의정부지방법원 2025타경63739. 파주시 동패동 미소시티 2층204호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공장 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사커피에반하다이며, 2023.11.20. 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 4,401,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 등기된 주식회사엠퍼시 근저당과 다수 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에서 (주)로스팅이 A,B,C,F 동을 사용하는 것으로 확인됐고 보증금은 20,000,000원, 월차임은 4,000,000원입니다. 전입신고일 또는 대항요건을 판단할 날짜가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’도, ‘대항력 없음’도 단정할 수 없는 상태입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산됐더라도 실제 입찰 판단에서는 이 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63739 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1695-3 미소시티 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사커피에반하다 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 218,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 8,308,212,966원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 4,401,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.11.20. 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.07.04. 주식회사엠퍼시 근저당권, 2025년 중소기업은행·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 2025.07.22. 임의경매개시결정 및 이후 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 보증금 20,000,000원, 대항력은 판정 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)로스팅 | A,B,C,F 동 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 (주)로스팅이며, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 매수인에게 아무 영향이 없다고 확정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,401,600,000원 | 214,542,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엠퍼시 | 461,097,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 302,490,653원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 1,642,206,423원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 112,156,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,857,600원 차감 후 중소기업은행에 214,542,400원이 배당되고, 다른 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 7,205,008,589원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 계속된다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 7,205,008,589원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 152,880,000원 | 149,939,680원 | 7,269,611,309원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 7,314,833,213원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 신촌동 문발초등학교 서측 인근으로, 주위에는 중소규모 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 공장 등으로 이용 중이며 기본적인 전력설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 대로3류 및 중로2류에 접합니다.
- 토지조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 정방형이며 공시지가는 4,093,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건. (주)로스팅의 점유개시·사업자등록 등 대항력 판단에 필요한 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·월차임. 보증금 20,000,000원, 월차임 4,000,000원의 실제 계약관계와 현재 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 근거는 부족합니다.
- 용도·환금성. 사건상 근린시설이면서 실제 이용상태가 공장 등인 점을 감안해 해당 유형의 수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 세금·임차 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 아직 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 2023.11.20. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가 312,000,000원에서 1회 유찰된 218,400,000원입니다. 하지만 시세 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
더 중요한 변수는 (주)로스팅입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 4,000,000원이 확인되지만 전입신고일 등 대항력 판단 자료가 확인되지 않아 현재 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 참고할 수 있지만, 임차인의 실제 대항요건이 확인되기 전에는 이를 최종 권리 결론으로 받아들이면 안 됩니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
