수원지방법원 2024타경78230. 등기상 현재 소유자는 이길환이고, 말소기준권리는 2020.09.25. 설정된 북부천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,788,000,000원이며 이번 경매의 청구액은 1,680,848,374원입니다. 이후 한국씨티은행·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·우강 농업협동조합의 가압류와 수원시·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 인수액이 0원이 되는 것은 아닙니다. 현황조사상 김정태는 2019.09.04. 전입했고, 이는 말소기준일 2020.09.25.보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,700,000원이며 배당요구는 2024.08.28. 접수됐습니다. 제공된 배당산정에서는 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 처리되어 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78230 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30, 1층114호 (영통동, 영통역아이파크) |
| 공부상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용 · 일괄매각 · 하나의 상가로 이용중인 것으로 보임 |
| 소유자 | 이길환 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 751,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 1,680,848,374원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.25. 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,788,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심
등기상 오래된 신탁등기와 광주은행 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 권리분석의 기준점은 2020.09.25. 북부천새마을금고 근저당입니다. 이후 붙은 가압류·압류는 경매 매각으로 소멸합니다. 다만 김정태의 전입일은 말소기준보다 빠르므로 등기권리와 별도로 인수 위험이 남습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 선순위 대항력 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조석연 | 영통역 아이파크 113호 17.6168㎡ | 2021.03.17 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이현 | 영통역 아이파크 1층 116호 25.8387㎡ | 2024.07.17 | 7,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정태 | 영통역 아이파크 1층 128호 32.0000㎡(118호, 128호) | 2019.09.04 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 751,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,910,000원 |
| 인수 · 임차인 김정태 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,788,000,000원 | 741,090,000원 |
| 3. 가압류 · 한국씨티은행 | 55,094,997원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 80,753,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 37,663,431원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우강 농업협동조합 | 30,465,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 751,000,000원 중 집행비용 9,910,000원을 제외한 741,090,000원이 북부천새마을금고에 배당되는 계산입니다. 전체 채권 미배당액은 1,250,887,151원이며, 김정태 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 751,000,000원 | 20,000,000원 | 771,000,000원 | 1,250,887,151원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 600,800,000원 | 20,000,000원 | 620,800,000원 | 1,399,585,151원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 480,640,000원 | 20,000,000원 | 500,640,000원 | 1,518,543,551원 |
이 사건은 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 김정태 보증금 인수액 20,000,000원이 그대로 남는 구조로 계산됩니다. 따라서 각 회차의 가격을 볼 때는 단순 최저가가 아니라 최저가 + 인수액으로 실질취득액을 잡아야 합니다. 가격 수준 자체의 우열을 판단하기보다 이 추가 부담을 먼저 반영하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영일중학교 북동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지와 상업지역 내 근린생활시설·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 영통역과 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정대상 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용중이며, 일괄매각되고 하나의 상가로 이용중인 것으로 보입니다.
- 호실 경계. 제128호는 평가대상이 아닌 인접 호와 벽체 구분 없이 일체로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구) 등에 해당하며 공시지가는 5,440,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 물건으로 기본적인 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정태 인수액 확인. 2019.09.04. 전입, 보증금 20,000,000원, 배당산정상 전액 매수인 인수로 처리된 근거를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 명세서와 계산 결과의 차이. 명세서 비고의 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 배당산정의 20,000,000원 인수 판단이 서로 다르므로 최종 입찰 전 확인이 핵심입니다.
- 5개호 일괄매각 범위. 감정평가상 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용중이므로 실제 매각 대상 호실과 각 점유부분을 정확히 대조해야 합니다.
- 벽체 구분 없는 이용. 제128호와 평가대상이 아닌 인접 호의 일체 이용 상태는 인도·원상복구·점유관계 확인이 필요한 요소입니다.
- 후순위 권리. 북부천새마을금고 근저당 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 단순 최저가 751,000,000원이 아니라 인수액을 더한 771,000,000원을 자금 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘20,000,000원 인수’
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2020.09.25. 북부천새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 현황조사에는 그보다 앞선 2019.09.04. 전입자 김정태가 있고, 배당산정은 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 현재 회차라면 실질취득은 771,000,000원입니다.
또한 감정평가상 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용되고 일괄매각되며, 일부 호실은 인접 호와 벽체 구분 없이 일체 이용중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 선순위 점유자의 인수 여부, 실제 점유 범위, 일괄매각 대상과 호실 경계입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 점유·인수관계는 별도 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
