의정부지방법원 2024타경5314. 고양시 덕양구 오금동 고양삼송한강듀클래스 8층 8-12호입니다. 감정평가상 이 건물을 포함한 기호(1)-(3)는 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 관찰됐습니다. 현재 최저매각가는 18,694,000원으로 감정가 54,500,000원에서 세 차례 유찰된 상태입니다. 권리 구조는 2023년 5월 30일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 점유 부분은 단순하게 단정하면 안 됩니다. 감정평가 당시 대상 물건들이 폐문부재중이어서 정확한 이용상황은 추후 재확인이 필요하다고 기재됐고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 사건에 신고된 김태진은 325호, 주식회사 강찬컴퍼니는 904호로 기재되어 있어 이 8층 8-12호와는 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 이들의 보증금을 본건 인수액에 합산할 수는 없으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동), 8층8-12호 (오금동,고양삼송한강듀클래스) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설 |
| 소유자 | 조윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 54,500,000원 / 18,694,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 881,230,639원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.30. 설정된 국민은행 근저당권 33,600,000원입니다. 2024.07.10. 임의경매개시결정과 2024.08.02. 국민은행 가압류 33,370,812원은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 다른 호실 신고와 구분해야 한다
| 신고인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 김태진 | 325호 89.7㎡ | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자) | 904호 14.3505㎡ | 45,000,000원 | 250,000원 | 대항력 없음 |
두 신고 모두 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 더 중요한 점은 신고된 점유 호실이 각각 325호와 904호로, 본건인 8층 8-12호와 다르다는 점입니다. 이 보증금들을 본건의 인수 부담으로 합산하는 것은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 736,492원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,600,000원 | 17,957,508원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 17,957,508원이 근저당권자에게 배당되고, 가압류 및 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 66,970,812원 중 17,957,508원이 배당돼 미배당액은 49,013,304원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 54,500,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘싼 물건’이라고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,694,000원 | 17,957,508원 | 49,013,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,085,800원 | 12,450,256원 | 54,520,556원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,160,060원 | 8,595,179원 | 58,375,633원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건을 포함한 기호(1)-(3)는 외관 관찰상 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 공장(지식산업센터) 및 상업업무시설, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 삼막길 등 주요 도로를 이용할 수 있어 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 2층·지상 9층 건물 내 구분건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전·화재탐지, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가 2,222,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 점유 확인. 감정 당시 폐문부재중이고 임대관계가 미상이므로 8층 8-12호의 실제 사용·점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차인과 구분. 김태진의 325호, 주식회사 강찬컴퍼니의 904호 신고를 본건 8-12호의 보증금으로 합산하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 18,694,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 별도 시세 조사 후 판단해야 합니다.
- 환금성 검증. 지식산업센터 물류창고시설은 일반 주택과 수요층이 다르므로 실수요·임대수요와 향후 매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
권리 구조만 놓고 보면 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원이고, 국민은행 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 판단 난도는 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 세 차례 유찰돼 54,500,000원에서 18,694,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 감정 당시 폐문부재, 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 본건의 승부처는 실제 점유와 지식산업센터 수요를 확인한 뒤 현재 최저가가 시장가격보다 충분히 낮은지 검증하는 데 있습니다.
