의정부지방법원 2025타경65228. 고양시 덕양구 향동동 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 해당 건물의 일련번호 1~4가 업무시설(사무소)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 2025.04.30 소유권보존 신탁이 등기된 뒤 2025.12.31 채권자 육은주의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 잡히지만, 신탁원부 확인 없이 등기부만 보고 권리관계가 단순하다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 172,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,996,000원입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 가지고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·업무시설은 실제 임대수익, 공실, 점유관계와 처분성이 가격 판단에 직접 영향을 주므로 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 5층503호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 50 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용중 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 육은주 / 612,907,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2025.03.14 |
① 권리 흐름 — 신탁원부 확인이 출발점
등기상 첫 권리는 2025.04.30의 소유권보존 신탁입니다. 같은 날 부기된 신탁주의사항에는 이 부동산에 관해 임대차 등 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2025-111217호를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 적혀 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.31 갑구 2번 강제경매개시결정이며 채권자는 육은주입니다. 이후 2026.04.22 고양시 압류가 등기됐고, 해당 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임대관계 — 신고는 없지만 현황 확인은 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문 때문에 내부구조를 직접 확인하지 못해 건축물현황도를 기준으로 조사했다고 적혀 있습니다. 실제 현황과 다소 상이할 수 있다는 주의도 함께 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 |
| 2. 경매개시결정 · 육은주 | 612,907,372원 | 57,534,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 58,996,000원 가정 시 신청채권자 육은주에게 57,534,072원이 배당되고, 555,373,300원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸진 가격과 권리안전은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 555,373,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 572,753,522원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 584,919,677원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 172,000,000원에서 최저가 58,996,000원까지 내려온 상태입니다. 4회 유찰 시 41,297,200원, 5회 유찰 시 28,908,040원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래·임대수익 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 적정가나 시세 대비 할인폭을 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트를 배후로 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~4는 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 2025.03.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상15층 건물입니다.
- 도로. 북측으로 중로, 남측으로 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현황확인. 내부는 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사돼 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-111217호의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 관련 권한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 권리정보는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사무실 사용자를 확인하세요.
- 내부현황 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 직접 조사되지 않았으므로 건축물현황도와 실제 내부구조의 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 34% 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 신청채권 612,907,372원 중 57,534,072원만 배당돼 555,373,300원이 미배당으로 남습니다.
- 공적 제한 확인. 일반상업지역·향동보금자리 지구단위계획구역, 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 기재된 토지이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 분명 58,996,000원입니다. 감정가 172,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가 34% 수준까지 내려왔고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격만 보고 단순한 저가 물건으로 분류하기에는 확인할 항목이 남아 있습니다.
첫째는 신탁입니다. 경매개시결정보다 앞선 소유권보존 신탁이 존재하며, 등기 자체가 신탁원부 확인 필요성을 명시합니다. 둘째는 점유·임대관계입니다. 임차인 권리신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부도 직접 조사되지 않았습니다. 셋째는 가격 검증입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자를 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 결론은 배당 계산상 인수 0원, 그러나 신탁원부와 현황확인 전에는 보수적으로 접근할 근린·업무시설 물건입니다.
