대전지방법원 2025타경12765. 등기상 대표 소재지는 충남타워 1동 6층 605호이고, 감정평가 내용은 충남타워 제1동 제1층 101호 외 4개 호수를 함께 다루고 있습니다. 기호 1·2는 호별 구분 없이 공인중개사 사무실로, 기호 3·4는 공실로, 기호 5는 노무법인 사무실로 이용 중인 근린시설입니다.

등기 권리만 보면 말소기준은 2020년 5월 26일 천안신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 이남훈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 전혀 다릅니다. 말소기준보다 앞선 날짜의 임차인이 4명이고, 이 가운데 보증금이 확인된 3명의 보증금 합계가 2,613,000,000원입니다. 이 금액은 현재 배당안에서 임차인에게 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

2006년부터 설정됐던 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020년 5월 26일 설정된 천안신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026년 3월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 시점 자체는 2020.05.26.로 유지됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명

보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 따라서 표에 기재된 실제 임차인은 5명입니다. 전채문은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 나머지 임차인들은 말소기준 이전에 점유관계를 갖춘 것으로 조사됐습니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 인수액을 봐야 한다

현재 최저매각가는 111,230,000원입니다. 그러나 확인된 인수보증금 2,613,000,000원을 합하면 매수인의 실질취득은 최소 2,724,230,000원입니다. 조금석의 미상 보증금은 여기에 포함되지 않았습니다.

회차가 더 내려가더라도 확인된 인수보증금 2,613,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 최저가가 77,861,000원이나 54,502,700원으로 내려가도 실질취득 최소액은 각각 2,690,861,000원과 2,667,502,700원입니다. 유찰로 줄어드는 금액은 전체 부담에서 일부에 불과하며, 최저가 하락만으로 투자성이 개선되는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)

매각대금 111,230,000원 중 집행비용 2,357,220원을 제외한 108,872,780원이 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 확인된 임차보증금 2,613,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수액으로 산정됩니다. 조금석 보증금은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안성정중학교 남동측 인근으로 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측 약 35미터, 서측 약 25미터 포장도로에 접해 도로상태는 양호한 편입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 대로1류와 대로3류에 접합니다.
• 토지. 대지 993.0㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
• 건물. 위생·급배수·승강기·전기설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 이용상태. 평가 대상 중 일부는 사무실로 사용되고 일부는 공실입니다. 호별 이용상태와 점유관계가 달라 개별 명도 난도가 서로 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 포함 호수 확인. 대표 소재지는 605호지만 감정평가 내용은 101호 외 4개 호수를 함께 다룹니다. 각 호수의 매각 포함 여부와 임차인 귀속을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 조금석 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 계약서·사업자등록·현황조사 보완자료가 핵심입니다.
• 농협은행 보증금 검증. 2,600,000,000원이 어느 호수와 계약에 귀속되는지, 계약이 존속 중인지, 반환 또는 정산 내역이 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인들의 배당요구 여부와 우선변제권 인정 여부에 따라 실제 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 명도 범위 산정. 사무실 이용 호수와 공실 호수가 혼재하고 임차인이 5명이므로 호수별 점유자·사용자·시설물 현황을 따로 조사해야 합니다.
• 상가 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용료, 시설 유지비와 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가의 49%라는 수치가 아니라 최저가와 인수보증금을 합친 실질취득액으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 111,230,000원짜리 물건이 아니다

말소기준 이후의 등기 권리만 보면 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 등기가 아니라 임차보증금입니다. 현재 확인된 인수액만 2,613,000,000원이고, 최저매각가를 합한 실질취득은 최소 2,724,230,000원입니다. 여기에 조금석의 미상 보증금이 추가될 가능성도 남아 있습니다.

3회, 4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 확인된 인수보증금은 줄지 않습니다. 따라서 “2회 유찰·감정가의 49%”라는 문구는 가격 메리트가 아니라 착시에 가깝습니다. 각 호수의 매각 범위와 임차보증금 귀속, 배당요구 여부가 완전히 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금이 실질취득액을 압도하는 고위험 근린시설입니다.