의정부지방법원 2025타경62503. 파주시 동패동 1761-5의 1층 107호로, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가 761,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,531,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 11.76%입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 소유권보존과 같은 날인 2017.10.20. 설정된 고산농업협동조합 근저당권 채권최고액 512,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음이고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 권리를 떠안는 문제가 아니라, 왜 근린시설이 6회나 유찰됐는지와 현재 가격이 실제 시장가치에 비해 적정한지를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62503 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층 107호 · 도로명 경기도 파주시 미래로 369-65 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인일 2017.10.16. |
| 소유자 | 유한회사골드 · 2017.10.20. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 89,531,000원 (6회 유찰) |
| 사건 청구액 | 1,627,253,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2017.10.20. 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.07. 전주농업협동조합 가압류와 2025.03.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 고산농업협동조합이 신청했던 별도 임의경매는 2024.05.31. 취하돼 2024.06.05. 등기가 말소됐고, 2025.05.16. 국민건강보험공단 압류도 2025.05.26. 해제로 말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 본건 107호는 공실
사건의 현황조사에는 실제 임차인·점유 신고가 3명 확인되지만, 점유부분은 각각 301호, 202 및 203호, 106호로 모두 본건 107호와 다른 호수입니다. 본건 107호는 매각물건명세서 비고상 공실로 기재돼 있습니다. 또한 세 신고 모두 전입일이 2017.10.20. 말소기준보다 늦습니다.
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로벌디앤씨(주)(권경일) | 301호 | 2024.05.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상준 | 202 및 203호 | 2022.09.06 | 50,000,000원 / 3,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신서현 | 106호 | 2020.05.25 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이상준은 2025.05.30. 배당요구를 했습니다. 다만 위 3명의 신고 점유부분은 모두 본건 107호가 아니며, 본건은 공실로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가 89,531,000원은 감정가 761,000,000원의 11.76%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 환산할 근거가 없습니다. 오히려 6회 연속 유찰됐다는 사실은 현재 용도와 가격에서 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 시장 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,011,558원 |
| 2. 근저당 · 고산농업협동조합 | 512,000,000원 | 87,519,442원 |
| 3. 가압류 · 전주농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 812,000,000원 중 예상 배당액은 87,519,442원, 미배당은 724,480,558원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 13m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로3류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 819.4㎡, 공시지가는 3,011,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 11.76%라는 비율을 시세 할인율로 받아들이지 말고, 주변 동일 용도의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 상권, 공실, 관리비, 업종 적합성, 호실 접근성 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 107호 점유 재확인. 명세서상 공실이지만 입찰 직전 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 최신본으로 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 다른 호수 임차관계 분리. 사건 현황조사의 301호·202 및 203호·106호 임차 신고를 본건 107호의 임차관계로 혼동하지 않아야 합니다.
- 상가 비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 영업용 설비의 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 6회 유찰은 가볍지 않다
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2017.10.20. 고산농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수는 0원입니다. 본건 107호도 공실로 기재돼 있습니다. 그러나 감정가 761,000,000원에서 최저가 89,531,000원까지 내려온 6회 유찰은 별도의 경고등입니다. 현재 실질취득액은 89,531,000원이지만, 직접 비교할 실거래 자료가 없는 상태에서는 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 실제 시장가치 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 근린시설로서의 실제 수익성과 환금성입니다.
