부산지방법원 2025타경21808. 등기부상 집합건물인 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당합니다. 현재 소유자는 주식회사삼성글로벌시스템이고, 2023.05.11. 중소기업은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.14. 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.
핵심은 권리보다 가격을 해석하는 방식입니다. 감정가 630,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가는 151,263,000원까지 내려왔지만, 대상은 근린생활시설입니다. 단지 최근 실거래 표본은 대상면적 38.68㎡와 일치하지 않는 84.93㎡·84.97㎡·109.98㎡ 거래이므로, 단순히 “단지 실거래보다 훨씬 낮다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-3호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 대상면적 38.68㎡ |
| 소유자 | 주식회사삼성글로벌시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 151,263,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,161,215,024원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.11. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 대항력도 없다
등기부상 2022년 신탁과 신탁등기 말소를 거쳐 2023.05.11. 주식회사삼성글로벌시스템으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 중소기업은행 근저당은 1-4호·1-5호·1-7호와도 공동담보로 설정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에프디홀딩스, 박선애 | 1-3호 | 2023.09.20 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
감정평가의 이용상태 조사에서는 기호 1~4가 근린생활시설로서 기준시점 당시 공실로 기재되어 있으나, 현황조사·매각물건명세서에는 1-3호 임차인 신고가 확인됩니다. 입찰 시점 점유 상태와 명도 대상은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 단지 실거래 13.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
힐스테이트명륜트라디움의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 1,103,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 1,028,000,000원입니다. 수치상 최저가 151,263,000원은 최근 12개월 평균의 13.7%에 해당합니다. 그러나 대상면적은 38.68㎡인 근린생활시설이고, 최근 실거래 표본 면적은 84.93㎡·84.97㎡·109.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 13.7%를 그대로 가격 할인율이나 수익 기회로 해석하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 33 | 1,028,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 33 | 1,030,000,000원 |
| 2026.07 | 109.98㎡ | 5 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 109.98㎡ | 40 | 1,433,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 965,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 19 | 1,060,000,000원 |
| 2026.02 | 109.98㎡ | 2 | 1,223,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 965,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 109.98㎡ | 25 | 1,425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.68㎡ 대상과 불일치 | 12건 | 1,103,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,917,682원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 148,345,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 근저당은 채권최고액 2,520,000,000원 중 148,345,318원이 배당되는 구조이며 미배당액은 2,371,654,682원입니다. 신청채권액 2,161,215,024원도 이 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 다만 근저당은 매각으로 소멸하므로 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 151,263,000원 | 148,345,318원 | 2,371,654,682원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 105,884,100원 | 103,601,723원 | 2,416,398,277원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 12% | 74,118,870원 | 72,384,730원 | 2,447,615,270원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 명륜역 북동측 직선거리 약 250m 지점이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설·판매시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 현황. 공부상 지하1층이나 북서측 접면도로 기준 외견상 1층에 해당합니다. 감정 기준시점에는 근린생활시설 공실상태로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 하천구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,927,000원/㎡입니다.
- 환금성. 본건은 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 근린생활시설이라는 용도와 반복 유찰을 함께 보면 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 범위 확인. 2024.6.까지 신고된 공용부분 관리비 12,050,804원 중 본건 부담 범위와 이후 각 호실별 월평균 95,910원의 누적액을 관리사무소에 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서에는 (주)에프디홀딩스, 박선애가 1-3호 임차인으로 신고되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 1-4호·1-5호·1-7호와 공동담보입니다. 다른 담보물의 매각 진행과 실제 배당내역을 함께 대조하세요.
- 상가 시세를 별도로 검증. 단지 최근 실거래 평균 1,103,666,666원과 최신 1,028,000,000원은 대상면적 38.68㎡와 일치하지 않습니다. 13.7%라는 비교수치만으로 저가매수라 판단하지 마세요.
- 공실·임대수요 점검. 감정 기준시점에는 근린생활시설 공실로 조사됐고, 현재 임차인 신고도 있습니다. 실제 임대료·공실기간·관리비를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고·배당요구 관계를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 4번 유찰됐는가
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 1-3호 임차인 신고도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 하지만 투자판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다.
최저가 151,263,000원은 감정가 630,000,000원의 24.01%까지 내려왔지만, 단지 실거래 표본은 대상 근린생활시설과 면적이 맞지 않아 직접 시세 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 단지 경매 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 공용부분 관리비 인수 가능성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성·관리비 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 싸다고 결론내리기보다, 동일 상가의 실제 거래·임대수요와 본건 관리비 부담액을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
