의정부지방법원 2025타경60974. 파주시 와동동 대광프라자 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 양혁모이고, 말소기준권리는 2013.07.23. 신교하농업협동조합 근저당권 221,000,000원입니다. 그 뒤 2023.04.11. 주식회사코엔텍알앤씨의 근저당권 5,070,000,000원, 2024.12.05. 국세 압류, 2025.01.20. 임의경매개시결정 등이 이어졌고, 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리 순서만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 301호 및 301-2로 직접 표기된 점유관계가 여러 건이고, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리된 점유자들과 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 미상인 기록도 있습니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 이런 미상 부분이 실제 선순위 권리로 확인되지 않는다는 전제에서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가온로 284-1, 3층301호 (와동동, 대광프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 양혁모 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 94,359,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 경매 청구액 | 4,005,525,348원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.23. 신교하농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 2013.07.23. 신교하농업협동조합 근저당권입니다. 주식회사코엔텍알앤씨의 2023.04.11. 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 등기부상 과거 국세·지방세 압류 중 일부는 이미 해제·말소됐지만, 별도 주의사항에는 국세·지방세 압류 3건과 당해세 가능성이 표시돼 있어 실제 배당순위는 원본 세금관계 확인이 필요합니다.
② 301호 점유관계 — 직접표기 신고 다수
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신평식 | 301호 | 2019.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)강산터건설(양혁모) | 대광프라자 301-2 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 두리유통(황두리) | 대광프라자 301호 | 2024.06.12 | 2,000,000원 | 150,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)세레머니(손영두) | 대광프라자 301-2 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)한서건축사사무소(양혁모) | 대광프라자 301호 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)도원플랜건축사사무소(박하전) | 301호 | 2019.12.31 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)지앤용유통(이광용) | 대광프라자 301호 -2 | 2023.09.13 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)아이엠더블유유통(이명우) | 대광프라자 301호 | 2021.03.03 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손영두 | 301호 · 주거 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 사사무소 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
301호로 직접 확인되는 점유 신고들은 모두 말소기준권리인 2013.07.23. 이후 전입입니다. 따라서 이 기록들만 보면 대항력 인수형으로 볼 근거는 없습니다. 반면 호수가 특정되지 않고 전입일·보증금도 확인되지 않은 사사무소 기록은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 이 부분이 실제 301호와 관련되는지, 그리고 선순위 점유인지 여부는 명세서 원문과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 94,359,000원으로 감정가 393,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 취급하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,098,462원 |
| 2. 근저당 · 신교하농업협동조합 | 221,000,000원 | 92,260,538원 |
| 3. 근저당 · 주식회사코엔텍알앤씨 | 5,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 신교하농업협동조합 근저당에 배당되고도 채권최고액을 충족하지 못합니다. 후순위 주식회사코엔텍알앤씨 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 5,198,739,462원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주변환경. 와동동 일대는 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 조사돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 감정 이용상태에도 근린생활시설 이용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지정보상 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지정보상 중로각지이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,028,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 원본 대조. 전입일·보증금이 확인되지 않은 기록의 실제 점유 호수와 전입시점을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 301호 점유 현황 재확인. 301호·301-2에 여러 사업자와 개인의 점유 신고가 있으므로 현재 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세가 존재하는지 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지 점유·상권·물건 특성 문제인지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 393,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 94,359,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 비율을 곧바로 시세 할인율로 읽을 수 없습니다. 권리 쪽도 후순위 등기는 소멸 구조지만, 301호에 다수 점유 신고가 있고 전입일 미상 기록까지 남아 있어 인수 0원을 확정값처럼 받아들이기 전에 점유 원본 확인이 필요합니다.
정리하면 등기 순서는 비교적 명확하지만, 점유·세금·가격 검증은 보수적으로 봐야 하는 근린시설입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 대항력 미상 기록의 실체와 현재 점유 상태, 당해세 여부, 실제 상권가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
