의정부지방법원 2025타경65228. 고양시 덕양구 향동동 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 5층 502호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 감정가는 172,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 58,996,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 크게 내려왔지만, 이 사건에는 시세 비교가 가능한 실거래 자료가 없어 낮은 최저가율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
권리구조의 말소기준은 2025.10.27. 접수된 이강선의 가압류 218,192,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 말소기준보다 앞서 2025.04.30. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 존재하며, 등기기록 자체가 신탁원부 제2025-111216호를 통해 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 5층502호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 50 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) 이용 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 · 신탁원부 제2025-111216호 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 육은주 / 612,907,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 반드시 확인
말소기준은 2025.10.27. 갑구 2번 이강선 가압류입니다. 그 뒤의 2025.12.31. 강제경매개시결정과 2026.04.22. 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상이고, 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부는 건축물현황도를 기준해 조사되었습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정하지 말고, 현장 점유관계와 인도 가능성을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·유찰 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 58,996,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 58,996,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 773,565,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 790,945,522원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 803,111,677원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당은 줄고 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 수치가 곧 매수인의 인수부담을 뜻하는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,461,928원 |
| 2. 가압류 · 이강선 | 218,192,000원 | 57,534,072원 |
| 3. 경매개시결정 · 육은주 | 612,907,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 831,099,372원, 채권자 예상배당은 57,534,072원, 미배당은 773,565,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설 물건이며 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 입지. 향동중학교 남서측 인근으로, 대규모 아파트를 배후로 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2025.03.14. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 15층 건물이며, 외벽은 외장석 및 커튼월, 창호는 하이샤시 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 북측 중로·남측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·비행안전제4구역·제한보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 폐문으로 건축물현황도를 기준했으며 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
- 환금성. 업무시설(사무소) 용도인 만큼 가격 판단 시 주거 실거래가가 아니라 업무시설의 실제 거래·임대수요·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-111216호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 직접 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고 내부도 폐문 상태였습니다. 현장 점유자·사업자 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 58,996,000원이 감정가의 34.3%라고 해서 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 업무시설 실거래·임대료·공실 수준을 별도로 대조하세요.
- 배당구조 확인. 현재 예상배당에서는 집행비용 후 금액이 이강선 가압류에 배당되고 신청채권자 육은주에게는 0원이 배당됩니다. 실제 배당요구·세금 등 원문을 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 업무시설(사무소)입니다. 주거용으로 전제한 수익·대출·환금성 계산을 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 신탁·점유 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 58,996,000원까지 내려왔고, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이 숫자만으로 가격이 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 소유자가 교보자산신탁주식회사라는 점, 신탁원부 확인이 명시되어 있다는 점, 그리고 임대관계와 내부 현황이 충분히 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 이 사건은 권리상 금액 인수는 낮지만 확인 난도는 낮지 않은 업무시설입니다. 3회 유찰이라는 할인폭을 매력으로 보기 전에 신탁원부 → 실제 점유 → 업무시설 시세·임대수익 순서로 검증하는 것이 핵심입니다. 현재 자료만으로는 “인수 0원”은 확인되지만 “시세보다 저렴하다”는 평가는 보류가 맞습니다.
