부산지방법원 2025타경1404. 등기상 소유자는 주식회사더원와이에스이고, 2022.05.20. 거래가액 1,058,078,708원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 함께 설정된 부산항신용협동조합 근저당, 이후 유성씨앤디·제이피앤지 근저당, 근로복지공단 가압류, 국 압류, 제이피앤지 소유권이전청구권가등기 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건을 일반 아파트 경매처럼 보면 안 됩니다. 사건의 용도표시는 아파트지만 감정평가 이용상태상 근생-2동 104호부터 107호는 근린생활시설이고, 대상 106호는 105호와 경계벽을 제거해 상호 명품하나축산이 일괄 이용 중입니다. 구조 및 이용상 외벽은 존재하고 경계벽 복원이 용이하다고 기재돼 있으므로, 권리 말소 여부와 별개로 점유·경계 복원·인도 범위를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1404 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 단지 내 근린생활시설 · 105호와 경계벽 제거 후 명품하나축산 일괄 이용 |
| 소유자 | 주식회사더원와이에스 · 2022.05.20. 소유권이전 · 거래가액 1,058,078,708원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,539,419,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 관련 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 2,645,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
② 점유·임차 현황 — 모두 기준권리 이후 전입
확인된 점유 관련 신고는 모두 말소기준일인 2022.05.20. 이후입니다. 따라서 제공 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고가 있어 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특히 대상 106호는 105호와 일괄 이용 중이라는 감정평가 비고가 있어 호실별 실제 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
| 성명 / 상호 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심민정 | 104호 | 2024-11-29 | 보증금 미상 · 차임 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)다인시티, 양유성 | 105호 | 2022-08-24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지영 | 105호 · 주거 | 2024-08-28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)퍼즈산업개발, 양유성 | 107호 | 2024-12-24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 161.2%지만 ‘아파트 실거래’와 직접 비교는 주의
제공된 실거래는 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트의 59.95㎡ 아파트 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 819,083,333원, 최신 거래는 2026.08. 835,000,000원, 최저는 785,000,000원, 최고는 840,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저매각가 1,320,000,000원은 최근 12개월 평균의 161.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 35 | 823,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 34 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 6 | 814,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 815,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 9 | 840,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 23 | 835,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 13 | 817,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 13 | 785,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 819,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,600,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 1,304,400,000원 |
| 2. 근저당 · 부산항신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유성씨앤디 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제이피앤지 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,008,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,230,008,490원 중 1,304,400,000원이 채권자에게 배당되는 시나리오이며, 미배당은 4,925,608,490원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,320,000,000원 | 1,304,400,000원 | 4,925,608,490원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,056,000,000원 | 1,043,040,000원 | 5,186,968,490원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 844,800,000원 | 833,952,000원 | 5,396,056,490원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여고초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 3호선 사직역 및 종합운동장역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 근생-2동 104호는 LG U+, 105호·106호는 명품하나축산, 107호는 피크닉바스켓으로 조사됐으며 107호는 조사시점 영업종료 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물 내 1층 104호 외 3개호이며 공동 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 단지 남동측 및 북서측 약 20미터, 남서측 약 30미터, 북동측 약 10미터 내외 도로와 접합니다. 준주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 105·106호 경계 확인. 두 호실은 경계벽 제거 후 일괄 이용 중입니다. 구조상 외벽이 존재하고 경계벽 복원이 용이하다는 감정평가 내용과 실제 현황을 대조하세요.
- 106호 실제 점유자 확인. 현황조사 신고는 104·105·107호에 걸쳐 확인되며, 대상 106호는 105호와 일괄 영업 중입니다. 인도 대상과 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 2024.07.15. 제이피앤지 가등기는 후순위 소멸로 처리돼 있지만 담보가등기 종류 확인 필요라는 경고가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 점유자들의 보증금·확정일자 정보가 일부 확인되지 않아 배당요구 및 최우선변제 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 상가 시세 별도 확인. 제공된 59.95㎡ 실거래는 아파트 표본입니다. 대상 근린생활시설의 임대료·수익률·인근 상가 거래를 별도로 확인하지 않고 819,083,333원을 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 1,320,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 권리 안전성과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건 13.2억을 정당화할 수는 없다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.05.20. 말소기준 근저당 이후의 권리들은 자료상 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 확인된 점유 신고 역시 모두 기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
그러나 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 근생-2동 1층 106호 근린생활시설입니다. 105호와 경계벽을 제거해 일괄 이용하고 있고 임대관계는 미상입니다. 게다가 데이터에 포함된 최근 실거래 819,083,333원은 동일 단지 59.95㎡ 아파트 표본이므로 대상 상가의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 1,320,000,000원이 해당 표본의 161.2%이고 최신 거래 835,000,000원보다도 높다는 사실은 신건에서 가격 가점을 주기 어렵게 합니다. 권리는 소멸형, 가격과 점유관계는 보수적으로 검증. 이 물건의 핵심은 그 두 가지를 분리해서 보는 것입니다.
