부산지방법원 2025타경21808. 부산 동래구 명륜동 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-7호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 1-3·1-4·1-5·1-7호 모두 근린생활시설이며 기준시점 공실로 조사됐습니다. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당한다는 설명도 붙어 있습니다.

등기상 핵심은 단순합니다. 현 소유자는 주식회사삼성글로벌시스템이고, 2023.05.11. 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,520,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.04.14. 중소기업은행이 임의경매를 신청했고 청구액은 2,161,215,024원입니다. 현재 최저가 151,263,000원 가정 배당에서도 중소기업은행에 미배당이 크게 남지만, 자료상 이 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다

2022년 교보자산신탁·우리자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.11. 주식회사삼성글로벌시스템으로 소유권이 이전된 같은 날 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 경매개시결정 역시 그 이후입니다. 현재 회차 배당에서는 근저당 채권최고액 2,520,000,000원 중 148,345,318원만 배당돼 2,371,654,682원이 미배당으로 남지만, 이는 채권자의 미회수액이고 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.

② 임차 조사 — 1-3호 기재, 대항력 없음

현황조사에 기재된 임차인은 1-3호의 (주)에프디홀딩스, 박선애이며, 전입일 2023.09.20.은 말소기준 2023.05.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 800,000원입니다. 대상 주소는 1-7호이고, 감정평가에서는 1-3·1-4·1-5·1-7호를 기준시점 공실로 기재하고 있으므로 입찰 전 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 검증 — ‘감정가 24%’만으로 싸다고 할 수 없다

최저매각가는 151,263,000원으로 감정가 630,000,000원의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 확인되는 힐스테이트명륜트라디움 최근 12개월 실거래 12건은 모두 84.93㎡·84.97㎡·109.98㎡ 거래이고, 대상 면적은 38.68㎡입니다. 게다가 대상은 감정평가상 근린생활시설이므로 이 거래들을 대상 호실의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)

현재 회차에서는 중소기업은행 채권 중 2,371,654,682원이 미배당으로 남지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰이 더 진행되면 매각대금과 근저당 배당액은 함께 줄고 미배당은 늘어납니다. 그러나 주어진 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 근저당 미배당이 아니라 실제 상가 가치와 공실·관리비 부담입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산도시철도1호선 명륜역 북동측 직선거리 약 250m 지점이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설·판매시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
• 현황. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로 기준 외견상 1층에 해당하며, 1-3·1-4·1-5·1-7호는 감정시점 근린생활시설 공실입니다.
• 도로. 북측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,927,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
• 규제. 하천구역·상대보호구역과 일부 도로계획 저촉·접합 사항이 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 대상 역시 현재 4회 유찰 상태입니다. 공실 근린생활시설은 아파트 실거래와 다른 수요·임대수익 기준으로 가격을 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 관리비 원장 확인. 공용부분 관리비 12,050,804원 및 이후 각 호실별 월 평균 95,910원 미납 신고가 있으므로, 대상 1-7호에 실제 귀속되는 공용부분 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 공실·점유 재확인. 감정평가는 1-7호를 공실로 기재하지만 현황조사에는 1-3호 임차인이 별도로 나타납니다. 대상 호실의 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 비교사례 분리. 단지 최근 12건 실거래는 대상 면적·이용형태와 맞지 않으므로 1,103,666,666원 평균을 대상 상가의 시세로 사용하지 않아야 합니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 감정가 630,000,000원에서 151,263,000원까지 내려온 만큼 가격 자체보다 상권·임대 가능성·공실기간·관리비 등을 함께 검토해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 중소기업은행 근저당과 경매개시결정의 말소 여부, 신탁등기 말소 이력 등을 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 ‘24%’ 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다

등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 예상배당에서도 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 가격과 운영에 있습니다. 감정가 630,000,000원이 4회 유찰 끝에 151,263,000원까지 내려왔지만, 확인되는 12건의 실거래는 대상 38.68㎡ 근린생활시설과 면적·용도가 맞지 않아 최저가의 저가 여부를 입증하지 못합니다. 여기에 공실 상태와 공용부분 관리비 인수 가능성까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 관리비·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.