의정부지방법원 2024타경5314. 대상은 고양삼송한강듀클래스 3층 325호입니다. 감정평가 이용상태상 325호를 포함한 기호(1)-(3)는 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 관찰됐습니다. 현재 최저매각가는 200,165,000원으로 감정가 408,500,000원의 49% 회차입니다. 소유자는 조윤희이며, 2023.05.30 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다.
권리구조의 중심은 2023.05.30 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 415,200,000원이고, 이를 말소기준으로 이후 국의 압류, 국민은행의 임의경매개시결정과 가압류, 고양시덕양구의 압류가 이어졌습니다. 등기자료상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동), 3층325호 (오금동,고양삼송한강듀클래스) |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설 |
| 소유자 | 조윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 408,500,000원 / 200,165,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 881,230,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.30 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 조윤희에게 소유권이 이전됐고, 이후 2024.01.03 국의 압류, 2024.07.10 국민은행의 임의경매개시결정, 2024.08.02 국민은행 가압류 33,370,812원, 2025.10.29 고양시덕양구 압류가 차례로 등기됐습니다. 등기자료상 이 권리들은 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 325호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태진 | 325호 89.7㎡ | 20,000,000원 | 900,000원 | 2023.12.20 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자) | 904호 14.3505㎡ | 45,000,000원 | 250,000원 | 2024.06.21 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명으로 조사됐습니다. 이 가운데 본건 325호 점유자는 김태진이며 보증금 20,000,000원, 월세 900,000원, 전입일 2023.12.20입니다. 말소기준일 2023.05.30보다 늦어 대항력이 없고, 2024.10.04 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 408,500,000원이고 현재 최저매각가는 200,165,000원입니다. 현재 회차 표시는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 140,115,500원, 4회 유찰 시 98,080,850원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 지식산업센터의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 지식산업센터라는 이용상태까지 감안하면 실제 응찰 전에는 같은 건물·유사 면적의 최근 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,602,310원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 415,200,000원 | 196,562,690원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 448,570,812원 중 196,562,690원이 배당되고, 미배당액은 252,008,122원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 325호를 포함한 기호(1)-(3)는 외관상 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 공장(지식산업센터)·상업업무시설, 아파트단지와 노선변 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 삼막길·향동로 등이 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층·지상9층 건물 내 3층 325호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전·화재탐지, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 공시지가는 2,222,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가 49%라도 실거래 자료가 없어 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 같은 건물·유사 면적의 최근 매매사례를 반드시 확인해야 합니다.
- 325호 점유자 확인. 김태진의 실제 점유상태, 사업자·전입 현황, 계약서와 배당요구 내용을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 904호 임차내역 구분. 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자)는 904호로 기재돼 있으므로 본건 325호와의 물건번호·점유범위를 혼동하지 않아야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 국민은행 채권이 대규모로 미배당되더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액 자체를 매수인 추가 부담으로 더하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 감정평가상 물류창고시설로 관찰된 지식산업센터입니다. 실제 사용 가능 업종과 이용상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 물건번호와 점유부분을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 325호 임차인 김태진도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격에서는 신중해야 합니다. 감정가 408,500,000원에서 두 차례 유찰돼 200,165,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 감정평가상 지식산업센터 내 물류창고시설로 이용되는 물건인 만큼 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
