대전지방법원 2025타경12765. 천안시 서북구 성정동 충남타워의 근린시설로, 감정평가상 제101호 외 4개 호수가 함께 조사됐습니다. 기호(1·2)는 호별 구분 없이 사무실, 기호(3·4)는 공실, 기호(5)는 노무법인 신우 사무실로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2020년 천안신용협동조합 근저당권 759,000,000원이고, 이후의 이남훈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 먼저 사업자등록·전입한 점유자들입니다. 농협은행 성정동지점, 조금성, 노무법인 신우는 배당가정에서 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 조금석은 말소기준보다 먼저 등록됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

2025년 이남훈 가압류 200,000,000원과 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전은 기존 말소기준 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전입니다. 신청채권액 648,049,949원은 근저당권 채권최고액 759,000,000원보다 작습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 중복신고 없음

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 현황조사상 실제 점유·임차관계는 5명입니다. 이 가운데 배당가정에 반영된 알려진 매수인 인수액은 조금성 3,000,000원, 농협은행 성정동지점 2,600,000,000원, 노무법인 신우 10,000,000원으로 합계 2,613,000,000원입니다.

③ 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다

현재 최저가는 123,970,000원으로 감정가 253,000,000원의 49%입니다. 그러나 매수인이 떠안을 것으로 산정된 알려진 보증금 2,613,000,000원을 합치면 현재 회차 실질취득은 최소 2,736,970,000원입니다. 여기에 조금석의 미상 보증금이 추가될 수 있습니다.

유찰이 더 진행돼도 배당가정상 알려진 인수액 2,613,000,000원은 줄지 않습니다. 따라서 최저가가 86,779,000원이나 60,745,299원으로 내려가는 것만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 비교 기준은 언제나 최저가+인수액인 실질취득액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)

채권자 총 청구액 959,000,000원 중 예상배당은 121,434,420원, 미배당은 837,565,580원입니다. 매각대금은 집행비용과 근저당권 배당으로 전액 소진되며 소유자 잔여는 없습니다. 알려진 매수인 인수액 2,613,000,000원에는 조금석의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 천안성정중학교 남동측 인근이며, 주위에 대형마트·숙박시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 25미터의 포장도로가 접해 도로상태는 양호합니다.
• 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·북부2지구 지구단위계획구역이며, 대로1류와 대로3류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 993㎡, 평지·정방형·광대소각이며 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
• 시설. 위생·급배수·승강기·전기설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 사무실·근린시설 물건으로 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교값이 확인되지 않아 실질취득액에 대응하는 시장가격과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호별 임대차 대조. 제101호 외 4개 호수와 101호·102호·1층·801호 점유자의 대응관계를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 조금석 보증금 확정. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 매수인 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다.
• 농협은행 보증금 확인. 2,600,000,000원 보증금의 임대차계약서, 계약 목적물, 갱신·변경·반환 내역을 직접 대조해야 합니다.
• 801호 점유 확인. 노무법인 신우의 실제 점유 여부와 보증금 10,000,000원·월세 550,000원의 현재 계약 상태를 확인하세요.
• 권리이전 확인. 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권관계와 경매절차상 채권자 지위를 확인하세요.
• 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당가정에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
• 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 123,970,000원이 아니라 최소 2,736,970,000원에 미상 보증금을 더한 실질취득액입니다.

맺으며 — “49% 유찰가가 아니라 26.13억 인수를 먼저 보라”

이 사건은 말소기준 이후의 등기가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 분석으로 들어가면 결론이 완전히 달라집니다. 알려진 매수인 인수액은 2,613,000,000원, 현재 최저가와 합친 실질취득은 최소 2,736,970,000원입니다. 여기에 조금석의 보증금은 아직 미상입니다.

유찰이 한두 번 더 진행돼 최저가가 내려가더라도 알려진 인수액은 그대로 남습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 근거가 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금 위험은 소멸하지 않습니다. 보증금과 호별 임대차관계가 원본으로 완전히 정리되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당한 D등급 고위험 물건입니다.