의정부지방법원 2025타경63739. 파주시 동패동 1695-3 미소시티 1층106호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사커피에반하다이며, 2014.02.13. 소유권을 이전받았습니다. 과거 하나은행·중소기업은행·한국산업은행·신한은행 근저당권이 설정됐다가 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 말소기준은 2023.11.20. 설정된 중소기업은행 채권최고액 4,401,600,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 2024.07.04. 주식회사엠퍼시의 채권최고액 461,097,600원 근저당권, 2025년 중소기업은행·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 경매개시결정과 근저당권부채권 압류가 이어집니다. 이 등기권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 정리된다는 것과 점유 임차인의 보증금 인수 위험이 없다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1695-3 미소시티 1층106호 · 도로명 경기도 파주시 청석로 268 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 공장 등 |
| 소유자 | 주식회사커피에반하다 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 339,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 8,308,212,966원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.20. 을구 13번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 4,401,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 경매에서 핵심이 되는 기준점은 2023.11.20.입니다. 중소기업은행 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사엠퍼시 근저당권과 가압류 4건, 경매개시결정 및 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 하나은행·중소기업은행·한국산업은행·신한은행 담보권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)로스팅 | A,B,C,F 동 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에 나타난 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 4,000,000원입니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 미상입니다.
③ 가격·회차 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가 70%
감정가는 485,000,000원, 현재 최저매각가는 339,500,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 237,649,999원, 그 다음은 166,354,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 실거래 시세와 최저가를 직접 비교해 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설이고 감정 이용상태가 공장 등으로 기재된 비주거 물건이므로, 입찰가 판단은 점유관계와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,553,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,401,600,000원 | 333,947,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사엠퍼시 | 461,097,600원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 302,490,653원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 1,642,206,423원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 112,156,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,419,550,989원 가운데 현재 회차 예상배당은 333,947,000원, 미배당은 7,085,603,989원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태에는 공장 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형이며 토지면적은 1,090.3㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 도로. 감정요항에는 서측 약 25미터 및 동측 약 15미터 내외 포장도로, 다른 기호는 북동측 약 28미터 및 남동측 약 45미터 내외 포장도로에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타(판넬)지붕, 사용승인일은 2004.02.25.이고 기본적인 전력설비 등을 갖추고 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. (주)로스팅의 대항요건 기준일과 확정일자, 우선변제 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 보증금 20,000,000원이 배당으로 전부 정리되는지, 미배당 시 매수인이 인수할 지위인지 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.11.20. 을구 13번 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 점유 범위 확인. 현황조사상 임차인의 점유부분이 A,B,C,F 동으로 표시돼 있으므로 실제 1층106호와의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 이용상태와 현장 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소는 명확, 인수액은 아직 미확정”
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2023.11.20. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유입니다. 실제 임차인 1명인 (주)로스팅은 보증금 20,000,000원·월차임 4,000,000원으로 조사됐지만 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다.
따라서 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다, 임차인 권리가 확인될 때까지는 실질취득액 확정 불가로 보는 편이 맞습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 감정가 485,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 339,500,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 말소구조는 명확하지만, 입찰 전 임차인·세금 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
