창원지방법원 2025타경586. 경남 김해시 대청동 대청프라자 에이동 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 소유자로 기재된 주식회사대상아이지의 부동산에 주식회사부산은행이 2020.09.25 채권최고액 715,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 가압류와 압류가 이어지면서 경매가 진행되었습니다.

등기상 말소기준권리는 명확합니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 문제는 임차관계와 물건 동일성입니다. 201호 점유자의 대항력 여부가 미상이고, 다른 호실에서 확인된 선순위 임차관계를 그대로 201호에 적용할 수도 없습니다. 특히 최저매각가가 크게 떨어진 만큼, 알려지지 않은 인수보증금이 존재한다면 겉으로 보이는 가격과 실제 취득 부담 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2020.09.25 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 등기된 후순위 권리의 소멸과 임차인의 대항력·보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 특히 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 매각 대상에 존재하고 보증금을 배당받지 못한다면, 낙찰자가 그 미반환 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 201호와 다른 호실을 구분해야 한다

점유·임차 조사에는 총 7건의 명의가 등장합니다. 이 가운데 본건 201호로 표시된 명의는 홍길주 1건이고, 나머지 6건은 119·302·902·903호로 기재되어 있습니다. 서로 다른 호실에 관한 권리가 본건 매각 대상에 직접 영향을 미치는지는 별도의 원본 확인이 필요합니다.

대항력 배지는 조사상 기재된 판정을 반영한 것으로, 해당 호실에 관한 판단입니다. 보증금 1,000원·1,500원은 기재 금액 그대로 표시한 것이며, 계약서상 실제 보증금과 금액 단위 확인이 필요합니다. 우선변제권은 확정일자 등의 확인이 없어 확정할 수 없습니다.

실질취득액 판단의 핵심: 낙찰자가 인수하는 보증금이 존재한다면 실질취득 부담은 낙찰가 + 인수보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득 부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서도 54,023,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 현재는 201호 보증금이 확인되지 않아 총취득액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류

감정가 225,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 54,023,000원입니다. 감정가의 약 24.01% 수준입니다. 다만 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

이 물건에 관하여 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 또한 근린시설의 가격은 실제 사용 가능 업종, 임대수익, 공실, 전유부분의 상태와 같은 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각일정이나 낙찰가격을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권자 기준으로, 매수인의 인수보증금과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,023,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 부산은행 채권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 실제 배당액은 채권신고·세금·우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 681,298,567원이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대청동 소재 롯데마트 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 숙박시설이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 대상 건물이 속한 부지는 남동측 소로와 접하는 것으로 설명되어 있습니다.
• 건물설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기 및 소방설비가 기재되어 있습니다. 다만 감정평가의 구체적인 건물 구조 설명이 902·903호를 가리키므로 201호 내부 상태와 해당 설비의 실제 이용 가능 여부는 직접 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정요항표에는 집합건축물대장 전유부 용도가 '유흥주점'으로 기재되어 있습니다. 그러나 본건 201호에 그대로 적용되는 정보인지 대조가 필요합니다. 적법한 업종·용도와 실제 영업 가능 여부는 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지·규제. 감정요항표에는 중심상업지역 등의 도시계획사항이 기재되어 있으나, 다른 토지 조사에는 제3종일반주거지역 등이 표시됩니다. 서로 다른 기재를 임의로 하나로 확정하지 말고 해당 필지의 토지이용계획확인서와 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
• 공부 및 내부 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 내부 부재중·잠금으로 실제 내부 구조와 이용상태를 유사 건물 및 탐문 등에 근거해 평가한 내용이 있어 현장 확인이 중요합니다.
• 환금성. 4회 유찰된 근린시설이며, 최근 실거래나 임대수익 자료에 의한 적정가치가 확인되지 않았습니다. 실제 사용 가능 용도와 공실·임차관계가 확인되기 전에는 재매각 가능성과 적정 보유기간을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 관리비 및 추가 부담

입찰가격 외에도 미납 관리비 중 인수 가능한 부분, 점유자 인도에 필요한 비용, 용도 확인 및 내부 상태에 따른 비용이 발생할 수 있습니다. 다만 실제 부담액이 확정되지 않은 항목을 임의의 금액으로 더해 실질취득액을 산정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 2층 201호와 감정평가서에 등장하는 9층 902·903호의 관계를 확인하세요. 매각물건명세서·감정평가명세표·건축물현황도·등기부의 전유부분 표시를 서로 대조해야 합니다.
• 홍길주 임차관계 확인. 201호 점유자의 임대차계약서, 실제 점유 개시, 사업자등록 등 대항요건, 확정일자 및 보증금, 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태에서 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 타 호실 임차인 분리. 119·302·902·903호의 임차관계가 본건 201호와 별개인지 확인하고, 다른 호실의 보증금을 무조건 합산하거나 무조건 배제하지 마세요.
• 실질취득액 재계산. 본건에 인수되는 보증금이 확인되면 낙찰예정가에 해당 인수액을 더한 뒤 실제 부담 가능한 관리비와 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요. 동일 용도·유사 규모의 최근 매매사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 후속 회차 검토. 5회 유찰 시 37,816,100원, 6회 유찰 시 26,471,270원 시나리오가 있지만, 보증금 인수액이 밝혀지지 않으면 최저가 인하만으로 실질취득 부담 감소를 확정할 수 없습니다.
• 관리비 확인. 기재된 1,200,000원 미납액의 호실 귀속, 현재 잔액, 공용부분·전유부분 구분을 관리주체에 확인하세요.
• 건축물 용도 확인. 유흥주점으로 기재된 이용상태가 본건 201호에 해당하는지, 적법한 영업 및 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
• 소유권 및 권리 원본 대조. 주식회사대상아이지가 소유자로 기재되어 있으나 과거 소유권이전 등기의 말소 표시에 상충하는 부분이 있습니다. 등기사항전부증명서 원본에서 현재 유효한 소유권 등기를 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각정보를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건의 매력적으로 보이는 숫자는 분명합니다. 감정가 225,000,000원에 평가된 근린시설이 4회 유찰되어 54,023,000원까지 내려왔습니다. 그러나 큰 가격 하락이 곧 투자 안정성이나 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다.

부산은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸한다는 점은 비교적 명확하지만, 201호 홍길주의 대항력·보증금은 미상입니다. 다른 호실의 임차관계가 혼재되어 있고, 감정평가의 호실 표기와 실제 매각 대상도 일치하지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 결론은 권리·가격 모두 추가 검증이 필요한 고위험 검토 대상입니다. 특히 201호의 실제 인수보증금과 매각 대상의 동일성을 확인하기 전에는 최저가를 기준으로 실질취득액이나 기대수익을 확정해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류, 원본 대조 우선. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 무엇을 취득하고, 누구의 권리를 인수하며, 최종적으로 얼마를 부담하는지를 정확하게 확인하는 것입니다.