수원지방법원 2024타경78230. 영통역아이파크 1층 116호로 표시된 경매 사건입니다. 소유자는 이길환이며, 2020년 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고의 채권최고액 1,788,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류 4건과 국세·지방세 관련 압류 3건이 등기됐습니다. 근저당은 공동담보로 설정돼 있어 그 채권최고액을 116호만의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 말소 여부보다 선순위 임차인의 실제 점유 목적물과 경매 매각 대상의 일치 여부입니다. 감정평가에는 5개 호가 근린생활시설 등으로 이용 중이라고 기재돼 있고, 임차인 조사에도 113호·116호·128호가 함께 등장합니다. 따라서 116호 단독매각인지, 관련 호수가 포함된 일괄매각인지 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권이 변수

2020.09.25. 북부천새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 한국씨티은행·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·우강 농업협동조합의 가압류와 수원시·국세 관련 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 세금채권의 실제 배당 순위와 당해세 여부는 별도 검토가 필요합니다.

2018년 광주은행 근저당권과 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 또한 2023년 개시된 임의경매는 취하되어 말소됐으며, 현재 분석 대상은 2024타경78230 사건입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 호수별로 구분

조사된 실제 임차인은 조석연·이현·김정태 3명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 의한 중복신고는 없습니다. 이들 임차인은 서로 다른 호수에 기재돼 있으므로 보증금을 단순 합산해 116호의 인수금액으로 취급해서는 안 됩니다.

확정일자는 확인되지 않았습니다. 김정태는 배당요구를 했지만, 배당 추정에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 있습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나 매수인 인수가 해소된다고 볼 수 없습니다.

③ 가격·실질취득 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 377,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 100%에서 시작합니다. 실거래 비교를 통해 가격 메리트가 확인된 상태는 아니며, 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없습니다.

특히 김정태 보증금 20,000,000원이 실제 인수되는 경우, 신건에서의 실질취득비용은 397,000,000원입니다. 반대로 해당 임차인의 권리가 매각 목적물에 미치지 않는 것으로 확인된다면 이 금액을 인수비용에 더할 근거는 없습니다. 취득 관련 세금·명도·관리비 등은 별도입니다.

위 실질취득비용은 해당 임차보증금 전액 인수가 실제로 성립한다는 조건의 계산입니다. 각 회차의 낙찰가에 인수액을 더한 금액이며, 취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 실제 다음 회차의 최저가와 매각 진행 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)

추정 집행비용 6,078,000원을 제외한 매각대금 370,922,000원이 북부천새마을금고에 배당되는 것으로 산정됐습니다. 다른 일반 가압류채권자의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

추정 총 채권액은 1,991,977,151원, 채권자 총 배당액은 370,922,000원, 미배당액은 1,621,055,151원입니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족분으로서 그 자체가 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 별도로 살아남는 권리를 기준으로 판단해야 합니다.

위 배당표는 제공된 추정 순서를 사용했습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있으며, 국세·지방세 당해세, 최우선변제 여부 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 가정액은 매각대금의 배당액에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영일중학교 북동측 인근으로 대규모 아파트단지와 중심상업지역 내 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 수인분당선 영통역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 20층 건물의 1층 부분으로, 기본적인 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용. 감정평가 대상 5개 호가 근린생활시설 등으로 이용되며, 128호는 118호 등 인접 호와 벽체 구분 없이 함께 이용됩니다. 개별 점포 분리와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외의 포장도로에 접하고, 남서측은 약 8m의 보행자도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·영통지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 호실 간 벽체 구획 및 용도는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 영통역 접근성은 입지상 확인되지만, 근린생활시설로 사용되는 1층 호실의 매매·임대 수요, 공실 위험 및 실제 임대수익은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호수 확정. 116호 단독인지, 감정평가상 기재된 다른 호실이 함께 매각되는지 매각목록 및 감정평가서를 대조하세요. 이 확인이 임차인 인수 판단의 출발점입니다.
• 김정태 임차권. 2019.09.04. 전입, 보증금 20,000,000원, 배당요구일 2024.08.28.을 확인하고 실제 임차 목적물과 매각 대상의 일치 여부를 조사하세요.
• 명세서 불일치. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 김정태 보증금 전액 인수 추정이 서로 다른 결론을 가리킵니다. 법원 원본을 기준으로 인수 여부를 재확인하세요.
• 116호 실제 점유. 이현의 보증금 7,000,000원, 월차임 300,000원 및 현재 점유 여부를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 절차를 검토하세요.
• 용도와 구획. 도시형생활주택 표기와 근린생활시설 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 호실 용도·구획·사용 가능성을 확인하세요.
• 당해세와 공동담보. 국세·지방세 관련 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부, 공동담보목록 제2020-398호를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 377,000,000원을 적정 시세로 전제하지 말고, 유사한 1층 근린생활시설의 거래가격·임대수익·공실 가능성을 검토하세요.
• 관리비와 추가비용. 미납 공용관리비, 명도비용, 취득 관련 세금 및 호실 분리 공사 가능성 등을 확인하세요.
• 매각 일정과 원본 서류. 매각기일 2026.10.27.의 진행 여부, 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 2,000만원”보다 먼저 확인할 것은 어느 호수인가

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 가압류·압류의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 그러나 권리분석의 결론을 쉽게 내릴 수 있는 물건은 아닙니다. 116호에 기재된 이현은 후순위 전입 임차인인 반면, 선순위 대항력을 가진 김정태는 128호 및 118호 관련 임차인으로 기재돼 있기 때문입니다.

배당 추정대로라면 김정태 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하여 신건 실질취득비용은 397,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 116호 매수인에게 실제 승계되는지 여부는 매각 대상과 임차 목적물의 관계를 확인해야 판단할 수 있습니다. 반대로 인수권리가 없다는 명세서 기재만으로 위험을 무시하는 것도 적절하지 않습니다.

여기에 감정평가상 근린생활시설 이용, 공동담보 근저당, 다수의 세금 압류, 실거래가격 검증 필요성까지 겹칩니다. 권리 확정 전에는 가격을 낮춰 입찰하더라도 안전한 거래라고 단정할 수 없습니다. 우선 매각 대상과 임차권의 일치 여부를 확인하고, 그 결과에 맞춰 실질취득비용과 적정 입찰가를 다시 산정하는 것이 합리적입니다. 결론은 권리관계 재확인 후 입찰 판단 — 종합 C등급입니다.