의정부지방법원 2025타경65228. 경기도 고양시 덕양구 향동동 477, 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 4층402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)로 확인됩니다. 2025.03.14 사용승인을 받은 지상 15층 철근콘크리트 구조 건물에 속하며, 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025.12.31 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있으며 이후 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 172,000,000원에서 3회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 58,996,000원입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 실거래 평균만 대입해 할인율을 판단할 자료가 아니라, 신탁관계·실제 점유·업무시설의 환금성을 함께 확인해야 합니다. 특히 등기부에는 임대차 등의 법률행위를 판단할 때 신탁원부 제2025-111203호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 50 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 · 신탁원부 제2025-111203호 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 육은주 / 612,907,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 그러나 신탁원부 확인은 별개
말소기준은 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.04.22 접수된 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2025.04.30 소유권보존 자체가 신탁으로 이루어졌고, 등기부에도 신탁원부 확인 주의사항이 별도로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘인수 0원’이라는 배당 숫자와 ‘신탁관계 확인 필요’는 서로 다른 문제입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰의 낙폭보다 실질 확인이 우선
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 58,996,000원입니다. 감정가 172,000,000원의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 41,297,200원, 5회 유찰 시 28,908,040원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 555,373,300원 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 572,753,522원 |
| 5회 유찰 시 | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 584,919,677원 |
신청채권자의 청구금액이 612,907,372원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 신청채권은 전액 배당되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 신청채권자 측의 회수 부족분이고, 배당표상 이를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 |
| 2. 경매개시결정 · 육은주 | 612,907,372원 | 57,534,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 58,996,000원 가정 시 집행비용 1,461,928원을 제외한 57,534,072원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 미배당액은 555,373,300원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 향동동 소재 향동중학교 남서측 인근으로, 대규모 아파트를 배후에 둔 근린생활시설 및 업무시설 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 2025.03.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 15층 건물입니다.
- 도로. 토지는 인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북측 중로·남측 소로에 각각 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구이며 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사돼 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-111203호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 폐문 상태였습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 인수액과 미배당 구분. 신청채권 미배당 555,373,300원은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 실제 사용 가능 용도와 관리규약·건축물 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 업무시설의 실제 거래·임대·공실 여건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남아 있다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 172,000,000원에서 최저매각가 58,996,000원까지 내려온 3회 유찰입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 말소기준 이후 압류도 소멸합니다. 하지만 현재 소유권이 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁이고 등기부 스스로 신탁원부 확인을 요구하며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘감정가의 34.3%까지 떨어진 물건’이 아니라 신탁원부와 실제 점유를 확인한 뒤에야 가격의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다. 권리 숫자는 단순하지만, 실사는 가볍게 볼 수 없습니다.
