수원지방법원 2024타경78230. 등기상 현재 소유자는 이길환이고, 2020.09.25. 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 1,788,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 한국씨티은행·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·우강 농업협동조합의 가압류와 수원시·국·당진시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 조사에는 총 3명이 나타나고, 그중 조석연과 이현은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김정태는 2019.09.04. 전입으로 말소기준인 2020.09.25.보다 앞섭니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아, 제공된 배당 계산은 보증금 20,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78230 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30, 1층113호 (영통동, 영통역아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이길환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 1,680,848,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.07.24. 광주은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 살아 있는 기준권리는 2020.09.25. 북부천새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 북부천새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했으나 2024.05.01. 취하됐고, 2024.07.05. 현재 사건의 임의경매가 다시 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 판정 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조석연 | 영통역 아이파크 113호 17.6168㎡ | 2021.03.17. | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현 | 영통역 아이파크 1층 116호 25.8387㎡ | 2024.07.17. | 7,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정태 | 영통역 아이파크 1층 128호 32.0000㎡(118호, 128호) | 2019.09.04. | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
조석연은 2021.03.17., 이현은 2024.07.17. 전입으로 모두 말소기준 2020.09.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김정태는 말소기준보다 약 1년 빠른 2019.09.04. 전입으로 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 김정태는 2024.08.28. 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않습니다.
③ 실질취득액 — 신건 기준 294,000,000원
현재 최저매각가는 274,000,000원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션은 김정태 보증금 20,000,000원을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 신건에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 294,000,000원입니다.
| 현재 회차 | 274,000,000원 + 인수 20,000,000원 = 294,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 219,200,000원 + 인수 20,000,000원 = 239,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 175,360,000원 + 인수 20,000,000원 = 195,360,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 인수 · 임차인 김정태 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,788,000,000원 | 269,364,000원 |
| 3. 가압류 · 한국씨티은행 | 55,094,997원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 80,753,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 37,663,431원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우강 농업협동조합 | 30,465,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,991,977,151원 중 예상배당은 269,364,000원이고, 미배당은 1,722,613,151원입니다. 김정태 보증금 20,000,000원은 배당대금에서 지급하지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 조사상 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 영통구 영통동 영일중학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 상업지역 내 근린생활시설·공공기관이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 영통역과 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 포장도로에 접하고 남서측 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 5,440,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정태 임차관계 원본 대조. 전입 2019.09.04., 보증금 20,000,000원, 배당요구 2024.08.28. 관계를 임대차계약서·주민등록·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 인수권리 표기 상충 확인. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 계산의 “20,000,000원 매수인 인수”가 서로 달라 법원 원문 확인이 핵심입니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 274,000,000원이 아니라 인수액을 더한 294,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유 호수 확인. 조사된 임차인들의 점유 호수가 113호·116호·128호 등으로 나뉘어 있으므로 실제 매각대상과 각 점유자의 점유 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 벽체 일체 이용 확인. 제128호는 제118호 등과 벽체 구분 없이 일체 이용 중으로 조사됐으므로 현황과 공부의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 수원시·국·당진시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교값이 없어 현재 최저가와 실질취득액의 가격 경쟁력은 별도 시세조사 없이는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 인수”는 별개다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 비교적 명확합니다. 북부천새마을금고 근저당 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 분석에서는 이야기가 달라집니다. 김정태의 전입일 2019.09.04.는 말소기준보다 앞서고, 제공된 배당 계산은 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 처리합니다. 신건 최저가 274,000,000원에만 시선을 두면 안 되고, 현재 회차의 실질취득액 294,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 표기와 임차인·배당 판단이 서로 일치하지 않는 점이 이 물건의 핵심 확인사항입니다. 실거래 시세도 제시되어 있지 않으므로 가격 메리트를 가점 요소로 삼을 수도 없습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 임차관계 확인이 끝나기 전에는 안전형으로 단정하기 어려운 사건입니다.
