창원지방법원 2025타경586. 김해 대청동 대청프라자 에이동 2층 201호로 표시된 근린시설입니다. 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 157,500,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 70%라는 숫자가 먼저 보이지만, 이 사건은 가격보다 목적물 확인과 점유관계 확인이 앞서는 물건입니다.
등기부 이력을 순서대로 대조하면 2005년 동창원농업협동조합 근저당은 2006년 말소됐고, 국민은행·부산시약사신용협동조합·양곡새마을금고의 근저당도 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 현재 남아 있는 담보권은 2020년 9월 25일 부산은행 근저당이며, 이 권리를 기준으로 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 332-4 대청프라자 에이동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 대청로 117 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 용도 ‘유흥주점’ |
| 소유자 | 주식회사대상아이지 (2014.08.13. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 335,649,229원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 관리비 | 2022년 10월부터 2025년 7월까지 1,200,000원 미납 조사 |
① 권리 흐름 — 말소된 옛 근저당과 현존 권리를 구분해야 한다
2005년 동창원농업협동조합 근저당은 등기 순위상 가장 앞서지만 2006.11.10. 해지로 말소됐습니다. 이후 국민은행 근저당은 2011.02.08., 부산시약사신용협동조합 근저당은 2013.08.08., 양곡새마을금고 근저당은 2020.09.25. 각각 말소됐습니다. 따라서 현존 등기만 놓고 보면 2020.09.25. 부산은행 근저당이 매각으로 소멸하는 기준 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 201호 홍길주의 대항력은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍길주 | 에이동 201호 | 미상 | 미상 | 2025.08.27. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
본건 201호와 직접 연결되는 조사대상은 홍길주입니다. 배당요구는 접수됐지만 전입신고일 또는 사업자등록 신청일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “배당요구를 했으니 낙찰자가 인수하지 않는다”고 결론 내릴 수 없습니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하고 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현황조사에는 119호·302호·902호·903호의 점유자도 함께 나타나지만, 이들은 본건 주소인 에이동 201호와 호실이 다릅니다. 해당 점유관계를 본건 보증금이나 인수액에 합산해서는 안 되며, 201호의 실제 사용·점유 범위를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 시세 없이 감정가 할인율만 존재한다
| 감정가 | 225,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 157,500,000원 (감정가의 70%) |
| 2회 유찰 시 | 110,250,000원 (감정가의 49%) |
| 3회 유찰 시 | 77,175,000원 (감정가의 34.3%) |
| 실거래 비교 | 확인 가능한 거래자료 없음 |
현재 최저가는 감정가보다 67,500,000원 낮지만, 이 차액은 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 최근 거래가격과 비교할 자료가 없으므로 “시세보다 30% 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다. 특히 유흥주점 용도의 근린시설은 개별 인테리어, 영업 가능성, 업종 제한, 공실 여부에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 감정가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,005,000원 |
| 동창원농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 국민은행 근저당 | 37,700,000원 | 37,700,000원 |
| 부산시약사신용협동조합 근저당 | 52,000,000원 | 51,795,000원 |
| 양곡새마을금고 근저당 | 75,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 근저당 | 715,000,000원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 18,949,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 963,649,153원, 예상 배당 154,495,000원, 미배당 809,154,153원으로 계산된 가정입니다. 다만 앞선 근저당의 말소이력이 반영되지 않아 실제 배당표로 사용할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 용도는 유흥주점입니다. 일반 상가보다 업종 적합성, 시설 상태, 영업 가능 여부를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 2층·지상 10층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 장방형 상업용 부지이며, 대상 건물 남동측으로 소로1류와 접합니다.
- 이용계획. 도시지역, 중심상업지역, 장유지구 지구단위계획구역, 주차장 관련 지구단위계획구역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 부재중 잠금으로 직접 내부를 확인하지 못하고 유사 구분건물과 관련 공부, 탐문조사를 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유자 원본 확인. 홍길주의 전입신고 또는 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 인수액 재산정. 대항요건이 말소기준보다 앞서는 것으로 확인되면 배당 후 미회수 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 목적물 동일성 확인. 매각목록은 에이동 2층 201호인데 감정요항표에는 902호·903호가 등장합니다. 집합건축물대장 현황도와 감정평가명세표를 직접 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2005년 근저당은 2006년에 말소됐습니다. 말소사항이 반영된 최신 등기부를 기준으로 2020년 부산은행 근저당의 존속 여부와 공동담보목록을 확인하세요.
- 배당표 재작성. 과거 말소 근저당이 배당가정에 포함돼 있으므로 채권계산서·교부청구서와 실제 배당순위를 기준으로 다시 계산하세요.
- 관리비 확인. 2022년 10월부터 2025년 7월까지 1,200,000원 미납 조사 내용이 있으므로, 관리주체에 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 유흥주점 사용 가능성. 현재 영업 여부, 시설 철거비, 인허가 승계 여부, 건축물 용도와 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 보류. 최근 실거래 비교자료가 없어 적정 응찰가를 산출할 수 없습니다. 인근 동일 용도 매매·임대 사례와 예상 공실기간을 확보한 뒤 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 배당요구 종기 내 접수문건을 모두 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 큰 세 가지 미확인
이 물건은 감정가 225,000,000원에서 157,500,000원으로 내려왔지만, 할인율만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 본건 201호 점유자 홍길주의 보증금과 대항력이 미상이며, 감정요항표에는 902호·903호라는 다른 호실이 나타납니다.
등기부상 과거 근저당의 말소이력을 반영하면 현존 기준 권리는 2020년 부산은행 근저당으로 보는 것이 자연스럽지만, 배당가정은 말소된 근저당을 선순위로 포함하고 있어 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류 후 원본 재대조입니다. 201호 임대차, 목적물 동일성, 현존 채권의 배당순위가 확인되기 전에는 매수인 실질취득가와 안전한 응찰 상한을 산출할 수 없습니다.
