부산지방법원 2025타경1404. 주소에는 ‘쌍용더플래티넘사직아시아드아파트’가 들어가지만 실제 경매 대상은 근생-2동 1층 107호, 감정 이용상태상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사더원와이에스이고, 2022.05.20 거래가액 952,270,765원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 근저당 2건, 2024년 국세 압류와 소유권이전청구권 가등기, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 제공된 등기 판단상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 6번 가등기는 별도 메모에서 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있어, 입찰 전 원문 성격을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 피크닉바스켓(조사시점 영업종료) |
| 대상면적 | 53.68㎡ |
| 소유자 | 주식회사더원와이에스 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 952,270,765원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 1,190,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,539,419,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.20 부산시중앙신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 부산항신용협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 유성씨앤디·제이피앤지 근저당, 국세 압류, 제이피앤지 가등기, 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 판단상 후순위 권리들은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유관계 — 본건 107호는 후순위 전입
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼즈산업개발, 양유성 | 107호 | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 107호의 전입일은 말소기준일 2022.05.20보다 뒤인 2024.12.24이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 권리판단상 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 잡혀 있지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래는 ‘참고치’일 뿐
쌍용더플래티넘사직아시아드아파트는 914세대, 2020.02.28 준공 단지입니다. 다만 본건 대상면적은 53.68㎡이고 실거래 표본은 59.95㎡·84.47㎡·84.59㎡·84.94㎡로 구성돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 더 중요한 차이는 본건이 아파트 세대가 아니라 1층 근린생활시설이라는 점입니다. 따라서 아래 실거래는 직접 비교시세가 아니라 단지 내 주거가격 수준을 보는 참고자료로만 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 21 | 1,110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 35 | 823,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 34 | 820,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 34 | 1,006,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 22 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 19 | 1,075,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 12 | 1,058,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 24 | 1,120,000,000원 |
| 2026.06 | 84.47㎡ | 39 | 1,150,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 3 | 1,040,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 995,166,666원 |
최근 12개월 아파트 실거래 평균은 995,166,666원, 최신 거래는 1,110,000,000원, 실거래 범위는 805,000,000원~1,150,000,000원입니다. 현재 최저가 1,190,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 119.6%입니다. 게다가 본건은 주거 세대와 용도·면적이 일치하지 않으므로, 이 수치를 근거로 가격을 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,300,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 1,175,700,000원 |
| 2. 근저당 · 부산항신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유성씨앤디 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제이피앤지 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,220,000,000원 중 예상 배당액은 1,175,700,000원, 미배당액은 5,044,300,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 등기부에는 2025.07.17 근저당권 이전이 기록돼 있으므로 실제 배당 수령권자는 배당표와 등기부를 함께 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,190,000,000원 | 1,175,700,000원 | 5,044,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 952,000,000원 | 940,080,000원 | 5,279,920,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 761,600,000원 | 751,584,000원 | 5,468,416,000원 | 0원 |
매각가가 낮아지면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 권리판단에서는 후순위 담보권이 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 ‘채권이 많이 남으니 매수인이 떠안는다’는 구조가 아니라, 실제 상가가치와 공실·임대수익을 얼마로 보느냐가 입찰가의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동 여고초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 3호선 사직역과 종합운동장역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 107호는 근린생활시설 ‘피크닉바스켓’으로 이용됐으나 조사시점 현재 영업종료 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물 내 1층 근린생활시설이며, 외벽 치장석붙임·몰탈위페인팅, 내벽 인테리어마감, 샷시창 구조입니다.
- 도로. 단지 남동측·북서측 폭 약 20미터, 남서측 약 30미터, 북동측 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역, 대로3류·중로2류 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,645,000원/㎡입니다.
- 환금성. 914세대 아파트단지 내 근린생활시설이지만, 주거 세대와는 별도 상품입니다. 영업종료 상태인 1층 상가이므로 실제 임대수요와 공실기간 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 107호 현장점유 확인. 피크닉바스켓 영업종료 이후 실제 사용 여부, 잔존 집기, 출입·열쇠 상태와 점유자를 확인하세요.
- 임대차 원문 확인. (주)퍼즈산업개발, 양유성의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동을 점검하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기는 매각 소멸로 정리돼 있으나 담보가등기 여부 확인 필요 표시가 있으므로 원문을 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 실제 배당권자 관계를 확인하세요.
- 아파트 실거래를 상가시세로 쓰지 않기. 최근 12개월 평균 995,166,666원은 주거 세대 거래이고 본건 53.68㎡ 근린생활시설과 면적도 일치하지 않습니다.
- 상가 수익성 별도 산정. 현재 임대료·공실기간·관리비·재임대 가능성·동일 근린생활시설 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 상가 기준으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.20 근저당이 말소기준이고, 107호 점유자의 전입일은 2024.12.24로 늦습니다. 후순위 담보권과 압류·가등기도 매각 소멸로 정리돼 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 사실은 전혀 다릅니다. 본건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이며 조사 당시 영업종료 상태입니다. 참고 가능한 아파트 실거래도 대상면적과 일치하지 않고, 현재 최저가 1,190,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 119.6%입니다. 따라서 신건에서 가격 가점을 줄 이유는 부족합니다. 권리는 통과, 가격과 상가 환금성은 보수적 검토. 이 물건의 승부처는 아파트 시세가 아니라 107호 자체의 임대수익과 실제 상가가치입니다.
