87,122,000원
부산지방법원 2025타경623. 부산 영도구 봉래동4가 영도센트럴에일린의뜰 119동 2층205호로 표시된 강제경매 사건입니다. 등기상 소유자는 봉래1구역주택재개발정비사업조합이고, 2024.01.03 소유권보존 뒤 2025.03.10 주식회사정원건설의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 근저당권과 압류는 확인되지 않으며, 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 매우 강합니다. 감정가 254,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 87,122,000원까지 내려왔습니다. 반면 영도센트럴에일린의뜰 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 643,750,000원, 최신 거래는 660,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +12.9%입니다. 다만 이 격차가 워낙 크고 사건 용도와 감정 이용상태가 서로 다른 표현을 쓰고 있으므로, 권리보다 먼저 매각대상이 무엇인지 정확히 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동4가 343 영도센트럴에일린의뜰 119동 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 기호 9 주택 |
| 소유자 | 봉래1구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 87,122,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사정원건설 / 1,490,005,928원 |
| 단지 / 면적대 | 영도센트럴에일린의뜰 · 1,216세대 · 대상면적 105.014㎡ · 실거래 면적 102.97㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
임차인 없음. 등기에는 2024.01.03 소유권보존과 2025.03.10 강제경매개시결정만 확인됩니다. 근저당권은 0건, 압류도 0건이며, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 매우 큰 할인
영도센트럴에일린의뜰의 대상 면적은 105.014㎡이며, 면적 매칭된 실거래는 102.97㎡입니다. 최근 12개월 평균은 643,750,000원, 최신 거래는 660,000,000원이고 최근 거래가 과거 거래 대비 12.9% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 102.97㎡ | 25 | 660,000,000원 |
| 2025.07 | 102.97㎡ | 20 | 660,000,000원 |
| 2025.05 | 102.97㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2025.04 | 102.97㎡ | 15 | 625,000,000원 |
| 2024.10 | 102.97㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2024.06 | 102.97㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 102.97㎡ | 4건 | 643,750,000원 |
현재 최저가 87,122,000원은 최근 12개월 평균의 13.5%이고, 전체 실거래 평균 619,166,666원 대비로도 14.1%입니다. 최근 실거래는 540,000,000원에서 660,000,000원 사이에 형성돼 있어 단순 가격표만 놓고 보면 경매 최저가와 시장 거래가 사이의 간격이 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,196원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주식회사정원건설 | 1,490,005,928원 | 85,153,804원 |
| 미배당 | - | 1,404,852,124원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자에게 85,153,804원이 배당되고 1,404,852,124원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 87,122,000원 | 85,153,804원 | 1,404,852,124원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,985,399원 | 59,487,662원 | 1,430,518,266원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 42,689,779원 | 41,521,363원 | 1,448,484,565원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각가는 60,985,399원, 42,689,779원으로 낮아지지만 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이미 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있으므로, 낮은 최저가 자체보다 응찰 전 대상물 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지·실거래 기준)
- 입지. 대교초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 영도센트럴에일린의뜰은 1,216세대이고 준공일은 2023.07.10입니다.
- 토지. 토지면적 45,690.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·사다리형·광대소각이며 공시지가는 1,833,000원/㎡입니다.
- 규제. 재개발구역·가축사육제한구역·제3종일반주거지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며 중로2류·중로3류·소로2류·완충녹지에 접합니다.
- 건물 상태. 감정 내용상 기호 9는 주택으로 이용되며 위생 및 급배수설비, 난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 사건 용도 대지와 감정 이용상태 주택을 기준으로 매각물건명세서·감정평가서에서 실제 입찰 대상이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 대상 확인. 실거래 비교는 102.97㎡이고 대상 면적은 105.014㎡로 매칭돼 있습니다. 동일한 권리·물적 범위인지 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 인수액. 현재 자료상 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다.
- 배당 미회수. 신청채권자 청구액 1,490,005,928원 중 현재 회차 미배당은 1,404,852,124원이지만 매수인 인수금으로 계산되지 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 60,985,399원, 5회 유찰 시 42,689,779원으로 낮아집니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “무엇을 사는가”
이 사건은 권리표만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 근저당·압류도 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 또한 3회 유찰 끝에 87,122,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 643,750,000원의 13.5%입니다.
하지만 이런 극단적인 가격 차이에서는 할인율보다 매각대상 확인이 먼저입니다. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 주택이고 토지는 아파트단지 부지로 이용되고 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 양호하고 가격 수치는 강하지만, 매각대상 범위를 확인하기 전까지 단순한 아파트 초저가 경매로 판단해서는 안 된다입니다. 범위가 명확히 확인된다면 최근 실거래 상승 추세와 인수 0원은 분명한 강점입니다.
