수원지방법원 2024타경78230. 등기상 소유자는 이길환이며, 2020.09.25. 북부천새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,788,000,000원이고 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 한국씨티은행·한국주택금융공사·에스비아이저축은행·우강 농업협동조합의 가압류와 수원시·국의 압류, 2024타경78230 임의경매개시결정이 이어졌으며, 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 순서만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 전형적인 담보권 실행 경매입니다. 그러나 점유관계에서는 한 가지를 반드시 분리해 봐야 합니다. 조사표에는 조석연·이현·김정태가 함께 확인되지만, 116호에 직접 대응하는 사람은 이현이고, 김정태는 128호(118호·128호), 조석연은 113호로 기재되어 있습니다. 그럼에도 배당 계산은 김정태 보증금 20,000,000원을 116호 매수인 인수로 반영하고 있어, 단순히 “인수 2,000만원 확정”이라고 단정하기보다 귀속 여부 확인 전까지 보수적으로 2,000만원을 잡는 접근이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018.07.24. 광주은행 근저당권은 2020.09.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 이길환에게 소유권이 이전되고 북부천새마을금고 근저당권이 설정됐으며, 이것이 현 경매의 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선차감되어 후순위 채권의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 — 116호는 대항력 없음, 2,000만원 귀속은 재확인

조사상 실제 임차인 기재는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 116호에 직접 기재된 이현은 2024.07.17. 전입으로, 2020.09.25. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 7,000,000원, 월세는 300,000원입니다.

반면 김정태는 2019.09.04. 전입으로 말소기준보다 빠르고 보증금 20,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 잡았습니다. 그러나 점유부분은 128호(118호·128호)로 기재되어 116호와 일치하지 않습니다.

③ 가격·배당 — 신건 377,000,000원보다 ‘397,000,000원’을 먼저 본다

실거래 비교 대신 이 사건에서는 권리·점유를 반영한 실질취득액과 유찰 시나리오를 중심으로 판단해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 377,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 20,000,000원 인수를 그대로 보수적으로 적용하면 실질취득은 397,000,000원입니다. 즉 표면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

위 실질취득은 배당 시뮬레이션상 김정태 보증금 20,000,000원을 인수한다고 보수적으로 적용한 값입니다. 실제 116호 인수 여부는 매각물건명세서 및 점유관계 원문 대조 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,078,000원을 제외한 370,922,000원이 북부천새마을금고에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 1,621,055,151원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 대상 5개 호는 모두 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 공부상 용도는 도시형생활주택입니다. 공부상 용도와 실제 이용을 함께 확인해야 합니다.
• 입지. 경기도 수원시 영통구 영통동 ‘영일중학교’ 북동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지와 상업지역 내 근린생활시설·공공기관 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 영통역 및 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접하고 남서측으로 약 8m 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 공시지가 5,440,000원/㎡, 토지면적 5,020.3㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 20층 건물로 기본 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·엘리베이터 설비가 되어 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 116호 임차인부터 분리 확인. 이현은 116호에 직접 기재되고 전입일이 2024.07.17.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
• 김정태 20,000,000원 귀속 대조. 배당 시뮬레이션은 전액 인수로 계산하지만 점유부분은 128호(118호·128호)입니다. 116호 매수인이 실제 인수하는지 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 명세서 문구 확인. 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 ‘해당사항없음’으로 기재되어 있으므로 배당 시뮬레이션과의 차이를 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 수원시·국 관련 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 선차감될 수 있습니다.
• 실제 이용상태 확인. 공부상 도시형생활주택이나 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 현장 이용 형태를 확인해야 합니다.
• 보수적 입찰원가. 현재 회차는 최저가 377,000,000원만 보지 말고 인수 위험 20,000,000원을 더한 397,000,000원을 우선 기준으로 검토합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인 귀속 확인이 끝나야 한다”

말소기준은 2020.09.25. 북부천새마을금고 근저당권으로 명확하고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 116호에 직접 대응하는 이현 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.

문제는 김정태입니다. 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되고 배당 계산에는 보증금 20,000,000원 전액 인수가 반영됐지만, 점유 호수는 116호가 아니라 128호(118호·128호)입니다. 더욱이 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원 확정”도, “2,000만원 확정 인수”도 아닙니다. 귀속을 확인하기 전까지는 20,000,000원을 보수적으로 반영한 실질취득 397,000,000원으로 보고, 116호에 해당하지 않는 것이 원문으로 확인될 때에만 그 위험을 제거하는 접근이 적절합니다.

또한 공부상 도시형생활주택이지만 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이라는 점도 가격·활용 판단에서 빼놓을 수 없습니다. 등기권리는 비교적 명료하지만, 점유 귀속과 실제 이용 확인이 끝나기 전에는 신건 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.