58,996,000원
의정부지방법원 2025타경65228. 고양시 덕양구 향동동 477, 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 3층 302호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 실제 이용은 업무시설(사무소)입니다. 건물은 2025.03.14. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 15층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 소유권보존과 동시에 신탁원부 제2025-111190호가 기재돼 있습니다.
등기상 선언된 말소기준은 2025.12.31. 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.04.22. 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 말소기준보다 앞선 2025.04.30. 신탁등기는 단순한 후순위 소멸권리로 표시돼 있지 않습니다. 특히 등기기록 자체가 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인할 필요가 있다고 적고 있으므로, 이 부분이 이 사건 권리분석의 첫 번째 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용중 |
| 건물 | 2025.03.14. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상15층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 · 신탁원부 제2025-111190호 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 육은주 / 612,907,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 신탁을 먼저 본다
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정요항표는 임대관계 미상으로 기재하고 있습니다. 내부 역시 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 직접 확인하지 못하고 건축물현황도를 기준으로 조사했으며 실제 현황과 다소 상이할 수 있다고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 임차인 표가 없다는 이유만으로 점유·명도 위험까지 없다고 단정하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
현재 최저매각가는 58,996,000원으로 감정가 172,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 감정가 할인율과 실제 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건은 실제 거래시세와 대조한 가격 근거 없이 “감정가의 34.3%이므로 싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 555,373,300원 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 572,753,522원 |
| 5회 유찰 시 | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 584,919,677원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 555,373,300원에서 572,753,522원, 584,919,677원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 |
| 2. 경매개시결정 · 육은주 | 612,907,372원 | 57,534,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자에게 57,534,072원이 배당되고 555,373,300원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정요항표상 업무시설(사무소)로 이용중이며, 내부는 부재·폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 2025.03.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로, 남측으로 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 진행. 이미 3회 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 가격 하락 자체와 실제 환금성·시장가치는 구분해 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-111190호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상이고 내부는 부재·폐문 상태에서 조사됐습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 34.3%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 58,996,000원은 감정가 대비 34.3%일 뿐 실제 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 배당 미달과 인수액 구분. 현재 회차 채권자 미배당 555,373,300원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현황 대조. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만 내부는 건축물현황도 기준으로 조사됐으므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 신탁과 점유다
이 사건의 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 172,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 58,996,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2025.04.30. 신탁등기가 2025.12.31. 말소기준보다 앞서 있고, 등기기록 스스로 신탁원부 확인을 요구합니다. 감정요항표 또한 임대관계를 미상으로 적고 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
따라서 이 물건은 “세 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “배당모형상 인수 0원이지만 신탁원부와 실제 점유 확인이 선행돼야 한다”가 결론입니다. 신탁관계와 점유가 정리된 뒤에야 58,996,000원이라는 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
