창원지방법원 2024타경116498. 창원시 성산구 중앙동 상지솔리움 3층 303호를 소재지로 하는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 위락시설(유흥주점)이며, 약 3년 전부터 영업을 하지 않는 것으로 조사되었습니다. 감정가 151,000,000원에서 5차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 29,004,000원까지 하락했습니다.
등기부상 말소기준은 2017년 설정된 대구은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 추정에서도 매수인이 인수하는 권리는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 권리 인수액이 없다는 사실과 건물을 추가 비용 없이 사용할 수 있다는 사실은 전혀 다릅니다. 공용부분 점용, 장기간 공실, 관리비 미납 및 실제 점유·임대관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 303호 (중앙동, 상지솔리움) |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 위락시설(유흥주점) |
| 건물 | 철골/철근콘크리트조 · 지상 18층 건물 중 3층 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 소유자 | 이세미 · 단독소유 · 2017.04.14 소유권 취득등기 |
| 감정가 | 151,000,000원 |
| 최저매각가 | 29,004,000원 |
| 유찰 현황 | 5회 유찰 · 감정가의 19.21% |
| 경매개시 채권자 | 유디앤제일차유동화전문 유한회사 |
| 신청채권액 | 840,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.14 · 을구 8번 · 주식회사대구은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 부담은 구분
현재 말소기준권리는 2017.04.14 설정된 을구 8번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2017-103호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
2023년 대구은행의 종전 임의경매개시결정은 2024년 취하되어 말소되었고, 현재 사건은 유디앤제일차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 2024년 임의경매입니다. 등기부에 적힌 종전 경매와 현재 경매를 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 및 물건 현황 — 확인 전 안전 단정 금지
| 확인 항목 | 조사 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고·조사 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 실제 점유·임대관계 별도 확인 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 대항력·보증금·명도 부담 확정 불가 |
| 영업 현황 | 약 3년 전부터 영업 중단 | 시설 상태와 재영업 가능성 확인 |
| 내부 구획 | 목록 3·4는 벽체 구분 없이 하나의 위락시설 | 호실별 경계 확인 필요 |
| 공용부분 | 목록 4의 인접 복도 일부 점용 및 구조·용도변경 | 점용 적법성·원상복구의무 확인 |
확인된 임차인이 없다는 것과 임차인이 존재하지 않는다는 것은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 임차인 인수·명도 문제가 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 관련 사항을 원본 자료로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 19%가 곧 시세의 19%는 아니다
감정가는 151,000,000원이며, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 29,004,000원입니다. 감정가 대비 비율은 19.21%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 19.21% | 29,004,000원 | 현재 매각예정 가격 |
| 6회 유찰 시 | 13.45% | 20,302,800원 | 추가 유찰 가정 |
| 7회 유찰 시 | 9.41% | 14,211,960원 | 추가 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 29,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 922,072원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 28,081,928원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,040,000,000원 | 28,081,928원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,011,918,072원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 경매개시 채권자인 유디앤제일차유동화전문 유한회사의 신청채권액은 840,000,000원이며, 회차별 추정상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 근저당권자 대구은행에 표시된 배당액과 신청채권자 배당액을 동일한 것으로 취급해서는 안 됩니다. 실제 채권양도·승계 관계와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 29,004,000원 | 28,081,928원 | 1,011,918,072원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 20,302,800원 | 19,537,350원 | 1,020,462,650원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,211,960원 | 13,556,145원 | 1,026,443,855원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,040,000,000원, 예상배당액은 28,081,928원이며, 1,011,918,072원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시에도 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어납니다. 다만 배당받지 못한 금전채권과 매수인이 인수하는 부동산상 권리는 구분해야 하며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 관리비·시설 상태 — 가격 판단의 핵심 변수
매각물건명세서 비고에 따르면 약 3년 전부터 영업을 하지 않았으며, 2024.12.16 기준 관리비 미납액은 목록 3이 약 8,000,000원, 목록 4가 약 9,000,000원으로 조사되었습니다. 두 목록의 당시 미납액은 합계 약 17,000,000원입니다.
다만 이는 과거 기준의 미납액이며, 현재 잔액이나 각 항목의 법적 승계 여부가 확정된 금액은 아닙니다. 공용부분 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 범위와 전유부분 사용료 등 승계 대상이 아닌 항목을 구분해 관리사무소에 확인해야 합니다.
위락시설로 사용되던 건물은 장기간 영업을 중단한 상태입니다. 내부 인테리어, 위생·급배수, 소방 및 전기설비의 실제 상태를 확인하고 사용하려는 업종에 맞는 시설 유지·보수 및 인허가 가능성도 검토해야 합니다. 감정평가서에는 건물 내 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비되어 있다고 기재되어 있으나, 개별 호실 설비의 현재 작동 상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 중앙동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근입니다. 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량 출입이 자유로우며, 관내 교통편을 고려한 전반적인 교통이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 광로1류, 북서측으로 소로2류 일방통행로에 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(배후도시)에 해당합니다. 위락시설이라는 실제 용도와 향후 활용 업종의 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 면적 2,947.9㎡의 상업용지이며, 공시지가 자료는 2,030,000원/㎡입니다. 전체 토지 자료를 해당 호실의 독립적인 시장가격으로 환산해서는 안 됩니다.
- 건물. 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물입니다. 외벽은 화강석재 및 외장 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 환금성. 위락시설이라는 특수용도, 장기간 영업 중단, 일괄매각과 내부 구획 문제를 고려해야 합니다. 5회 유찰 사실도 확인되지만, 실제 거래자료가 없어 적정 시장가격과 재매각 가능성을 수치로 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각목록·경계 확인. 일괄매각 대상 전체를 확인하고, 303호와 목록 3·4의 대응 관계, 각 호실의 등기·건축물대장·도면 및 실제 내부 경계를 대조해야 합니다.
- 공용 복도 점용. 목록 4의 복도 점용 범위, 사용 권원, 관리단 동의 여부, 원상복구의무 및 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 최신 잔액. 2024.12.16 기준 미납액이 아니라 현재 잔액을 확인해야 합니다. 공용·전유부분별 관리비와 실제 매수인 승계 가능액을 구분해야 합니다.
- 실제 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 시설 및 영업 재개. 장기간 영업하지 않은 위락시설의 내부 상태, 소방·전기·급배수설비, 영업 관련 인허가와 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율과 별개로 동일 건물 또는 유사 위락시설의 실제 거래가격, 임대수요와 예상 활용비용을 조사해야 합니다.
- 공동담보·채권관계. 근저당권 공동담보목록 제2017-103호와 현재 경매개시 채권자의 채권 승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 및 세금. 예상배당표는 추정치이므로 실제 채권액, 조세채권, 집행비용과 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 확인. 2026.09.30 매각 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 19%”보다 중요한 것은 실제 취득 후 부담
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 최저매각가 29,004,000원까지 내려온 5회 유찰 위락시설입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸할 예정이며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 권리·물건 전체가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
일괄매각 대상의 정확한 경계, 목록 4의 공용 복도 점용과 원상복구의무, 과거 약 17,000,000원의 관리비 미납, 임대관계 미상, 장기간 영업 중단 및 특수용도에 따른 환금성 문제가 남아 있습니다. 비교 실거래가격도 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
결론은 가격 판단 보류와 현장·서류 검증입니다. 먼저 매각범위, 실제 점유, 관리비 승계액, 공용부분 원상복구의무와 재사용 가능성을 확인해야 합니다. 그 결과를 토대로 실질취득 비용과 시장가치를 비교하는 것이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 것보다 중요합니다.
