의정부지방법원 2025타경63739. 파주시 신촌동 63-22 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 공장 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사커피에반하다이고, 말소기준권리는 2023.11.20 설정된 중소기업은행 채권최고액 4,401,600,000원 근저당입니다. 최저매각가는 1회 유찰 후 3,597,970,000원으로 내려왔습니다.
등기 흐름 자체는 기준점이 명확합니다. 말소기준 이후의 주식회사엠퍼시 근저당, 중소기업은행·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 경매개시결정, 그리고 주식회사엠퍼시 근저당부채권에 대한 압류 4건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 (주)로스팅이 A·B·C·F동을 사용하고 있고 전입신고일이 미상이라, 이 임차관계는 별도의 인수 가능성 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63739 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 신촌동 63-22 · 경기도 파주시 지목로75번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사커피에반하다 |
| 감정가 / 최저가 | 5,139,953,270원 / 3,597,970,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 8,308,212,966원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.20 을구 20번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 4,401,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 2,716.0㎡ · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)로스팅 | A,B,C,F 동 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없어 대항력 및 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 3,597,970,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 2,518,579,000원, 3회 유찰 시 1,763,005,300원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공장·토지가 섞인 물건은 건물 현황, 도로 지분, 임차관계와 토지 규제를 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,597,970,000원 | 3,559,590,300원 | 3,859,960,689원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,518,579,000원 | 2,490,993,210원 | 4,928,557,779원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,763,005,300원 | 1,742,975,247원 | 5,676,575,742원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,597,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,379,700원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,401,600,000원 | 3,559,590,300원 |
| 3. 을구 22번 근저당권 · 주식회사엠퍼시 | 461,097,600원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 302,490,653원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 1,642,206,423원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 112,156,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 7,419,550,989원 중 예상배당은 3,559,590,300원, 미배당은 3,859,960,689원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 신촌동 소재 문발초등학교 서측 인근이며, 주위에는 중소규모 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 1동~6동은 일반철골구조 기타(판넬)지붕이며 사용승인일은 2004.02.25입니다. 기본적인 전력설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용이며 토지면적은 2,716.0㎡입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 도로. 기호(1),(2)는 서측 약 25미터 및 동측 약 15미터 내외 포장도로, 기호(8)은 북동측 약 28미터 및 남동측 약 45미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 특성. 일괄매각·제시외 건물 포함, 7동 현황 멸실, 목록 5내지7 현황 도로 지분매각이라는 특성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. (주)로스팅의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 보증금 20,000,000원의 실제 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당과 인수 판단의 정확도가 올라갑니다.
- 멸실 현황 대조. 현황 멸실로 파악된 건물 7동이 매각대상·공부·현장과 어떻게 연결되는지 직접 대조해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 목록 5내지7은 현황 도로로 지분매각이므로 지분비율과 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 관련 제한·폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지이용 제한을 활용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 말고 공장·토지의 실제 이용가치와 현황 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 기준점은 분명합니다. 2023.11.20 중소기업은행 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·근저당부채권 압류는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
(주)로스팅의 보증금 20,000,000원은 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능하고, 국세·지방세 압류 4건, 7동 현황 멸실, 목록 5내지7 도로 지분매각, 제시외 건물 포함이라는 현황 변수가 함께 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 3,597,970,000원이지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 임차관계·세금·현장·매각대상을 먼저 확정하는 것이 우선인 물건입니다.
