대전지방법원 2025타경12765. 천안시 서북구 성정동 충남타워 제1동 제6층 제604호 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 188,650,000원으로 감정가 385,000,000원 대비 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율만 보고 저가 매물로 판단할 수는 없습니다. 배당 계산에는 대항력 있는 것으로 분류된 임차인 3명의 보증금 합계 2,613,000,000원이 매수인 승계액으로 반영돼 있기 때문입니다.
현재 회차 기준으로는 최저가 188,650,000원에 인수 추정액 2,613,000,000원을 합한 2,801,650,000원이 알려진 실질취득액입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 조금석 명의의 금액까지 더해질 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득액은 26.13억원의 인수 추정액에 묶여 크게 낮아지지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12765 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 제1동 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 동서대로 163 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 대상 호수에는 사무실 이용과 공실 상태가 혼재 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 유한회사충남산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 188,650,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 648,049,949원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하나 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2020.05.26. 설정된 천안신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 759,000,000원입니다. 이후 2025.02.19. 이남훈의 200,000,000원 가압류와 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.23.에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 승계이므로 말소기준 시점 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 명의 5명, 대상 호실 일치 0건
현황조사에는 보증기관 대위·승계 중복 없이 실제 명의 5명이 기재돼 있습니다. 다만 기재된 점유 부분은 101호·102호·1층·801호이며, 사건 주소인 604호와 일치하는 점유 내역은 없습니다. 따라서 아래 인수 판단은 자료상 계산을 표시한 것이며, 604호에 실제 귀속되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
| 명의 / 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전채문 101호 | 2021.06.16 | 10,000,000원 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음604호 불일치 |
| 조금석 102호 | 2017.10.26 | 보증금 미상 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상604호 불일치 |
| 조금성 102호 | 2019.06.05 | 3,000,000원 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 자료상 3,000,000원604호 불일치 |
| 농협은행(주) 성정동지점 1층 | 2012.03.09 | 2,600,000,000원 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 자료상 2,600,000,000원604호 불일치 |
| 노무법인 신우 801호 | 2013.04.22 | 10,000,000원 550,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 자료상 10,000,000원604호 불일치 |
③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 26.13억 인수 추정이 지배
| 회차 | 매각가 | 자료상 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 188,650,000원 | 2,613,000,000원 | 2,801,650,000원+ |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 132,054,999원 | 2,613,000,000원 | 2,745,054,999원+ |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 92,438,499원 | 2,613,000,000원 | 2,705,438,499원+ |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 132,054,999원으로, 네 번째 유찰 시에는 92,438,499원으로 내려갑니다. 그러나 자료상 인수액 2,613,000,000원이 그대로 남기 때문에 알려진 실질취득액은 각각 2,745,054,999원과 2,705,438,499원입니다. 조금석의 미상 보증금이 대상 물건에 적용된다면 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,441,100원 |
| 인수 · 조금성 보증금 | 3,000,000원 | 0원 자료상 매수인 인수 |
| 인수 · 농협은행(주) 성정동지점 보증금 | 2,600,000,000원 | 0원 자료상 매수인 인수 |
| 인수 · 노무법인 신우 보증금 | 10,000,000원 | 0원 자료상 매수인 인수 |
| 을구 16번 근저당권 · 천안신용협동조합 | 759,000,000원 | 185,208,900원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이남훈 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 3,441,100원을 제외한 185,208,900원이 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 773,791,100원이며, 자료상 매수인 인수액은 2,613,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 천안성정중학교 남동측 인근으로 대형마트·숙박시설·각종 근린생활시설이 소재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로가 소재해 도로 상태는 양호한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하며, 대로1류와 대로3류에 접합니다.
- 토지. 상업 및 업무용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,826,000원/㎡, 토지면적은 993.0㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 5개 호수에는 일단의 사무실, 공실, 노무법인 사무실 이용이 혼재합니다. 604호의 개별 이용상태는 호수별로 특정되지 않았습니다.
- 건물·설비. 외벽은 외장석재 붙임 등, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 604호 귀속 여부. 농협은행 1층, 노무법인 신우 801호, 전채문·조금석·조금성 101호·102호 점유 내역이 왜 604호 배당 계산에 포함됐는지 원문에서 확인해야 합니다.
- 조금석 보증금. 기준일 이전 등록으로 대항력 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 승계액을 확정할 수 없는 상태입니다.
- 26.13억 인수 계산. 조금성 3,000,000원, 농협은행 2,600,000,000원, 노무법인 신우 10,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 각 임대차가 대상 물건에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 감정가 대비 49%라는 수치보다 실질취득액 2,801,650,000원 이상을 기준으로 자금과 가격을 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 동일·유사 근린시설 실거래가가 확인되지 않아 실질취득액과 시세의 우열을 판단할 수 없습니다.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.06.22이므로 낙찰·변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 물건번호와 호실을 서로 대조한 뒤에만 인수 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 26.13억 인수 계산을 먼저 보라”
등기부만 보면 말소기준 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 위험은 후순위 등기가 아니라 임차보증금입니다. 자료상 매수인 인수액은 2,613,000,000원, 현재 회차의 알려진 실질취득액은 2,801,650,000원 이상입니다. 여기에 조금석의 미상 보증금이 추가될 수 있습니다.
동시에 현황조사에 기재된 점유 부분은 모두 604호와 다릅니다. 따라서 26.13억원을 확정 채무처럼 받아들이는 것도, 다른 호실이라는 이유만으로 전부 제외하는 것도 위험합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 각 임대차의 목적물과 604호 귀속 여부가 확정되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 호실별 임대차 범위의 정합성이 낙찰 여부를 결정합니다.
