부산지방법원 2025타경623. 부산광역시 영도구 봉래동4가 183-7 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호 9 건물은 주택으로 이용 중이며, 블록조 슬래브 및 스레트지붕 단층입니다. 토지는 56.0㎡의 대지이고, 제2종일반주거지역에 속합니다. 감정가 62,580,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 21,465,000원까지 내려와 있습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2021년 봉래1구역주택재개발정비사업조합으로 소유권이 이전됐고, 2023년 국의 압류가 있었지만 2024년 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 주식회사정원건설의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준으로 제시되어 있습니다. 등기상 근저당이나 별도 가압류는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동4가 183-7 · 부산광역시 영도구 상수도길 7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 기호 9 주택 |
| 토지 | 대 · 56.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 675,500원/㎡ |
| 소유자 | 봉래1구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 62,580,600원 / 21,465,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사정원건설 / 1,490,005,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 부담은 단순하지만 임대관계는 확인 필요
등기부에는 근저당이 없고, 2023년 중부산세무서장 관련 압류는 2024.01.05 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.10 주식회사정원건설의 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 21,465,000원으로, 62,580,600원의 감정가에서 3회 유찰된 감정가 34% 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 15,025,499원, 그 다음은 10,517,849원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 21,465,000원 | 20,678,630원 | 1,469,327,298원 |
| 4회 유찰 시 | 15,025,499원 | 14,355,040원 | 1,475,650,888원 |
| 5회 유찰 시 | 10,517,849원 | 9,928,528원 | 1,480,077,400원 |
유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 동일 물건·인근 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단하는 것은 금물입니다. 단독주택과 토지는 아파트보다 개별성이 크므로 토지 형상·도로조건·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 786,370원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사정원건설 | 1,490,005,928원 | 20,678,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 21,465,000원을 전액 매각대금으로 가정한 배당입니다. 신청채권자 청구액 1,490,005,928원 가운데 20,678,630원이 배당되고, 1,469,327,298원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 기호 9 건물은 블록조 슬래브 및 스레트지붕 단층으로, 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 마감, 창호는 하이새시창 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 56.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 675,500원/㎡입니다. 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입·점유·보증금·확정일자 여부를 원본 자료에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 매각 대상 토지와 건물의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 기호 9는 주택이지만 다른 일부 건물은 건축물대장상 철거·말소 및 현황 멸실 내용이 있으므로 매각 대상별 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율 대신 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 입지·도로·형상·건물 상태를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자에게 대규모 미배당이 남더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차관계가 별도로 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차·시세 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 62,580,600원에서 3회 유찰되어 최저가가 21,465,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당이 없고 과거 압류도 이미 말소되어 권리 구조 자체는 단순한 편이며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “3회 유찰·감정가 34%”라는 숫자만으로 저가라고 판단하기보다, 임차관계와 실제 시장가치를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
