의정부지방법원 2024타경5314. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨아미 9층 오피스텔 904호입니다. 감정평가상 디엠씨아미에는 공장(지식산업센터)·오피스텔·근린생활시설이 함께 있고, 본건 904호는 외관상 오피스텔 단위세대로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건축물대장 현황도면상 다락방이 소재하며, 정확한 이용상황은 재확인이 필요하다는 평가입니다.
등기상 말소기준은 2023.11.27. 주식회사국민은행 근저당권 267,600,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사아미 근저당권 90,336,000원, 이후 임의경매개시결정, 국민은행 가압류 33,370,812원과 고양시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 경매 권리분석에서 등기만큼 중요한 것이 점유자의 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 194, 9층오피스텔904호 (향동동, 디엠씨아미) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 단위세대 · 건축물대장 현황도면상 다락방 소재 |
| 소유자 | 조윤희 · 2023.11.27. 소유권이전 · 거래가액 296,094,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,900,000원 / 99,093,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 881,230,639원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 변수는 점유
등기부상 말소기준권리는 2023.11.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 뒤에 위치하는 주식회사아미 근저당권, 경매개시결정, 국민은행 가압류와 고양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인이 직접 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 없음’ 2건, ‘가능·미상’ 1건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태진 | 325호 89.7㎡ | 2023.12.20 | 20,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자) | 904호 14.3505㎡ | 2024.06.21 | 45,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
김태진의 전입일은 2023.12.20., 주식회사 강찬컴퍼니의 전입일은 2024.06.21.로 모두 말소기준권리인 2023.11.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 ‘주식회’ 점유는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상으로 기재돼 있어 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자만큼은 ‘대항력 없음’으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 288,900,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,093,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 69,365,100원(24.01%), 5회 유찰 시 48,555,570원(16.81%)입니다.
다만 이 사건에서는 동일 물건의 최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 3회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 의미와 동시에, 앞선 회차에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,183,674원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 267,600,000원 | 96,909,326원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아미 | 90,336,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 391,306,812원 중 96,909,326원이 배당되고, 미배당은 294,397,486원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 향동동 일대의 공장(지식산업센터)·상업업무시설·아파트단지와 노선형 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근으로 삼막길·향동로 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 904호는 폐문부재였으나 외관상 오피스텔 단위세대로 이용 중인 것으로 조사됐고, 건축물대장 현황도면상 다락방이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 9층 오피스텔 904호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 토지이용상황이며 공시지가는 1,985,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 재확인. ‘주식회’ 점유자의 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 단정하지 말고 원본 명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 904호 점유관계 확인. 주식회사 강찬컴퍼니는 904호 14.3505㎡, 보증금 45,000,000원·차임 250,000원으로 조사됐으며 전입일은 2024.06.21.입니다.
- 이용상태 확인. 감정 시 폐문부재였고 외관상 오피스텔 단위세대로 판단됐습니다. 다락방을 포함한 실제 내부 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실거래와 매매호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 점유의 법적 지위가 확정되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 최종 인수 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 미상 점유 확인이 먼저”
이 사건의 장점은 분명합니다. 감정가 288,900,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 99,093,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 김태진과 주식회사 강찬컴퍼니도 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
하지만 결론을 가르는 것은 나머지 1건입니다. ‘주식회’ 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 미상 점유 확인 전까지 권리안전형으로 단정하기는 이른 물건입니다.
