부산지방법원 2025타경21808. 대상은 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-5호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로를 기준으로 외견상 1층에 해당하며, 감정시점에는 1-3호·1-4호·1-5호·1-7호가 모두 공실상태였습니다.
권리구조의 중심은 2023.05.11. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고 주식회사삼성글로벌시스템이 채무자입니다. 이 근저당 이후 2025.04.14. 임의경매개시결정과 2025.04.15. 동래구 압류가 이어졌으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21808 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-5호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 감정시점 공실 |
| 대상면적 | 38.68㎡ |
| 소유자 | 주식회사삼성글로벌시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 151,263,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 2,161,215,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.07.22. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.12.29. 주식회사보승디벨로퍼로 소유권이 이전된 뒤 우리자산신탁주식회사 신탁이 설정됐습니다. 이 신탁 역시 2023.05.11. 말소됐고, 같은 날 주식회사삼성글로벌시스템으로 소유권이전과 중소기업은행 근저당 설정이 이뤄졌습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2023.05.11. 중소기업은행 근저당입니다.
② 점유·임차 관계
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에프디홀딩스, 박선애 | 1-3호 | 2023.09.20 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 승계 없음 |
확인된 점유 내역은 1-3호에 관한 것으로, 대상인 1-5호와 호실이 다릅니다. 또한 전입일 2023.09.20.은 말소기준권리 2023.05.11.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 감정 이용상태에서는 1-5호를 포함한 해당 근린생활시설들이 공실상태로 확인됐습니다.
③ 시세 비교 — 주거 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
힐스테이트명륜트라디움의 최근 실거래 자료는 존재하지만, 대상면적은 38.68㎡이고 실거래 표본은 84.93㎡·84.97㎡·109.98㎡입니다. 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 감정 이용상태가 근린생활시설인 대상과 주거 실거래를 직접 비교해 “최저가가 시세의 13.7%라 싸다”라고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 33 | 1,028,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 33 | 1,030,000,000원 |
| 2026.07 | 109.98㎡ | 5 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 109.98㎡ | 40 | 1,433,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 965,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 19 | 1,060,000,000원 |
| 2026.02 | 109.98㎡ | 2 | 1,223,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 965,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 109.98㎡ | 25 | 1,425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,103,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,917,682원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 148,345,318원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
중소기업은행 근저당은 전액 배당되지 않고 2,371,654,682원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 관리비 — 등기보다 더 현실적인 인수 위험
감정평가에서도 본건 관리비가 미납된 상태이므로 응찰 시 각별한 유의가 필요하고, 최종적으로 매수인의 부담이 될 수 있는 구체적인 체납액은 관리사무소에 문의하도록 적시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 실질 리스크는 선순위 임차보증금보다 관리비 체납 규모와 공실 상가의 환금성에 가깝습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 명륜역 북동측 직선거리 약 250m 지점이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설·판매시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 명륜역이 있어 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 현황. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로 기준 외견상 1층에 해당합니다. 감정시점 근린생활시설은 공실상태였습니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·하천구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,927,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 공실 근린생활시설이고, 제공된 실거래도 대상 면적과 일치하지 않아 적정 매매가를 직접 검증하기 어렵습니다.
⑦ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 151,263,000원 | 148,345,318원 | 2,371,654,682원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 105,884,100원 | 103,601,723원 | 2,416,398,277원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 74,118,870원 | 72,384,730원 | 2,447,615,270원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가를 따라 늘어나는 인수형 사건이 아니라, 공실 근린생활시설의 실제 가치·관리비·재매각 가능성을 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 신고된 공용부분 관리비 12,050,804원과 이후 호실별 월 평균 95,910원의 현재 체납 누계, 공용·전용 구분을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 84.93㎡~109.98㎡ 단지 실거래는 대상 38.68㎡와 면적이 일치하지 않으므로 동일 상권 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 감정시점 공실이므로 직접 사용 가능성과 임차 수요, 공실 기간을 함께 점검해야 합니다.
- 외견상 층 확인. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로 기준 외견상 1층이라는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당, 경매개시결정, 동래구 압류의 현재 등기 상태와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 관리비와 상가가치를 먼저 보라
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.05.11. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰된 공실 근린생활시설이고, 공용부분 관리비 12,050,804원 및 이후 월 평균 95,910원씩의 추가 미납 신고가 있으며, 제공된 실거래는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요에 가깝습니다. 최저가가 감정가의 24%라는 숫자보다 실제 상가 시세와 관리비 인수 범위를 확인하는 것이 우선입니다.
