의정부지방법원 2025타경62503. 경기도 파주시 동패동 1761-5 소재 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 건물은 2017년 10월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물입니다. 감정가는 1,322,000,000원이지만 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,532,000원까지 하락했습니다.
가격 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 단지 실거래만으로 적정가를 판단하기 어렵고, 이번 자료에는 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 11.76%라는 비율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 오히려 6회 유찰이라는 사실 자체가 시장에서 가격·활용성·환금성을 반복해서 검증받지 못했다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62503 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층101호 · 도로명 경기도 파주시 미래로 369-65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인일 2017.10.16 |
| 소유자 | 유한회사골드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,000,000원 / 155,532,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,627,253,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2017.10.20. 설정된 동계농업협동조합 근저당권 768,000,000원입니다. 이후 2025년 전주농업협동조합 가압류 300,000,000원, 파주시 압류, 동계농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로벌디앤씨(주)(권경일) | 301호 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 | 202 및 203호 | 2022.09.06 | 50,000,000원 | 3,800,000원 | 없음 | 배당요구 2025.05.30 | 없음 |
| 신서현 | 106호 | 2020.05.25 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.10.20. 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없습니다. 글로벌디앤씨(주)(권경일)는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력을 취득하지 못합니다.
③ 가격 — 11.76%까지 떨어졌지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가 1,322,000,000원 대비 현재 최저가는 155,532,000원으로 11.76%입니다. 7회 유찰 시 108,872,400원, 8회 유찰 시 76,210,680원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없기 때문에 이 수치를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “할인폭이 크다”고 결론내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,977,448원 |
| 1. 근저당 · 동계농업협동조합 | 768,000,000원 | 152,554,552원 |
| 2. 가압류 · 전주농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,068,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 152,554,552원이며 미배당액은 915,445,448원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운광초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 13m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적 819.4㎡, 공시지가 3,011,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장 유의. 감정평가 당시 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사돼 경매 진행 시 참고가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유상태. 명세서상 공실 기재와 현황조사 점유자 내역을 현장에서 대조해야 합니다.
- 호실 경계. 일부 호실이 벽체 구분 없이 일체 이용 중이었다는 감정평가 내용을 실제 현황과 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 근린시설의 실제 매매·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 6회 유찰 원인이 단순 고평가인지, 공실·업종·관리상태·상권 문제인지 확인해야 합니다.
- 대항력. 조사된 임차인 3명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 현 점유자와 명도 협의 가능성은 별개로 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 당해세, 관리비, 실제 집행비용과 그 밖의 우선변제 가능 항목은 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰을 ‘호재’로만 보면 안 된다
권리관계는 비교적 명확합니다. 2017년 동계농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 조사된 임차인 3명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 자산의 시장성입니다.
감정가 13.22억원에서 현재 1.55532억원까지 내려온 것은 큰 낙폭이지만, 실거래 자료 없이 이를 시세 할인으로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 더구나 근린시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 일반상업지역이라는 입지 장점과 권리상 인수 0원은 분명 긍정적이지만, 반복 유찰·공실 여부·호실 이용상태·상가 환금성을 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
