수원지방법원 2024타경78230. 영통역아이파크 1층 128호입니다. 공부상 물건 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현장 역시 다른 호실과 연결해 사용하는 점포 형태로 파악됩니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.
소유자 이길환은 2020년 9월 대물변제로 소유권을 취득했고, 같은 날 북부천새마을금고에 채권최고액 1,788,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류와 세금 관련 압류가 이어졌습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로서 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30, 1층128호 (영통동, 영통역아이파크) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(표시 용도) · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 1층 소재 |
| 128호 관련 면적 | 임차인 조사상 32.0000㎡ 기재 · 등기상 전유면적은 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 이길환 · 2020.09.25 소유권이전(2020.09.16 대물변제) |
| 감정가 | 507,000,000원 |
| 최저매각가 | 507,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 | 북부천새마을금고 |
| 청구금액 | 1,680,848,374원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.25 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,788,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관련 특이사항 | 128호는 경매외 물건인 118호 등과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
현재 말소기준권리는 2020.09.25 설정된 북부천새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 발생한 한국씨티은행·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·우강농협의 가압류 및 수원시·국가의 압류는 매각으로 말소될 예정입니다. 과거 광주은행 근저당권과 신탁 관련 등기는 이미 말소됐습니다.
다만 후순위 압류가 등기에서 소멸하는 것과, 조세채권이 배당에서 어떤 우선순위를 갖는지는 별개입니다. 수원시 압류 및 국세 압류가 존재하므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위를 추가 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 3명
현황조사에서 확인된 임차인은 3명입니다. 이 중 김정태가 경매 대상 128호와 관련되어 있고, 조석연은 113호, 이현은 116호에 관한 임차인입니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 128호 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 사용 부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김정태 1층 128호 32.0000㎡ (118호·128호 관련 기재) |
2019.09.04 | 20,000,000원 | 1,700,000원 |
대항력 有
우선변제 미확인
인수 추정
배당요구 2024.08.28 · 배당 추정상 인수 20,000,000원 |
| 조석연 1층 113호 · 17.6168㎡ |
2021.03.17 | 5,000,000원 | 500,000원 |
대항력 無
우선변제 미확인
128호 외 다른 호실 · 인수액 합산 제외 |
| 이현 1층 116호 · 25.8387㎡ |
2024.07.17 | 7,000,000원 | 300,000원 |
대항력 無
우선변제 미확인
128호 외 다른 호실 · 인수액 합산 제외 |
임차인 3명은 실제 조사된 인원입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 김정태의 우선변제권은 확인되지 않았으며, 보증금 인수 여부는 최종 권리 검토가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 5.07억이 실제 취득비용의 끝이 아니다
신건 최저매각가는 507,000,000원입니다. 128호 임차인 김정태의 보증금 20,000,000원이 배당 없이 전액 인수된다는 추정이 맞다면, 실제 취득 부담은 낙찰가격보다 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 507,000,000원 | 20,000,000원 | 527,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 405,600,000원 | 20,000,000원 | 425,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 324,480,000원 | 20,000,000원 | 344,480,000원 |
실질취득 추정액 = 각 회차 낙찰가 가정액 + 임차인 인수 추정 20,000,000원. 취득세·등기비·명도비·경계 복구비·체납 관리비 등은 제외했습니다. 인수 추정의 전제가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.
특히 이 사건은 확인 가능한 동일 용도·동일 호실 조건의 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 현재의 507,000,000원이 저렴한지, 유찰 후 가격이 합리적인지는 아직 판단할 수 없습니다. 역세권 상업지역에 있다는 입지 장점만으로 감정가 수준의 응찰을 정당화할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 507,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,470,000원 |
| 임차인 · 김정태 (매수인 인수 추정) | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,788,000,000원 | 499,530,000원 |
| 2. 가압류 · 한국씨티은행 | 55,094,997원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 80,753,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 37,663,431원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우강농협 | 30,465,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 일반 채권 미배당 합계 | 1,991,977,151원 | 1,492,447,151원 미배당 |
집행비용 7,470,000원을 차감한 499,530,000원이 근저당권에 배당되는 추정입니다. 일반 채권 총액·배당액·미배당액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있고, 공동담보 관계·당해세·최우선변제 등은 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 김정태의 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 별도의 매수인 인수 추정액입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수원시 영통구 영통동 영일중학교 북동측 인근. 대단위 아파트단지, 상업지역 내 근린생활시설 및 공공기관이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 영통역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 실제 이용상태. 감정평가에서 5개 호실 모두 근린생활시설 등으로 이용 중이라고 기재했습니다. 특히 128호는 평가 대상이 아닌 118호 등과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외 포장도로와 접하며 남서측에는 약 8m 보행자도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·영통지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역 등의 규제를 받습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 5,440,000원/㎡. 토지는 주상용 건부지로 이용되며 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 20층 건물로 기본 위생·급배수·소방·엘리베이터 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 118호와의 합벽 이용은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 영통역 인근 중심상업지역이라는 입지 장점은 있으나, 128호 단독 사용 가능 여부와 현재 임대차·영업공간의 구성이 불확실합니다. 비교 실거래가격 없이 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 불일치 확인. 명세서의 인수권리 '해당사항없음'과 김정태 대항력 및 보증금 20,000,000원 인수 추정이 왜 다른지 반드시 확인해야 합니다.
- 김정태 임대차 검증. 전입신고 2019.09.04, 보증금 20,000,000원, 월세 1,700,000원, 배당요구 2024.08.28의 사실관계와 실제 점유 및 임대차 목적물을 대조합니다.
- 118호와의 경계. 128호의 법적 경계·현황 배치·출입구·공용설비·벽체 분리 가능 여부를 현장과 도면으로 확인합니다. 경매외 118호의 소유자 및 점유자와의 관계도 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 신건 507,000,000원에 보증금 전액 인수 시 527,000,000원이 됩니다. 취득 관련 세금과 점포 분리·명도·복구 비용은 추가로 반영해야 합니다.
- 조세 압류 검토. 수원시 압류 2건, 국가 압류 1건의 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인합니다.
- 공동담보 및 채권액. 북부천새마을금고 근저당 채권최고액 1,788,000,000원에 공동담보목록 제2020-398호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권 잔액을 확인합니다.
- 용도·임대수익 확인. 공부상 도시형생활주택 표시와 근린생활시설 이용 현황을 구분하고, 해당 호실의 적법한 용도와 독립적인 임대 가능성을 확인합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 1층 근린생활시설의 실거래 및 임대 조건을 별도로 조사해야 합니다. 확인 전에는 5.07억이 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 관리비·명도 확인. 장기 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 실제 영업 중인 점포의 인도 가능성, 합벽 공간의 명도 관계를 확인합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 호실별 도면을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 점유가 중요하다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 507,000,000원의 영통역 인근 1층 상업시설입니다. 북부천새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류도 매각으로 정리될 예정입니다. 하지만 이것만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
먼저 김정태의 2019년 전입과 보증금 20,000,000원입니다. 분석상 대항력 있는 임차인으로 확인되어 전액 인수 가능성이 반영돼 있으나, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 표시되어 있습니다. 이 불일치는 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
더 큰 문제는 경매외 118호 등과 벽체 구분 없이 사용한다는 점입니다. 낙찰받는 것은 128호의 권리이지, 연결된 다른 호실의 소유권까지가 아닙니다. 물리적·법적 구분이 가능한지에 따라 이용가치와 인도 가능성 자체가 달라질 수 있습니다.
여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 5.07억을 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다. 인수 추정이 맞다면 실질취득 부담은 5.27억이며, 점포 분리와 명도에 필요한 비용은 추가로 발생할 수 있습니다.
종합 판단은 권리·점유 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 김정태의 인수 여부와 118호와의 경계 문제가 명확히 정리되고, 비교 시세로 실질취득액을 검증하기 전까지는 신중한 접근이 적절합니다.
