대전지방법원 2025타경12765. 천안시 서북구 성정동 충남타워 제1동 제1층 제101호 외 4개 호수를 함께 매각하는 근린시설입니다. 감정 이용상태는 두 개 호수를 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 사용하고, 두 개 호수는 공실, 나머지 한 개 호수는 노무법인 사무실로 사용하는 형태입니다. 말소기준권리는 2020.05.26. 천안신용협동조합 근저당권 759,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 앞선 임차인들이 이 사건의 핵심 위험입니다.
확인된 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 전채문은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 조금성·농협은행 성정동지점·노무법인 신우는 말소기준일 이전 점유관계로 대항력이 있고 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 승계하는 것으로 배당안이 작성됐습니다. 조금석은 말소기준일 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 1층101호 외 4개 호수 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 사무실 및 공실 · 일괄매각 |
| 소유자 | 유한회사충남산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 693,000,000원 / 693,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.06.22 |
| 신청채권자 / 청구 | 천안신용협동조합 / 648,049,949원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.26. 근저당권 · 천안신용협동조합 · 채권최고액 759,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 더 크다
2006년에 설정됐던 다수의 공동담보 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.05.26. 새로 설정된 천안신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 이남훈의 200,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2020.05.26.로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전채문 101호 · 주거 | 2021.06.16 | 10,000,000원 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조금석 102호 · 주거 | 2017.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조금성 102호 · 주거 | 2019.06.05 | 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 농협은행(주) 성정동지점 1층 | 2012.03.09 | 2,600,000,000원 | 있음 | 없음 | 2,600,000,000원 |
| 노무법인 신우 801호 | 2013.04.22 | 10,000,000원 550,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 5명은 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 봅니다. 확인된 매수인 인수액은 조금성 3,000,000원, 농협은행 성정동지점 2,600,000,000원, 노무법인 신우 10,000,000원을 합한 2,613,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 693,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,330,000원 | 0원 |
| 임차인 조금성 보증금 | 3,000,000원 | 0원 | 3,000,000원 |
| 농협은행(주) 성정동지점 보증금 | 2,600,000,000원 | 0원 | 2,600,000,000원 |
| 노무법인 신우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 천안신용협동조합 | 759,000,000원 | 683,670,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이남훈 | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
채권자 총 청구액 959,000,000원 중 683,670,000원이 배당되고, 275,330,000원이 미배당되는 가정입니다. 임차인 보증금 2,613,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하며, 조금석의 보증금 미상분은 포함되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 693,000,000원 | 2,613,000,000원 | 3,306,000,000원 이상 | 275,330,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 554,400,000원 | 2,613,000,000원 | 3,167,400,000원 이상 | 412,544,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 443,520,000원 | 2,613,000,000원 | 3,056,520,000원 이상 | 522,315,200원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 두 개 호수는 벽체 구분 없이 충남 공인중개사 사무소로 사용 중이고, 두 개 호수는 공실, 한 개 호수는 노무법인 신우 사무실로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 외벽은 외장석재, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 입지. 천안성정중학교 남동측 인근으로 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 남측 약 35미터, 서측 약 25미터 포장도로에 접해 도로 상태는 양호한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지면적은 993㎡, 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설 5개 호수 일괄매각에 사무실·공실·주거 점유관계가 함께 얽혀 있어, 개별 호수별 점유와 임대차를 정리한 뒤 전체 운용계획을 세워야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농협은행 임대차 원본. 보증금 2,600,000,000원의 계약 당사자, 임차 범위, 계약 종료, 반환 여부와 현재 점유 상태를 계약서·사업자등록 자료로 확인해야 합니다.
- 조금석 보증금. 2017.10.26. 전입한 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 계약서와 주민등록·점유 현황을 대조해야 승계 상한을 계산할 수 있습니다.
- 호수별 점유 대조. 101호·102호·1층·801호로 기재된 임차관계와 일괄매각 대상 각 호수의 대응 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체 구분 없는 사무실. 두 개 호수가 하나의 사무실로 이용 중이므로 경계, 출입구, 설비, 원상회복 및 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 실제 임차인 5명과 공실이 혼재합니다. 인도명령 가능 범위와 임대차보증금 반환 문제를 분리해 명도 계획을 세워야 합니다.
- 배당요구·당해세 확인. 배당요구 여부, 확정일자, 당해세, 최우선변제금과 집행비용의 실제 금액에 따라 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 각 호수의 현장 점유를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 인수액이 네 배 가까이 크다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 소멸한다는 사실만으로 접근하면 위험합니다. 현재 최저가는 693,000,000원이지만, 확인된 선순위 임차보증금 인수액이 2,613,000,000원으로 최저가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차의 실질취득은 3,306,000,000원 이상, 감정가의 477.1%입니다.
더 큰 문제는 이 금액도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 조금석의 보증금이 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상 임차인이 기재돼 있습니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 내려가더라도 확인된 2,613,000,000원의 인수 부담은 남습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금 때문에 실질취득비용을 확정할 수 없는 고위험 인수형 물건입니다. 인수액 전부를 계약서와 점유 원본으로 확정하기 전에는 입찰가를 산정할 수 없습니다.
