,000,000원 가압류와 창원시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.04.07. 대구은행이 신청했던 종전 임의경매는 2024.11.20. 취하돼 2024.11.21. 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계상 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 유찰 흐름 — 27.44%를 ‘시세 할인율’로 보면 안 된다
감정가 130,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,672,000원, 감정가의 27.44%까지 내려왔습니다. 다음 회차가 진행될 경우 데이터상 5회 유찰 시 24,970,400원, 6회 유찰 시 17,479,280원 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35,672,000원 | 1,005,370,096원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 24,970,400원 | 1,015,879,067원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,479,280원 | 1,023,235,347원 | 0원 |
여기서 채권 미배당액이 커지는 것은 매수인이 그 채무를 인수한다는 뜻이 아닙니다. 현재 배당 구조상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 낮아진 최저가가 곧바로 가격 메리트를 뜻하는 것도 아닙니다. 이 사건에는 최신 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,096원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 34,629,904원 |
| 3. 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권 총액 1,040,000,000원 중 34,629,904원이 배당되고, 미배당액은 1,005,370,096원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 북동측 인근이며, 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이며, 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문됐습니다.
- 건물·설비. 철골·철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물의 3층에 위치하며, 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북서측 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 위락시설 용도와 장기간 미영업 상태, 네 차례 유찰 이력은 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 재사용 방안을 더 엄격히 검토해야 하는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 27.44%라고 해서 시세 대비 27.44%라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 유사 위락시설의 실제 매매·임대 수준을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·열쇠 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024.12.16. 기준 약 15,900,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 입찰 직전 관리사무소에서 현재 정확한 체납액과 낙찰자 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 영업 재개 가능성 확인. 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)이고 약 3년 전부터 영업하지 않은 상태로 조사됐으므로, 실제 사용계획과 관련 인허가·시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 호별 경계·공용부분 확인. 감정평가의 일부 호에는 호별 경계와 공용복도 점용 관련 유의사항이 기재돼 있습니다. 306호 해당 여부와 원상복구 의무 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 채권승계 관계 대조. 현재 경매신청 채권자와 등기상 말소기준 근저당권자 명칭이 다르므로, 경매기록의 신청권원과 채권 승계자료를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관리비 확인자료를 매각기일 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2017.04.14. 대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 감정가 130,000,000원에서 4회 유찰돼 35,672,000원까지 내려온 위락시설(유흥주점)입니다. 2024.12.16. 기준 약 3년간 영업하지 않았고 관리비도 약 15,900,000원 미납돼 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 얼마나 싼지 확인되지 않습니다.
권리는 비교적 단순하지만, 가격·용도·점유·관리비·재사용 가능성을 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 네 차례 유찰이라는 결과 자체가 시장의 낮은 수요 가능성을 보여주는 만큼, 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 낙찰 후 실제로 어떻게 사용할 수 있고 다시 팔 수 있느냐입니다.
