의정부지방법원 2024타경5314. 고양삼송한강듀클래스 3층 326호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘기타’이고, 감정평가에서는 이 호실을 포함한 구분건물을 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 판단했습니다. 외관 관찰에 의한 판단이며 폐문부재중이어서 보다 정확한 이용상황은 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자는 조윤희이고, 현재 말소기준은 2023.11.20. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 322,800,000원입니다. 이후 동고양세무서장 관련 압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 국민은행 가압류 33,370,812원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동), 3층326호 (오금동,고양삼송한강듀클래스) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 · 지하2층, 지상9층 건물 내 3층 326호 |
| 소유자 | 조윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 364,900,000원 / 178,801,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 881,230,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부상 과거 수협은행 근저당권 322,800,000원은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.11.20. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 압류와 경매개시결정, 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차 관련 확인 — 대상 326호와 호수를 구분해야 한다
현황조사에는 임차 관련 신고가 존재하지만 기재된 점유 부분은 325호 89.7㎡와 904호 14.3505㎡로, 이 매각대상인 326호와 호수가 다릅니다. 따라서 아래 신고를 326호의 직접 임차인으로 합산하거나 보증금을 매수인 인수액으로 보는 것은 적절하지 않습니다.
| 신고인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태진 | 325호 89.7㎡ | 2023-12-20 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 강찬컴퍼니(대표 김슬자) | 904호 14.3505㎡ | 2024-06-21 | 45,000,000원 | 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 신고 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.11.20.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 김태진은 2024.10.04. 배당요구를 했고, 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 핵심은 이 두 신고의 호실이 각각 325호와 904호라는 점입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 178,801,000원으로, 2회 유찰 후 감정가 364,900,000원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이거나 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 지식산업센터의 물류창고시설은 주거용 아파트와 달리 실제 임대수요·공실·관리비·대출조건·재매각 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 현재 최저가가 시장가격 대비 어느 위치인지는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,303,214원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 322,800,000원 | 175,497,786원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 356,170,812원 중 175,497,786원이 배당되고, 미배당은 180,673,026원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 178,801,000원 | 175,497,786원 | 180,673,026원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 125,160,699원 | 122,608,449원 | 233,562,363원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 87,612,489원 | 85,635,464원 | 270,535,348원 | 0원 |
회차가 내려가도 자료상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 현재 180,673,026원에서 3회 유찰 시 233,562,363원, 4회 유찰 시 270,535,348원으로 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수액이 생긴다는 뜻은 아니지만, 매각대금 자체가 채권액에 크게 못 미치는 구조임을 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오금동 일대의 공장(지식산업센터), 상업·업무시설, 아파트단지와 노선을 따라 형성된 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 삼막길 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 326호는 외관 관찰상 공장(지식산업센터) 내 물류창고시설로 이용 중인 것으로 판단됐으나 폐문부재중이어서 재확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전·화재탐지, 주차장 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·사다리형, 중로각지이며 토지면적은 9,919.7㎡, 공시지가는 2,222,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 개발제한구역·자연녹지지역 등과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 326호 실제 점유 확인. 감정 당시 폐문부재중이고 임대관계가 미상입니다. 현황조사의 325호·904호 신고와 구분해 대상 호실의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 물류창고 이용 적합성. 현재 이용상태와 관리규약, 실제 사용 가능 범위가 맞는지 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 지식산업센터는 공실·임대수요·금융조건에 따라 매수층이 달라질 수 있으므로 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 압류가 존재했던 만큼 실제 배당에 영향을 줄 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 현재 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 시장가격이다
이 물건의 장점은 분명합니다. 2023.11.20. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 현재 최저가 178,801,000원이 감정가 364,900,000원의 49%라는 사실만으로는 투자 매력을 확정할 수 없습니다.
대상은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 지식산업센터 내 물류창고시설이고, 현재 자료에는 가격을 교차검증할 실거래 시세가 없습니다. 이미 2회 유찰된 점까지 감안하면 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 확인이 이 사건의 결론입니다.
