16,327,000원
창원지방법원 2025타경586. 경남 김해시 대청동 장유프라자 3층 302호로 표시된 근린시설 경매입니다. 감정가 68,000,000원에 시작해 4회 유찰되면서 최저매각가가 16,327,000원까지 내려왔습니다. 근저당권자인 주식회사부산은행이 경매를 신청했고, 청구금액은 335,649,229원입니다.
등기상 권리만 살펴보면 말소기준권리는 2020년 9월 25일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정이 붙었습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 사건은 바로 그 차이를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로68번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 이용상태 확인 | 감정 관련 설명은 유흥주점이나 기재 호실이 902·903호이므로 302호의 실제 용도는 별도 확인 필요 |
| 등기상 소유자 | 주식회사대상아이지 (2014.12.16. 경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 68,000,000원 |
| 최저매각가 | 16,327,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 24%) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구금액 | 335,649,229원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2020.09.25. 을구 7번 · 부산은행 근저당권 |
| 채권최고액 | 715,000,000원 (공동담보목록 제2020-1093호) |
| 매수인 인수액 | 302호 임차보증금 미상으로 확정 불가 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
권리 순서를 보면 현재 말소기준권리보다 앞서 설정됐던 장유농업협동조합·당감신용협동조합·양곡새마을금고의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.09.25. 부산은행 근저당권입니다.
부산은행 근저당권의 채권최고액은 715,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-1093호가 표시되어 있습니다. 이 금액을 해당 302호 하나의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구금액은 335,649,229원으로 별도 기재되어 있습니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 경남신용보증재단의 18,949,153원 가압류 및 부산은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준일 이전에 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 매수인의 보증금 인수 문제가 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 302호 관련 신고와 타 호실 신고 구분
점유·임대차 관련 기재는 총 8건입니다. 이 가운데 302호로 명시된 기재는 3건이며, 나머지는 다른 호실이거나 해당 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 전체 기재를 302호의 임차인으로 합산할 수 없습니다. 동일 호실에 대한 신고도 중복 또는 점유관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 / 법인 | 기재 호실 | 전입·신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천복 주식회사 | 302호 | 2020.03.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 대아 주식회사 | 302호 | 2020.04.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영재 | 302호 · 주거 | 2025.05.12 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 홍길주 | 에이동 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손기현 | 119호 | 2023.12.26 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 변승욱 | 902호 | 2019.08.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이엔비 | 903호 | 2021.09.01 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 주식회 (명칭 확인 필요) | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
홍길주는 2025.08.27. 배당요구 관련 접수 기재가 있으나, 전입·확정일자와 우선변제권 성립은 확인되지 않았습니다. 표에서 후순위란 말소기준일 이후 신고된 점유관계를 의미하며, 모든 법률상 권리가 없다는 뜻은 아닙니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 기재는 없습니다.
김영재의 302호 신고일은 2025.05.12로 말소기준일보다 뒤입니다. 해당 기재상 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 주거 용도로 기재되어 있어 실제 점유 상태와 인도 절차는 확인이 필요합니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
현재 회차 최저매각가는 16,327,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가에 매수인이 인수하는 금액을 더한 값으로 판단해야 합니다.
현재 최저가: 16,327,000원
302호 인수 보증금: 미확정
실질취득액: 산정 불가
특히 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고 매수인이 그 미배당액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 경우 전체 실질취득액은 사실상 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 반드시 매수인의 경제적 부담이 그만큼 감소하는 것은 아닙니다.
현재 보증금과 실제 대항력 성립 여부가 확정되지 않았으므로 이러한 고정형 인수 구조가 이 사건 302호에 실제로 성립하는지 역시 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
아래는 현재 회차의 매각가를 가정한 채권자 배당 추정입니다. 배당 추정은 등기상 채권의 배당 구조를 보여주는 자료이며, 302호의 임차보증금 인수 위험을 해소했다는 의미가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 693,886원 |
| 1. 을구 7번 · 부산은행 근저당 | 715,000,000원 | 15,633,114원 |
| 2. 갑구 10번 · 경남신용보증재단 가압류 | 18,949,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 733,949,153원 | 15,633,114원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 718,316,039원 |
집행비용 693,886원은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액 718,316,039원은 채권자 측 미회수액으로서 매수인의 자동 인수액이 아닙니다. 별도로 표시된 902호 변승욱의 보증금 1,500원은 이 배당표상 배당액 0원이나, 302호 매수인의 인수액으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 유찰 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(24%) | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 718,316,039원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 723,125,973원 |
| 6회 유찰 시(12%) | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 726,492,928원 |
현재 회차의 최저가는 감정가 대비 약 24%입니다. 추가 유찰 시 매각가가 11,428,900원, 8,000,229원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 물건에서는 단순히 최저매각가가 얼마나 내려가는지를 보는 것만으로 부족합니다.
⑥ 가격·시세 판단 — 할인율만으로 저가라고 할 수 없다
현재 최저매각가 16,327,000원은 감정가 68,000,000원의 약 24% 수준입니다. 그러나 확인된 동일 용도·동일 호실 조건의 최근 실거래 비교가 없고, 무엇보다 현재 감정 설명에 다른 호실이 등장합니다.
상업용 집합건물은 용도, 층, 출입 동선, 점포 위치, 영업 가능 업종, 실제 점유 상태, 임대차계약, 관리비 부담 등에 따라 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실은 현재 시장가치 대비 할인을 의미하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지이용사항 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 장유지구 지구단위계획구역과 중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 상업용 부지로 이용 중인 평탄한 가로장방형이며, 소로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 1,606,000원/㎡, 토지면적 628.5㎡가 기재되어 있으나, 이를 개별 302호 전유부분의 시장가격으로 직접 적용할 수는 없습니다.
- 건물설비. 대상 건물에 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정 설명의 유흥주점 용도 및 9층 902·903호 구조 기재는 302호와 불일치하므로, 302호의 건축물대장과 실제 사용상태를 별도 확인해야 합니다.
- 임대관계. 점유 관련 기재가 존재하지만 계약내용과 보증금이 확정되지 않아 임대수익·명도비용·인수부담을 산정하기 어렵습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 업종과 매수 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 용도와 임차관계의 불확실성은 재매각 위험을 높이는 요인입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호실 확인. 장유프라자 3층 302호가 실제 매각대상인지, 902·903호 관련 감정 기재가 혼입된 것인지 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 건축물대장·도면 확인. 302호의 공부상 용도, 전유부분 위치, 출입구, 사용상태, 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
- 천복 주식회사 점유 확인. 2020.03.23. 신고의 법적 성격, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 대항요건을 확인해야 합니다.
- 대아 주식회사 점유 확인. 2020.04.20. 신고의 법적 성격과 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자 및 다른 점유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 김영재 점유·명도 확인. 302호에 주거 용도로 기재된 신고의 실제 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 신고 확인. 명칭이 불완전한 법인 신고가 302호와 관련되는지 확인해야 합니다.
- 902호 변승욱 인수 계산 분리. 별도 호실로 기재된 보증금 1,500원을 302호 인수액으로 단정하지 말고 원본의 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 채권최고액 715,000,000원에 관한 공동담보목록 제2020-1093호의 물건 범위와 현재 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 상업용 집합건물의 공용부분 체납관리비 및 각종 사용료, 명도 이후 정상 이용에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 302호 선순위 임차인의 대항력·보증금·배당 가능액을 확인한 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
- 시장가격 검증. 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대수익, 공실 위험 및 환금성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하지 않아야 합니다.
- 입찰 직전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 사건기록 및 매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%여도, 인수가 미상이면 싸다고 할 수 없다”
이 물건의 첫인상은 강한 가격 할인입니다. 감정가 68,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 16,327,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 부산은행 근저당권과 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 302호에 표시된 천복 주식회사와 대아 주식회사는 말소기준권리 이전 신고 이력이 있고, 그 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 902·903호 감정 설명 및 902호 임차인 인수 계산까지 혼재되어 매각대상별 권리와 가격 정보를 구분해야 하는 상황입니다.
현재로서는 302호의 실질취득액을 계산할 수 없으며, 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 근거도 부족합니다. 추가 유찰만 기다린다고 인수 위험이 해소되는 것도 아닙니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 302호의 실제 매각 범위와 선순위 임차보증금이 확인되고, 해당 호실의 시세 및 환금성을 검증한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 정확한 실질취득액이 먼저입니다.
