🏷️ 151,263,000원 📉 감정가 24.01% 🔁 4회 유찰 ⚠️ 관리비 12,050,804원 신고
부산지방법원 2025타경21808. 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-4호입니다. 법원 분류는 대지로 기재되어 있으나 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 감정시점에는 1-3호·1-4호·1-5호·1-7호가 모두 공실상태였습니다. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당한다는 현황 차이가 있습니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.11. 중소기업은행 근저당권 채권최고액 2,520,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.04.14. 같은 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가 151,263,000원 가정 배당에서도 근저당권 채권은 대부분 미배당되지만, 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-4호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 감정시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사삼성글로벌시스템 |
| 비교 기준 면적 | 38.68㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 151,263,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,161,215,024원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.11. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준은 2023.05.11. 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 본건 외에도 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호·1-5호·1-7호를 공동담보로 두고 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서 중소기업은행 배당액은 148,345,318원, 근저당권 기준 미배당은 2,371,654,682원이지만 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 1-3호 조사 내용을 1-4호에 섞지 말 것
| 조사 대상 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)에프디홀딩스, 박선애 | 1-3호 | 2023.09.20 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임차 관련 조사는 1-3호에 관한 것입니다. 본 경매 대상 주소는 1-4호이므로 이를 본건 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 해당 조사상 전입일 2023.09.20.은 말소기준일 2023.05.11.보다 뒤여서 대항력은 없고, 보증금은 20,000,000원입니다. 감정평가에서는 1-3호를 포함한 1-3호·1-4호·1-5호·1-7호가 모두 감정시점 공실로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 151,263,000원이 ‘시세 13.7%’라는 결론은 금물
힐스테이트명륜트라디움의 최근 12개월 실거래 평균은 1,103,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 1,028,000,000원입니다. 계산상 최저가 151,263,000원은 최근 12개월 평균의 13.7% 수준입니다. 그러나 이 숫자를 본건 근린생활시설의 할인율로 바로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 33 | 1,028,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 33 | 1,030,000,000원 |
| 2026.07 | 109.98㎡ | 5 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 109.98㎡ | 40 | 1,433,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 965,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 19 | 1,060,000,000원 |
| 2026.02 | 109.98㎡ | 2 | 1,223,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 965,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2026.02 | 109.98㎡ | 25 | 1,425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,103,666,666원 |
실거래 표본 면적은 84.93㎡·84.97㎡·109.98㎡인데 본건 시장비교 기준 면적은 38.68㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 게다가 본건의 감정상 이용은 근린생활시설입니다. 따라서 13.7%라는 숫자는 본건 근린생활시설의 유효 시세 할인율로 사용할 수 없습니다. 감정가 대비 4회 유찰됐다는 사실 자체는 시장의 반복적인 가격 거부 신호지만, 적정 상가 시세를 확인하지 않은 상태에서 최저가를 ‘싸다’고 표현할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,917,682원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 148,345,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 기준 미배당 2,371,654,682원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인에게 승계되는 등기·임차 권리는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 관리비 — 권리 인수 0원과 별개의 비용 위험
따라서 이 물건을 단순히 “최저가 151,263,000원 + 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 등기·임차권리 기준 실질취득가는 151,263,000원이지만, 실제 취득비용에는 확정되지 않은 공용부분 관리비 부담이 더해질 수 있습니다. 현재 신고된 12,050,804원과 이후 월 평균 95,910원 미납 기재를 기준으로 관리사무소와 집행기록에서 최종 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 중소기업은행 배당 | 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 151,263,000원 | 148,345,318원 | 2,371,654,682원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 105,884,100원 | 103,601,723원 | 2,416,398,277원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 74,118,870원 | 72,384,730원 | 2,447,615,270원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 중소기업은행의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인에게 승계되는 권리 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차가 내려갈수록 권리 위험이 커지는 구조는 아닙니다. 대신 반복 유찰이 보여주는 상가 환금성·수익성 문제와 관리비 부담 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 명륜역 북동측 직선거리 약 250m. 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설·판매시설로 형성돼 있고 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 현황. 공부상 지하1층이지만 북서측 접면도로 기준 외견상 1층에 해당합니다. 감정시점 근린생활시설로서 공실상태입니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 하천구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,927,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 급·배수설비·위생설비·화재탐지설비·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 기재돼 있지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 본건 1-4호 점유 재확인. 임차 조사표의 (주)에프디홀딩스, 박선애는 1-3호입니다. 1-4호와 혼동하지 말고 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확정액 확인. 2024.06.까지 공용부분 12,050,804원과 이후 호실별 월 평균 95,910원 계속 미납 신고가 있습니다. 매수인 부담 범위를 관리사무소와 관련 기록에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 최근 12개월 평균 1,103,666,666원의 실거래 표본은 84.93㎡·84.97㎡·109.98㎡로 본건 38.68㎡와 매칭되지 않습니다. 이 숫자를 근린생활시설 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 최저가가 151,263,000원까지 내려온 이유가 단순 가격 문제인지, 공실 지속·임대수요·관리비·호실 구조 등 환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 1-3호·1-5호·1-7호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 경매기록의 공동담보 진행상황과 배당관계를 원본으로 대조하는 것이 좋습니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 공부상 지하1층이지만 도로 기준 외견상 1층이라는 특징을 실제 출입동선·가시성·영업환경과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 관리비·점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, 가격은 별도 검증
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2023.05.11. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 가정에서 채권자가 2,371,654,682원을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 권리 기준 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 감정시점 공실 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 공용부분 관리비 12,050,804원과 이후 월 평균 95,910원의 계속 미납 신고도 있어 별도 비용 가능성이 남아 있습니다. 무엇보다 단지의 최근 거래가는 본건 38.68㎡와 면적이 맞지 않으므로, 151,263,000원이 최근 평균의 13.7%라는 산술값만 보고 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 권리는 비교적 깨끗하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 다시 산정해야 하는 물건입니다.
