부산지방법원 2025타경1404. 등기상 대표 소재지는 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 104호이고, 감정평가 이용상태는 104호의 근린생활시설(상호: LG U+)을 포함해 104호 외 3개호가 근린생활시설로 이용되는 구조입니다. 따라서 단지명이 ‘아파트’라는 이유로 본건 자체를 주거용 아파트로 해석해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사더원와이에스이고, 2022.05.20 거래가액 1,058,078,708원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산시중앙신용협동조합 2,880,000,000원, 부산항신용협동조합 840,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 주식회사유성씨앤디 1,000,000,000원, 주식회사제이피앤지 1,500,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 채권 규모가 매각가를 크게 웃돌아 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1404 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층104호 외 3개호 |
| 실제 이용 | 근린생활시설 · 104호 상호 LG U+ · 105호·106호는 경계벽 제거 후 일괄 이용 |
| 소유자 | 주식회사더원와이에스 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 1,058,078,708원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,539,419,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 이용 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 2,645,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가등기 원문 확인
말소기준권리는 2022.05.20 접수된 부산시중앙신용협동조합 근저당권 2,880,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사유성씨앤디·주식회사제이피앤지 근저당, 국·동래구 압류, 주식회사제이피앤지 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
또한 2025.07.17 부산시중앙신용협동조합 및 부산항신용협동조합의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다. 공동담보에는 근생-2동 105호·106호·107호도 기재되어 있어 본건이 개별 주거호가 아니라 상가 묶음 성격의 담보 구조라는 점도 함께 봐야 합니다.
② 점유·임차인 — 확정 인수 0원과 ‘미상’은 다른 말
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심민정 | 104호 | 2024.11.29 | 보증금 미상 · 차임 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 없음 |
| (주)다인시티, 양유성 | 105호 | 2022.08.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 없음 |
| 이지영 | 105호 | 2024.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 없음 |
| (주)퍼즈산업개발, 양유성 | 107호 | 2024.12.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
심민정은 104호에 2024.11.29 전입했고, 105호의 (주)다인시티·양유성은 2022.08.24, 이지영은 2024.08.28, 107호의 (주)퍼즈산업개발·양유성은 2024.12.24 전입으로 모두 2022.05.20 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 신고들만 놓고 보면 대항력은 없습니다.
③ 가격 비교 — 161.2%지만, 더 먼저 볼 것은 ‘용도 차이’
제공된 실거래는 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트의 전용 59.95㎡ 주거용 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 819,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 835,000,000원이며, 신건 최저매각가 1,320,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 161.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 35 | 823,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 34 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 6 | 814,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 815,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 9 | 840,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 23 | 835,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 13 | 817,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 13 | 785,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 819,083,333원 |
특히 본건은 104호 외 3개호의 근린생활시설이고, 105호·106호는 경계벽을 제거해 일괄 이용 중입니다. 주거용 아파트와 환금 구조가 다르고, 호별 독립 이용 가능성도 현장 상태와 공부를 대조해야 하므로 신건 가격 판단은 아파트 실거래가 아니라 상가 자체의 임대수익·개별 호별 가치·통합 이용 상태를 중심으로 재검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,600,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 1,304,400,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산항신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사유성씨앤디 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사제이피앤지 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 6,220,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 1,304,400,000원, 미배당은 4,915,600,000원입니다. 신청채권 청구액 2,539,419,489원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만 점포 점유의 보증금·전입은 별도 확인 대상이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권은 계속 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,320,000,000원 | 1,304,400,000원 | 4,915,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,056,000,000원 | 1,043,040,000원 | 5,176,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 844,800,000원 | 833,952,000원 | 5,386,048,000원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 자료상 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건의 핵심은 “채권이 많이 남으니 싸다”가 아니라 실제 상가 가치가 각 회차 가격을 정당화하는지입니다. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.3회이고 현재 물건은 아직 0회 유찰입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여고초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도3호선 사직역·종합운동장역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 104호는 근린생활시설 LG U+, 105호·106호는 명품하나축산, 107호는 피크닉바스켓으로 조사됐으며 107호는 조사시점 영업종료 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물 내 1층 근린생활시설로, 공동 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 남동·북서측 약 20미터, 남서측 약 30미터, 북동측 약 10미터 내외 도로와 접하고 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 물리적 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 105호·106호는 경계벽 제거 후 일괄 이용 중이므로 현황과 원상복구·분리 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트는 914세대, 2020.02.28 준공 단지지만 본건은 주거세대가 아닌 근린생활시설이므로 아파트 거래량을 상가 환금성으로 그대로 대입할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 원문 확인. 전입일·보증금 미상의 점포가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유 주체와 보증금, 사업자등록·전입 여부를 확인해야 합니다.
- 104호 임차관계. 심민정은 2024.11.29 전입으로 말소기준보다 늦지만 보증금이 미상입니다. 차임 3,000,000원과 실제 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2024.07.15 주식회사제이피앤지 가등기는 후순위 소멸 처리이나 담보가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 105호·106호 경계벽. 두 호실이 경계벽 제거 후 일괄 이용 중이므로 호별 독립성, 복구 필요성, 실제 영업 구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 자체 시세 검증. 제공된 819,083,333원 최근 평균과 835,000,000원 최신 거래는 59.95㎡ 아파트 실거래입니다. 본건 근린생활시설의 적정가 판단은 별도의 상가 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 배당과 승계 구분. 배당표상 인수 0원은 확정된 권리 기준입니다. 점유관계가 미상인 부분까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”보다 “무엇을 얼마에 사는가”가 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리의 소멸 구조만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 그러나 그것만으로 투자 매력이 생기지는 않습니다. 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 104호 외 3개호가 함께 감정된 구조이며, 105호·106호는 경계벽을 제거해 일괄 이용 중입니다. 여기에 전입일·보증금 미상의 점포 점유까지 있어 확정 인수 0원과 실제 점유 리스크를 구분해야 합니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 1,320,000,000원은 제공된 아파트 최근12개월 평균 819,083,333원 대비 161.2%입니다. 물론 용도가 다르므로 이 수치만으로 상가가 비싸다고 확정할 수는 없지만, 반대로 현재 가격이 싸다는 근거로도 사용할 수 없습니다. 상가 자체의 거래·임대수익 근거가 확인되지 않은 상태에서 신건 가격을 정당화하기 어렵고, 점유 미상과 호실 통합 이용까지 겹칩니다. 결론은 등기 순위는 정리되지만, 가격과 점유는 보류입니다.
