의정부지방법원 2024타경5314. 본건은 고양시 덕양구 오금동 686 ‘고양삼송한강듀클래스’ 8층 8-12호입니다. 감정평가 이용상태상 8층 8-12호를 포함한 해당 구분건물은 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 관찰됐습니다. 현재 소유자는 조윤희이고, 등기상 말소기준은 2023.05.30 설정된 국민은행 근저당권 33,600,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국민은행 가압류 33,370,812원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 54,500,000원의 49%인 26,705,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 여기서 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다. 현재 회차가 시세보다 저렴한지 판단할 동일 호실·유사 호실 실거래 기준은 확인되지 않으므로, ‘49%니까 싸다’는 결론은 유보해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동), 8층 8-12호 (고양삼송한강듀클래스) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설 |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 · 지하2층, 지상9층 |
| 소유자 | 조윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 54,500,000원 / 26,705,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2023.05.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 33,600,000원 |
| 사건 청구액 | 881,230,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.11.17 신한자산신탁 명의의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.05.30 조윤희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.07.10 임의경매개시결정과 2024.08.02 국민은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 호수 일치 여부가 핵심
현황조사에는 두 점유 관련 기록이 나타나지만, 기재된 부분은 각각 325호와 904호입니다. 본건은 8층 8-12호이므로 아래 기록을 본건의 임차인이라고 그대로 단정해서는 안 됩니다. 권리 자체보다 실제 본건 점유자 확인이 선행되어야 합니다.
| 조사 명의 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태진 | 325호 89.7㎡ | 2023.12.20 | 20,000,000원 / 900,000원 | 2024.10.04 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자) | 904호 14.3505㎡ | 2024.06.21 | 45,000,000원 / 250,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 기록 모두 전입일이 말소기준일인 2023.05.30 이후이므로 각 기록 자체는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 두 기록의 호수가 본건과 다르므로 보증금 20,000,000원과 45,000,000원을 본건 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 감정평가 당시 본건을 포함한 기호 물건은 폐문부재중이었고 임대관계도 미상으로 조사되어, 실제 8층 8-12호 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 26,705,000원으로 감정가 54,500,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 18,693,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 13,085,450원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 26,705,000원 | 25,824,310원 | 41,146,502원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 18,693,500원 | 17,957,017원 | 49,013,795원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 13,085,450원 | 12,449,912원 | 54,520,900원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 표는 배당구조를 보여줄 뿐 시장가격을 보여주는 표가 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.3% 추정) | - | 880,690원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,600,000원 | 25,824,310원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 880,690원을 제외한 25,824,310원이 국민은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 등기상 채권액 합계 66,970,812원 중 총 미배당액은 41,146,502원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 8층 8-12호를 포함한 해당 구분건물은 외관 관찰상 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 주변은 공장(지식산업센터)·상업업무시설·아파트단지와 노선을 따라 형성된 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 삼막길·향동로 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층·지상9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,919.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 중로각지이며 공시지가는 2,222,000원/㎡입니다.
- 용도지역·계획. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 개발제한구역·자연녹지지역 등에 접합니다. 도로구역은 저촉으로 기재되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 26,705,000원은 감정가의 49%이지만, 실거래 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 유사 지식산업센터 호실의 실제 거래·매물 수준을 먼저 대조해야 합니다.
- 본건 점유자 확인. 현황조사상 김태진은 325호, 강찬컴퍼니는 904호로 기재되어 본건 8층 8-12호와 다릅니다. 현장·사업자등록·점유관계를 별도 확인해야 합니다.
- 폐문부재중 재확인. 감정 당시 폐문부재중이고 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 실제 사용 여부와 명도 대상 존재 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.30 국민은행 근저당입니다. 매각물건명세서·등기부 최신본에서 인수사항이 추가되지 않았는지 다시 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 배당액 변동과 매수 후 비용을 별도로 검토하세요.
- 토지이용계획 확인. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 포함 및 도로구역 저촉 등 표시가 있으므로 이용·처분 계획과의 충돌 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 2023.05.30 국민은행 근저당으로 명확하고, 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 다른 데 있습니다. 두 차례 유찰되어 최저가가 26,705,000원, 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세와 비교되지 않은 할인율에 불과합니다. 더구나 현황조사의 점유 기록은 325호와 904호로 본건 8층 8-12호와 일치하지 않고, 감정 당시 본건은 폐문부재중·임대관계 미상으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수위험은 낮지만, 시세와 점유를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
