의정부지방법원 2025타경62503. 파주시 동패동 1761-5, 1층 106호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자는 유한회사골드이고, 2017.10.20. 고산농업협동조합이 채권최고액 588,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전주농업협동조합 가압류 300,000,000원과 2025.03.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 91,296,000원으로 감정가 776,000,000원의 11.76%입니다. 가격만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가 대비 할인율로 곧바로 해석해서는 안 됩니다. 오히려 6회 유찰됐다는 시장 반응 자체를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62503 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인일 2017.10.16. |
| 소유자 | 유한회사골드 |
| 감정가 / 최저가 | 776,000,000원 / 91,296,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 1,627,253,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.10.20. 고산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원입니다. 2024.03.27. 고산농업협동조합의 임의경매개시결정은 2024.05.31. 취하되어 2024.06.05. 말소됐습니다. 이후 2025.02.07. 전주농업협동조합 가압류 300,000,000원과 2025.03.06. 이 사건 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.05.16. 국민건강보험공단 압류 역시 2025.05.26. 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로벌디앤씨(주)(권경일) | 301호 | 2024.05.24. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 | 202 및 203호 | 2022.09.06. | 50,000,000원 | 3,800,000원 | 없음 | 배당요구 2025.05.30. | 없음 |
| 신서현 | 106호 · 주거 | 2020.05.25. | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 점유자의 전입일은 모두 2017.10.20. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 특히 이 보고서 대상인 106호에는 신서현이 2020.05.25. 전입, 보증금 20,000,000원·월세 1,800,000원, 사용은 주거로 기재돼 있습니다. 다만 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
③ 가격 — 감정가 11.76%지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가 91,296,000원은 감정가 776,000,000원의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 63,907,199원, 8회 유찰 시 44,735,039원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·거래 추세 수치가 없으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,043,328원 |
| 1. 근저당 · 고산농업협동조합 | 588,000,000원 | 89,252,672원 |
| 2. 가압류 · 전주농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 888,000,000원 중 예상 배당은 89,252,672원이고, 미배당은 798,747,328원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 13m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,011,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층, 사용승인일 2017.10.16.이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 참고. 감정평가 현장조사에서는 일부 호수가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가는 감정가의 11.76%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 106호 현장점유 확인. 신서현이 106호를 주거로 사용하는 것으로 기재돼 있고 전입은 2020.05.25.로 대항력은 없습니다.
- 용도 상태 대조. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 106호 점유자의 주거 사용 기재가 함께 있으므로 현황을 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력은 없지만 점유자가 있는 만큼 인도명령·명도 일정과 비용은 별도로 고려해야 합니다.
- 상권·임대수익 확인. 6회 유찰된 근린시설이므로 공실 여부, 임대료 수준, 실제 영업 가능 상태를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 선명합니다. 2017.10.20. 고산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 세 점유자는 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 776,000,000원이 6회 유찰 끝에 91,296,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 정리형이지만, 6회 유찰된 근린시설이라는 시장 신호와 실제 점유·용도·임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
