창원지방법원 2025타경586. 김해시 대청동 장유프라자 3층 302호로 표시된 근린시설이며, 집합건축물대장상 전유부 용도는 유흥주점입니다. 감정가 6,800만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4,760만원입니다. 표면적으로는 2,040만원 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 권리 기준과 점유 자료가 서로 맞는지입니다.
말소기준권리로 제시된 것은 2003년 9월 18일 성수진의 가압류 4억원입니다. 그런데 등기 흐름에는 2004년 12월 23일 해당 2번 가압류가 집행취소결정으로 말소됐다는 기록도 존재합니다. 말소된 권리를 그대로 현재 경매의 말소기준으로 적용할 수 있는지는 원본 등기와 매각물건명세서 대조가 필요합니다. 기준일이 달라지면 2019년과 2020년에 신고된 점유자의 대항력 선후관계도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 3층 302호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로68번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장 전유부상 용도 ‘유흥주점’ |
| 소유자 | 주식회사대상아이지 (2014.12.16. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 335,649,229원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(장유지구·주차장) · 상업용 부지 |
| 공시지가 | 1,606,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 재확인이 핵심
현재 권리 분석표는 2003년 성수진 가압류를 말소기준으로 두고 이후 권리를 매각으로 소멸하는 구조로 계산합니다. 그러나 같은 가압류가 2004년 집행취소로 말소된 등기 흐름도 확인됩니다. 이후에는 2014년 경매 매각, 2020년 부산은행 근저당, 2024년 경남신용보증재단 가압류, 2025년 부산은행의 경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 주체 8명, 보증금 대부분 미상
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍길주 | 에이동 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 2025.08.27. 배당요구 | 없음 |
| 김영재 | 302호 · 주거 | 2025.05.12 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 천복 주식회사 | 302호 | 2020.03.23 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 대아 주식회사 | 302호 | 2020.04.20 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 손기현 | 119호 | 2023.12.26 | 1,000원 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 변승욱 | 902호 | 2019.08.23 | 1,500원 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이엔비 | 903호 | 2021.09.01 | 1,000원 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 8명입니다. 다만 매각 대상 주소와 직접 일치하는 302호 신고자는 김영재·천복 주식회사·대아 주식회사이고, 나머지는 다른 호수 또는 점유부분 미상으로 기재돼 있습니다. 홍길주와 ‘주식회’는 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 47,600,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 동일 용도의 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 용도가 유흥주점인 중심상업지역 근린시설은 주거용 부동산보다 매수층과 금융조건이 제한될 수 있어 단순 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 2. 가압류 · 성수진 | 400,000,000원 | 46,343,200원 |
| 3. 근저당 · 장유농업협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 당감신용협동조합 | 28,990,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 양곡새마을금고 | 275,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 부산은행 | 715,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,949,153원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,476,939,153원 중 46,343,200원만 배당되고, 미배당은 1,430,595,953원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액은 335,649,229원이지만 현재 계산에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장 전유부상의 용도는 유흥주점입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 2층·지상 10층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 상업용 부지로 남동측 소로와 접합니다. 토지면적은 628.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·주차장·중점경관관리구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 유흥주점 용도의 근린시설은 주거용보다 실수요층이 제한될 수 있으며, 내부 이용상태를 직접 확인하지 못한 점도 매각 후 활용성 판단에 불리합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2003년 가압류와 2004년 말소 기록의 관계를 등기부 폐쇄사항·매각물건명세서·배당요구서로 확인하세요.
- 302호 점유자 특정. 김영재·천복 주식회사·대아 주식회사의 실제 점유 여부와 사업자등록, 전입, 임대차계약, 보증금을 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 홍길주와 ‘주식회’의 점유부분·신고일·보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 호수 혼재 검증. 소재지는 3층 302호이나 감정 설명과 점유 조사에는 902호·903호 등 다른 호수가 등장합니다. 집합건축물대장 현황도와 현장을 대조하세요.
- 용도 적합성. 유흥주점 영업 가능 여부, 현재 시설 상태, 소방·위생·영업허가 승계 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 유흥주점·근린시설의 최근 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 체납 비용. 관리비, 당해세, 공용부분 체납과 원상복구 비용을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 신청채권자 무배당 구조. 현재 계산상 부산은행 배당이 0원이므로 취하·변경·재매각 가능성과 절차 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 기준권리 한 줄이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 6,800만원에서 4,760만원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하기에는 확인해야 할 문제가 많습니다. 말소기준으로 제시된 2003년 가압류에는 2004년 말소 기록이 있고, 매각 대상은 302호인데 감정 설명과 점유 조사에는 여러 다른 호수가 함께 등장합니다. 보증금과 신고일이 확인되지 않은 점유자도 있으며, 명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 경고가 있습니다.
따라서 자료상 인수액 0원이나 감정가 70%라는 숫자를 확정적인 안전·가격 메리트로 받아들여서는 안 됩니다. 말소기준 확정 → 302호 실제 점유자 특정 → 임대차보증금 확인 → 동일 용도 시세 조사 순서로 검증해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리 재조사 필수입니다.
