부산지방법원 2025타경623. 등기부상 소유자는 봉래1구역주택재개발정비사업조합이며, 2024.01.03 소유권보존 후 2025.03.10 주식회사정원건설의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 없고 압류도 없어, 이 사건에서 선언된 말소기준은 바로 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 이미 크게 내려왔습니다. 감정가 500,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 171,500,000원, 감정가의 34.3%입니다. 신청채권자 주식회사정원건설의 청구금액은 1,490,005,928원으로 현재 매각가보다 훨씬 크며, 현재 회차 배당 시 신청채권자 예상배당은 168,299,000원, 미배당은 1,321,706,928원입니다. 다만 이 미배당은 신청채권자 측의 부족분이지, 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동4가 343 영도센트럴에일린의뜰 119동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정요항표 기호 9 주택 |
| 소유자 | 봉래1구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 171,500,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사정원건설 / 1,490,005,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 공시지가 1,833,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체가 강제경매개시결정
등기부에는 근저당권이 없고 압류도 없습니다. 소유권보존 다음에 들어온 2025.03.10 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언되어 있고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 싸 보이지만, 동일물건 시세 비교에는 주의
영도센트럴에일린의뜰의 전용 72㎡대 최근 실거래 12건 평균은 439,583,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 4건 평균은 424,250,000원, 가장 최신인 2026.06 거래는 430,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -5.1%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.91㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 72.91㎡ | 22 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 72.38㎡ | 17 | 437,000,000원 |
| 2025.09 | 72.91㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 72.91㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 72.91㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 72.38㎡ | 10 | 453,000,000원 |
| 2025.03 | 72.91㎡ | 25 | 460,000,000원 |
| 2024.11 | 72.38㎡ | 18 | 435,000,000원 |
| 2024.10 | 72.91㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 2024.06 | 72.91㎡ | 18 | 470,000,000원 |
| 2024.05 | 72.91㎡ | 27 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 424,250,000원 |
현재 최저가 171,500,000원은 최근 12개월 평균의 40.4%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 39.0%입니다. 수치만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 용도는 대지이고 감정 이용상태 역시 별도로 주택이 기재돼 있으므로, 위 공동주택 실거래를 대상물의 확정 시세로 놓고 “시세 대비 60% 싸다”처럼 단정하는 것은 피해야 합니다. 시장 자료는 동일 단지 가격대 확인용 참고지표로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사정원건설 | 1,490,005,928원 | 168,299,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 1,490,005,928원 중 168,299,000원이 배당되고 1,321,706,928원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 1,321,706,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 1,372,436,629원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 1,407,883,559원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 가격이 내려가는 구조와 채권자의 배당 부족은 별개이며, 현재 확인되는 범위에서 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 형태는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 위치. 대교초등학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호 9는 주택이며, 토지는 북서하향 경사지대 내 부정형으로 아파트단지 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 5·7은 2019.07.15 건축물 철거로 건축물대장이 말소됐고 현황도 멸실 상태입니다. 기호 9는 블록조 슬래브 및 스레트지붕 단층이며 위생·급배수·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있고 단지 내 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 완경사·사다리형이며 공시지가는 1,833,000원/㎡입니다.
- 규제. 재개발구역·가축사육제한구역·제3종일반주거지역에 포함되고 상대보호구역 저촉, 중로2류·중로3류·소로2류·완충녹지 접함이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 사건 용도는 대지이고 감정평가에는 여러 기호와 주택·멸실 건물 내용이 함께 나타납니다. 실제 매각대상 범위를 등기부·감정평가서·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 시세 해석. 동일 단지 72㎡대 실거래는 최근 12개월 평균 424,250,000원이나 이 사건 용도와 동일성이 확정되지 않습니다. 공동주택 실거래만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 시세 흐름은 이전 구간 대비 -5.1%이므로 전체 평균 439,583,333원보다 최근 평균 424,250,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 이미 3회 유찰됐고 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낮은 최저가만으로 물건의 동일성·환금성을 생략하면 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신청채권자의 대규모 미배당은 배당 부족이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘매각대상 특정’
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 소유권보존 후 주식회사정원건설의 강제경매개시결정이 들어왔고, 담보권·압류의 중첩 없이 해당 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 현재 회차 171,500,000원에서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 감정가 500,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔습니다. 같은 단지 72㎡대 공동주택은 최근 12개월 평균 424,250,000원, 최신 거래 430,000,000원이지만 시장은 이전 구간 대비 -5.1% 하락 추세입니다. 무엇보다 이 사건의 용도는 대지이고 감정평가에는 기호 9 주택 및 다른 기호의 멸실 건물 내용이 함께 나타납니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 단순하지만, 낮은 최저가를 평가하기 전에 실제 매각대상과 이용상태를 정확히 특정해야 한다”입니다.
