의정부지방법원 2024타경5314. 대상은 고양시 덕양구 향동동 디엠씨아미 9층 오피스텔 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 디엠씨아미 내 오피스텔 단위세대로 이용 중인 것으로 사료되며 건축물대장 현황도면상 다락방이 소재한다고 기재돼 있습니다. 현장 확인 당시 폐문부재중이어서 정확한 이용상황은 재확인이 필요하다는 평가입니다.

권리의 기준점은 2023.11.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 267,600,000원입니다. 같은 날 주식회사아미의 후순위 근저당 90,336,000원이 설정됐고, 이후 임의경매개시결정·국민은행 가압류·고양시 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 이용 기록이 남아 있어, 등기만 깨끗하다고 곧바로 실제 인수위험까지 0으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.11.27. 국민은행 근저당

말소기준권리는 2023.11.27. 주식회사국민은행 근저당권 267,600,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사아미 근저당 90,336,000원, 2024.07.10. 임의경매개시결정, 2024.08.02. 국민은행 가압류 33,370,812원, 2025.07.18. 고양시 압류는 모두 말소기준 이후 등기입니다. 2023.09.12. 하나자산신탁의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.27. 조윤희에게 소유권이전됐습니다.

② 임차인 — 확인된 2건은 대항력 없음, 1건은 미상

임차인 관련 기록은 3건이며 보증기관 대위·승계 기록은 없습니다. 전입일이 확인된 김태진과 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자)는 모두 말소기준일 2023.11.27. 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서의 ‘주식회’ 기록은 주거 이용으로 적혀 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

김태진 기록의 점유 부분은 325호로 적혀 있어 대상 904호와 호수가 다릅니다. 대상 물건과의 실제 관련성은 현황조사·문건 원본 대조가 필요합니다. 김태진은 2024.10.04. 배당요구를 접수했습니다.

③ 가격·회차 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다

현재 최저매각가는 141,561,000원으로 감정가 288,900,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 99,092,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시 69,364,890원(감정가 24%)입니다.

다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 유형의 최근 실거래와 직접 비교한 근거 없이 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 임차관계 중 미상 기록이 남아 있으므로, 낮아진 최저가만으로 위험을 상쇄했다고 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,561,000원 가정)

배당모형상 채권 총액은 391,306,812원, 채권자 예상배당은 138,779,146원, 미배당은 252,527,666원입니다. 현재 회차에서 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았으며, 특히 전입·보증금 미상 임차기록은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 향동동 일대의 공장(지식산업센터), 상업·업무시설, 아파트단지와 노변 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 삼막길·향동로 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 대상 904호는 외관 관찰상 오피스텔 단위세대로 이용 중인 것으로 사료되며, 현황도면상 다락방이 소재합니다. 폐문부재로 정확한 이용상황은 재확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물 내 9층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 토지이용, 평지·가로장방·광대로한면이며 공시지가는 1,985,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·제한보호구역·비행안전제5구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차기록 최우선 확인. ‘주식회’로 기재된 주거 이용자의 전입신고일·보증금·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 904호 임차관계 확인. 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자)는 904호 14.3505㎡, 보증금 45,000,000원·월세 250,000원으로 기재돼 있고 전입일은 2024.06.21.입니다.
• 325호 기록 구분. 김태진 기록은 325호 89.7㎡로 기재돼 대상 904호와 호수가 다릅니다. 대상 물건과의 관련성을 원문에서 구분해야 합니다.
• 고양시 압류 확인. 2025.07.18. 고양시 압류가 존재합니다. 후순위 등기 자체는 매각으로 소멸하지만 실제 배당에 영향을 줄 세금 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 같은 의미가 아닙니다. 응찰가는 별도의 실거래·수익성 검토가 필요합니다.
• 이용상태 재확인. 감정 당시 폐문부재였고 오피스텔 이용은 외관 관찰에 따른 판단입니다. 현황도면상 다락방을 포함해 실제 내부 이용을 확인해야 합니다.
• 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.16.입니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인

이 물건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.11.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당·경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 임차 관련 기록 2건 역시 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.

그러나 매각물건명세서에는 주거 이용자로 기재되면서도 전입일과 보증금이 확인되지 않은 미상 기록 1건이 남아 있습니다. 그래서 현재 배당모형의 인수 0원은 참고값으로 보되, 원본 확인 전 실제 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 또한 최저가 141,561,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 확인된 임차인은 비대항력, 하지만 미상 임차인 때문에 최종 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 가격 숫자보다 그 한 건의 임차관계를 끝까지 확인하는 것입니다.