의정부지방법원 2025타경63739. 일산동구 장항동 웨스턴돔2 2층 비-257호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사커피에반하다이며, 2015.07.10 거래가액 600,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023.11.20 설정된 중소기업은행 근저당권 4,401,600,000원입니다. 이후 2024.07.04 주식회사엠퍼시 근저당, 2025년 네 건의 가압류와 경매개시결정, 후순위 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)로스팅이 A,B,C,F 동을 사용하는 것으로 조사됐고 보증금은 20,000,000원, 월차임은 4,000,000원입니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63739 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 868 웨스턴돔2 2층 비-257호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 정발산로 24 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사커피에반하다 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 411,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 8,308,212,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2007년부터 2023년 사이의 전세권·근저당권 상당수는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2023.11.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이보다 뒤의 2024.07.04 주식회사엠퍼시 근저당, 2025년 가압류 4건, 2025.07.22 임의경매개시결정 및 이후 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 판정 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)로스팅 | A,B,C,F 동 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 인정할 수도, 부정할 수도 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원은 현재 계산상 수치로 보되, 현황조사만으로 임차보증금 인수 위험이 완전히 소멸했다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 판단할 시세 근거는 없다
감정가는 588,000,000원, 현재 최저매각가는 411,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 개별 호의 위치·동선·임대수익·공실 등에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 낙찰가 상한은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,401,600,000원 | 405,084,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠퍼시 | 461,097,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 302,490,653원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 1,642,206,423원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 112,156,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,516,000원을 제외한 405,084,000원이 말소기준 근저당권자인 중소기업은행에 배당되는 계산입니다. 채권자 미배당액은 7,014,466,989원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 7,014,466,989원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 7,136,264,669원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 7,221,490,565원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 중소기업은행을 포함한 채권자들의 미배당액은 커집니다. 다만 이 수치는 채권자 배당 구조를 보여주는 것이지, 각 회차 가격이 곧바로 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 임차인의 대항력 여부가 아직 미상이라는 점은 회차와 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용 체크
- 토지 용도지역. 중심상업지역이며 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방이며 중로한면에 접합니다.
- 공시지가. 4,618,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 점유. 현황조사상 (주)로스팅이 A,B,C,F 동을 사용하는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. (주)로스팅의 사업자등록·점유 개시 시점과 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 실제 선순위 차감액을 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일·유사 근린시설의 매매가와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 점포 상태 확인. 현장 점유 범위와 실제 영업 여부를 확인해 명도 및 사용 가능 시점을 점검하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 이후 등기의 소멸 여부와 근저당권부채권 압류 관계를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 임차인”
이 사건은 감정가 588,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 411,600,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기 권리는 2023.11.20 중소기업은행 근저당을 기준으로 정리가 비교적 명확하고 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 실제 임차인 (주)로스팅이 존재하고, 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 70% 가격을 곧바로 저가라고 판단할 근거도 없습니다. 등기는 정리되지만, 임차관계와 가격은 추가 확인이 필요한 사건입니다.
