창원지방법원 2024타경116498. 창원시 성산구 중앙동 상지솔리움 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설, 집합건축물대장상 이용상태는 위락시설(유흥주점)입니다. 현재 소유자는 이세미이며, 2017년 4월 14일 소유권 이전과 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 분석의 말소기준권리이고, 이후의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 151,000,000원에서 4회 유찰 후 최저매각가는 41,434,000원입니다. 그러나 이 사건은 ‘얼마나 내려왔는가’보다 ‘왜 여러 차례 유찰됐는가’를 먼저 봐야 합니다. 감정평가 조사상 장기간 영업하지 않는 위락시설이고, 매각물건명세서에는 내부 경계·공용부분 점용·원상복구 문제와 관리비 미납 확인 필요가 함께 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

임차인은 없습니다. 말소기준은 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 등기된 동대구농업협동조합 가압류, 창원시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 주식회사 대구은행이 신청했던 별도의 임의경매개시결정은 2024.11.20. 취하를 원인으로 2024.11.21. 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다

현재 회차는 감정가 151,000,000원에서 4회 유찰된 41,434,000원입니다. 회차 데이터상 감정가의 27% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 29,003,800원, 6회 유찰 시 20,302,660원으로 내려갑니다.

다만 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때는 최저가 비율만 보면 안 됩니다. 감정평가상 용도가 일반 주거시설이 아니라 위락시설(유흥주점)이고, 약 3년 전부터 영업하지 않은 것으로 조사됐습니다. 여기에 매각물건명세서상 내부 구조와 공용부분 관련 확인사항까지 존재합니다. 따라서 4회 유찰 자체는 가격 매력의 증명이라기보다 시장의 경계 신호로 함께 읽는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,434,000원 가정)

채권총액 1,040,000,000원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 40,288,188원이고 미배당은 999,711,812원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 현황·관리비 리스크

• 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
• 내부 경계. 목록3·4는 현황 벽체에 의한 구분 없이 1개호 형태의 위락시설로 조사됐습니다.
• 공용부분 점용. 목록4는 인접 복도 일부를 점용 중인 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사돼 공용부분 점용 여부와 원상복구의무 부담 등에 관한 확인이 필요합니다.
• 영업 상태. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이나 약 3년 전부터 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다.
• 관리비. 2024.12.16. 기준 목록3은 약 8,000,000원, 목록4는 약 9,000,000원이 미납된 상태라고 기재돼 있으며 정확한 금액은 관리사무소 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 중앙동 소재 중앙동행정복지센터 북동측 인근으로, 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
• 교통. 상지솔리움까지 차량출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 상지솔리움 남동측으로 광로1류, 북서측으로 소로2류와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(배후도시)입니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 세장형 평지이며 현황 상업용지로 이용 중이고, 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 4회 유찰·감정가 27% 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요. 위락시설의 현황과 환금성을 함께 봐야 합니다.
• 내부 구조 실측. 목록3·4의 실제 경계와 벽체 상태를 현장에서 확인하고, 일괄매각 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 복도 점용 확인. 목록4의 인접 복도 일부 점용 상태와 공용부분 해당 여부, 원상복구의무 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 재확인. 2024.12.16. 기준 목록3 약 8,000,000원·목록4 약 9,000,000원 미납 기재가 있으므로 현재 정확한 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 영업 재개 가능성 확인. 공부상 위락시설(유흥주점)이지만 장기간 영업하지 않은 것으로 조사된 만큼 실제 사용계획과 현황 적합성을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 주식회사대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하는 구조이나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “왜 네 번 유찰됐나”

이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당이고, 임차인은 없으며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.

감정가 151,000,000원이 4회 유찰돼 41,434,000원까지 내려왔지만, 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 위락시설(유흥주점)이고, 약 3년간 영업 중단, 벽체 구분 없는 내부 구조, 인접 복도 일부 점용과 원상복구 확인 필요, 목록3·4 관리비 미납이라는 현황 이슈가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 현장 리스크는 0이 아니다.” 이 사건의 승부처는 낮은 최저가보다 실제 경계·공용부분·관리비·재사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.