부산지방법원 2025타경1404. 소재지는 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 단지 안이지만 대상은 아파트 세대가 아니라 근생-2동 1층 105호 근린생활시설입니다. 감정 이용상태도 105호와 106호가 ‘명품하나축산’으로 일괄 이용 중이라고 적시돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사더원와이에스로, 2022.05.20. 거래가액 1,058,078,708원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 부산시중앙신용협동조합 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 부산항신용협동조합 840,000,000원 근저당도 같은 접수번호로 설정됐으며, 뒤이어 유성씨앤디 1,000,000,000원, 제이피앤지 1,500,000,000원 근저당과 압류·가등기가 붙었습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1404 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 아파트 단지 내 근린생활시설 · 105호·106호 경계벽 제거 후 명품하나축산으로 일괄 이용 |
| 소유자 | 주식회사더원와이에스 (2022.05.20. 거래가액 1,058,078,708원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,539,419,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2022.05.20. 부산시중앙신용협동조합 근저당입니다. 2023년 이후 추가 근저당, 2024년 국 압류, 2024.07.15. 주식회사제이피앤지의 소유권이전청구권 가등기, 2025.04.07. 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 여부의 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 입찰 전 원문 성격 확인은 남겨둬야 합니다.
② 임차·점유 — 본건 105호 2건, 대항력 없음
조사자료에는 104호·105호·107호에 걸쳐 총 4건의 점유·임차 내역이 확인되며, 본건 105호에 직접 기재된 것은 2건입니다. 두 건 모두 전입시점이 2022.05.20. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 이용 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심민정 | 104호 | 2024.11.29 | — | 미상 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)다인시티, 양유성 | 105호 | 2022.08.24 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지영 | 105호 | 2024.08.28 | 주거 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)퍼즈산업개발, 양유성 | 107호 | 2024.12.24 | — | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다
제공된 실거래 표본은 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트의 전용 59.95㎡ 아파트 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 819,083,333원, 최신 거래는 2026.08. 835,000,000원입니다. 최저매각가 1,320,000,000원은 이 평균의 161.2%입니다.
그러나 본건은 59.95㎡ 아파트 세대가 아니라 근생-2동 1층 105호 근린생활시설입니다. 따라서 이 161.2% 수치는 동일 용도의 직접 시세 비교가 아니라 단지 내 아파트 가격과의 참고치일 뿐입니다. 제공된 자료만으로 상가 105호의 적정가를 확정하거나 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 35 | 823,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 34 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 6 | 814,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 815,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 9 | 840,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 23 | 835,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 820,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 13 | 817,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 13 | 785,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 819,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 15,600,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 1,304,400,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산항신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사유성씨앤디 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사제이피앤지 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 합계는 6,220,000,000원, 신건 가정 배당액은 1,304,400,000원, 미배당은 4,915,600,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,320,000,000원 | 1,304,400,000원 | 4,915,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,056,000,000원 | 1,043,040,000원 | 5,176,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 844,800,000원 | 833,952,000원 | 5,386,048,000원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 신청채권 2,539,419,489원도 어느 시나리오에서든 전액 충족되지 않습니다. 이는 채권자 배당 문제이지 곧바로 매수인에게 미배당 채권이 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동 여고초등학교 남서측 인근. 아파트단지·학교·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 사직역·종합운동장역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 현황. 105호와 106호는 근린생활시설 ‘명품하나축산’으로 사용하며 경계벽을 제거해 일괄 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물 내 1층. 외벽 치장석붙임·몰탈위페인팅, 내벽 인테리어, 샷시창 구조입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측·북서측 약 20m, 남서측 약 30m, 북동측 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역. 공시지가 2,645,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 105호·106호 경계 확인. 현재 경계벽을 제거해 일괄 이용 중이므로 독립호실 복원 범위와 실제 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 본건 105호에 (주)다인시티·양유성과 이지영이 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상대와 영업 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 105호 점유자들의 보증금이 확인되지 않았습니다. 권리판정상 대항력은 없지만 계약관계와 배당요구 여부를 원문으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 가등기 원문 확인. 갑구 6번 주식회사제이피앤지 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 등기원인과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 상가 자체 시세 조사. 제공된 8억원대 거래는 아파트 59.95㎡ 자료입니다. 1층 근린생활시설의 전용·대지권·임대수익·동선·가시성에 맞는 비교사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 신건 응찰 신중. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,320,000,000원입니다. 직접 비교 가능한 상가 실거래가 없는 상태에서는 감정가만 믿고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리보다 상가 가치와 현황이 승부처”
이 사건의 등기상 뼈대는 비교적 명확합니다. 2022.05.20. 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가등기·후순위 근저당은 소멸 판정이며 105호 점유자도 대항력이 없습니다. 그래서 권리만 보면 매수인 인수 0원의 소멸형입니다.
하지만 본건을 단순한 ‘사직동 아파트 경매’로 보면 안 됩니다. 실제 대상은 아파트 단지 내 1층 근린생활시설 105호이고, 106호와 경계벽을 제거해 하나의 점포처럼 사용 중입니다. 제공된 최근 거래 12건도 모두 59.95㎡ 아파트 거래라 상가 105호의 직접 시세로 쓸 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전 보류. 13.20억원 신건에 들어가기 전에 동일·유사 상가의 실거래, 임대수익, 전용면적과 대지권, 105·106호 분리 상태를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
