수원지방법원 2024타경78230. 영통역아이파크 1층 128호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설등입니다. 현재 소유자는 이길환이고 2020.09.25 북부천새마을금고가 채권최고액 1,788,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 한국씨티은행·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·우강 농업협동조합 가압류와 수원시·국 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석의 핵심은 후순위 채권보다 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 김정태의 전입일은 2019.09.04, 말소기준은 2020.09.25입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 2024.08.28 접수됐지만, 배당표에서는 우선변제권 없이 대항력만 인정해 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78230 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30, 1층128호 (영통동,영통역아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설등으로 이용중 |
| 소유자 | 이길환 · 2020.09.25 소유권이전 · 2020.09.16 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 507,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 1,680,848,374원 |
| 말소기준 | 2020.09.25 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,788,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특이 이용상태 | 제128호는 평가대상이 아닌 인접 제118호 등과 벽체 구분없이 일체로 이용중 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
등기부만 보면 구조는 분명합니다. 2020.09.25 북부천새마을금고 근저당 이후의 가압류 4건, 현재 경매개시결정, 수원시 압류 2건, 국 압류 1건은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전 신탁등기와 광주은행 근저당 역시 이미 말소됐습니다. 다만 김정태의 전입일 2019.09.04가 말소기준보다 빠르기 때문에 임차관계는 별도 판단 대상입니다.
② 임차인 — 128호는 김정태의 선순위 전입이 관건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조석연 | 영통역 아이파크 113호 17.6168㎡ | 2021.03.17 | 5,000,000원 | 500,000원 | — | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현 | 영통역 아이파크 1층 116호 25.8387㎡ | 2024.07.17 | 7,000,000원 | 300,000원 | — | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정태 | 영통역 아이파크 1층 128호 32.0000㎡(118호, 128호) | 2019.09.04 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 2024.08.28 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
현황조사상 임차인은 3명으로 기재돼 있지만, 점유부분은 각각 113호·116호·128호로 나뉩니다. 본건 128호와 직접 연결된 기재는 김정태이며, 118호와 128호를 함께 사용하는 것으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 507,000,000원 | 20,000,000원 | 1,492,447,151원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 405,600,000원 | 20,000,000원 | 1,592,833,151원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 324,480,000원 | 20,000,000원 | 1,672,839,871원 |
현재 회차에서는 최저매각가 507,000,000원에 배당표상 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득 527,000,000원으로 접근해야 합니다. 유찰돼 매각가가 내려가더라도 배당 계산상 김정태 보증금 인수액은 각 시나리오에서 20,000,000원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,470,000원 |
| 인수. 임차인 김정태 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,788,000,000원 | 499,530,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 55,094,997원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 80,753,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 37,663,431원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우강 농업협동조합 | 30,465,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 507,000,000원에서 집행비용 7,470,000원을 제외한 499,530,000원이 북부천새마을금고에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 채권자 전체 미배당은 1,492,447,151원입니다. 김정태 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 별도의 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 대상 5개호는 모두 근린생활시설등으로 이용 중이며, 제128호는 평가대상이 아닌 인접 제118호 등과 벽체 구분없이 일체로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 영일중학교 북동측 인근이며, 대단위 아파트단지와 상업지역 내 근린생활시설·공공기관이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 영통역 및 노선 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 내외 포장도로와 접하고 남서측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·세로장방·중로각지이며 토지면적은 5,020.3㎡, 공시지가는 5,440,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 물건이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지 및 경보·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정태 인수 여부 대조. 전입 2019.09.04, 보증금 20,000,000원, 배당요구 2024.08.28 및 배당표의 전액 인수 계산을 매각물건명세서 원문과 맞춰 확인하세요.
- 명세서 기재 충돌 확인. 매각물건명세서 관련 기재의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 계산의 “매수인 인수 20,000,000원”을 반드시 대조해야 합니다.
- 118호와의 경계 확인. 128호가 경매외 물건인 118호와 벽체 구분 없이 사용 중이므로 실제 경계·점유·원상분리 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 근린생활시설등으로 이용 중입니다.
- 세금 압류 확인. 수원시 압류 2건과 국 압류 1건이 있으며 당해세 해당 시 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 후순위 권리. 한국씨티은행 55,094,997원, 한국주택금융공사 80,753,000원, 에스비아이저축은행 37,663,431원, 우강 농업협동조합 30,465,723원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝내면 안 된다
등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 2020.09.25 북부천새마을금고 근저당이 기준이고 이후 권리는 모두 소멸합니다. 그러나 이 사건의 실제 승부처는 등기부 뒤쪽이 아니라 2019.09.04 전입한 김정태와 128호·118호의 일체 이용입니다. 배당 계산을 그대로 적용하면 신건 최저가 507,000,000원에 김정태 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득 527,000,000원입니다. 동시에 매각물건명세서 관련 기재에는 인수권리 해당사항없음이 있어 원문 대조가 필요합니다. 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수와 물리적 경계 확인이 끝나야 입찰 판단도 끝납니다.
