창원지방법원 2025타경586. 경상남도 김해시 대청동 재영프라자에서 진행 중인 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사대상아이지, 경매 신청채권자는 주식회사부산은행입니다. 부산은행이 2020년 9월 25일 설정한 채권최고액 715,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 경매 청구금액은 335,649,229원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 국가 압류가 추가됐으며, 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 단순해 보입니다. 감정가가 149,000,000원인데 현재 최저매각가는 35,775,000원입니다. 그러나 감정가 대비 큰 폭의 하락이 실제 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않고, 근린시설의 실제 용도와 호실별 임차관계에도 확인할 문제가 있습니다. 특히 감정요항표상 설명 대상과 매각 호실의 차이는 가격 분석뿐 아니라 권리분석의 적용 범위에도 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 315-2 재영프라자 제1층 제119호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 삼문로 26 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 '유흥주점' 기재. 다만 건물 구조 설명은 제9층 902호·903호를 대상으로 하므로 제119호의 실제 용도는 별도 대조 필요 |
| 소유자 | 주식회사대상아이지 |
| 감정가 | 149,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,775,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구금액 | 335,649,229원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.25 · 을구 15번 · 부산은행 근저당권 (채권최고액 715,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발급기준 | 2026.07.21 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수 판정은 별개
등기부에는 과거 여러 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정 등이 등장합니다. 그러나 상당수는 과거 경매 매각과 말소 절차로 이미 정리됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.25 부산은행 근저당권으로, 이 권리 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그 뒤 설정된 경남신용보증재단 가압류와 국가 압류 역시 등기상 매각 소멸 대상입니다.
주의할 점은 등기상 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제라는 사실입니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 전입·점유관계가 조사된 호실들이 존재하므로, 해당 임차관계가 실제 어느 매각 목적물에 속하는지부터 확인해야 합니다. 국가 압류도 등기 자체의 소멸과 별도로 실제 조세채권의 배당 순위 및 당해세 문제를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 119호와 다른 호실을 구분해야 한다
조사된 임차·점유 관련 명의는 총 7건(개인·법인 포함)이며, 보증기관의 보증금 대위·승계 명의는 없습니다. 그중 119호로 확인되는 명의는 손기현이고, 나머지는 201호·302호·902호·903호와 관련되어 있습니다.
| 명의 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손기현 119호 · 주거 |
2023.12.26 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍길주 에이동 201호 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영재 302호 |
2025.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천복 주식회사 302호 |
2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 대아 주식회사 302호 |
2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 변승욱 902호 |
2019.08.23 | 1,500원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이엔비 903호 |
2021.09.01 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계뿐 아니라 해당 목적물에 대한 적법한 임대차·점유 및 법정 요건 등을 함께 검토해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않는 선순위 전입 명의는 대항력 확정이 아니라 가능·미상으로 표시했습니다. 보증금은 확인된 금액의 표기 그대로이며 단위 검증이 필요합니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 24%라도 시세 할인은 미확정
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 호실이나 직접 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 35,775,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 감정요항표의 전유부 용도에는 유흥주점이 기재되어 있습니다. 이 내용이 실제 119호에도 적용되는지 먼저 확인해야 하며, 유흥주점 용도의 상업시설이라면 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성 기준을 적용하기 어렵습니다. 실제 영업 가능성, 법적 용도, 임대수요, 시설 상태와 공실 위험이 가격에 미치는 영향을 별도로 판단해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 35,775,000원 | 24.01% | 699,218,103원 |
| 5회 유찰 시 | 25,042,500원 | 16.81% | 709,757,418원 |
| 6회 유찰 시 | 17,529,750원 | 11.76% | 717,134,939원 |
5회·6회 유찰 가격은 회차별 가정가격이며, 실제 유찰 여부나 향후 최저매각가를 확정하는 금액이 아닙니다. 미배당액은 채권자 청구액과 배당가능액에 관한 계산으로 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,043,950원 |
| 1. 부산은행 근저당권 | 715,000,000원 | 34,731,050원 |
| 2. 경남신용보증재단 가압류 | 18,949,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 733,949,153원 | 34,731,050원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 699,218,103원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,043,950원을 제외한 34,731,050원이 부산은행에 배당되는 계산입니다. 경남신용보증재단에는 배당 가능한 금액이 남지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여도 없습니다. 부산은행의 채권최고액 715,000,000원은 담보한도이며, 경매 청구금액 335,649,229원과 구별해야 합니다.
채권자 미배당액 699,218,103원은 원칙적으로 매수인이 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 등기상 소멸하는 채권과 매수인이 승계하는 임대차보증금은 구별해야 합니다. 또한 실제 배당에서는 당해세, 우선변제 대상, 집행비용 등이 달라질 수 있어 예상배당액도 조정될 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 소재 롯데마트 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정요항표상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다. 건물 남동측으로 소로1류와 접하는 것으로 설명됩니다.
- 용도. 물건 종류는 근린시설이고, 감정요항표상 집합건축물대장의 전유부 용도는 '유흥주점'입니다. 다만 해당 감정 설명이 902호·903호를 대상으로 하므로 119호에 그대로 적용할 수 있는지는 확인이 필요합니다.
- 건물. 감정요항표에는 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 2층·지상 10층 건물로 기재되어 있습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비 등이 설명되어 있으나, 해당 호실 내부 상태를 직접 확인한 것으로 보기는 어렵습니다.
- 토지. 중심상업지역에 해당하며, 토지면적은 2,377.6㎡, 개별공시지가는 1㎡당 1,499,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지에 관한 정보이며 119호의 전유면적이나 개별 대지지분을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구 및 주차장 관련), 주차장, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 영업 가능 업종과 주차장 관련 제한은 해당 호실 기준으로 재확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 일반적인 아파트와 달리 점포 용도, 임대수익과 실제 매수수요가 환금성에 큰 영향을 미칩니다. 4회 유찰만으로 그 원인을 특정할 수는 없지만, 최저가의 큰 폭 하락을 매각 용이성의 증거로 해석해서는 안 됩니다.
- 현장 상태. 감정요항표에는 잠금 등으로 내부를 확인하지 못해 유사 구분건물과 공부, 탐문 결과를 참고했다는 취지가 기재되어 있습니다. 따라서 개별 호실의 시설 상태·명도 난이도·복구비용은 현장 확인 전까지 미확정입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 119호 목적물 확정. 매각물건명세서, 등기부, 집합건축물대장 전유부, 건축물현황도를 대조해 119호의 위치·면적·합병 범위·대지사용권을 확인해야 합니다.
- 감정평가 원본 확인. 제9층 902호·903호에 관한 설명이 제1층 119호에 연결된 이유를 확인하고, 감정가 149,000,000원이 정확히 어느 목적물에 대한 평가인지 검증해야 합니다.
- 119호 점유자 확인. 손기현의 실제 점유 여부, 계약 내용, 보증금 1,000원 표기의 정확성, 확정일자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 타 호실 임차인 분리. 홍길주·김영재·천복 주식회사·대아 주식회사·변승욱·주식회사 케이엔비의 권리와 점유 범위가 119호 매각에 실제 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 및 보증금 검증. 2020.09.25보다 앞선 전입 관련 명의의 대항요건, 실제 보증금, 확정일자, 임대차 목적물을 검토해야 합니다. 보증금이 미상인 명의의 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 유사 용도·면적·층의 최근 거래사례와 실제 임대조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 대비 할인율이 아닙니다.
- 근린시설 실제 용도. 건축물대장상 용도, 현황 이용상태, 업종 제한, 사용승인 관련 사항, 소방·위생시설 등 법정 요건을 확인해야 합니다.
- 조세채권 및 관리비. 김해세무서장 압류와 관련한 세금의 법정기일·배당 순위를 검토하고, 미납 공용관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용도 확인해야 합니다.
- 명도·시설 상태. 현장 출입 가능 여부, 잠금 상태, 실제 영업·점유 상태, 내부 시설 및 원상복구 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 변경사항. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부, 정정공고, 매각조건 변경, 추가 임차인 신고 등을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%라는 숫자보다, 무엇을 사는지가 먼저다”
창원지방법원 2025타경586은 감정가 149,000,000원에서 최저가 35,775,000원까지 내려온, 가격표만 보면 눈에 띄는 경매입니다. 그러나 이 사건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거는 아직 부족합니다.
부산은행 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조는 확인되지만, 119호와 902·903호의 자료상 불일치, 선순위 전입 명의의 임차관계, 배당모형 인수액의 적용 범위, 근린시설의 실제 용도와 시장가격은 별도로 확인해야 합니다. 특히 미상 보증금은 법적 인수 여부를 검토하지 않고 임의로 0원 처리할 수 없습니다.
4회 유찰과 저환금 가능성이 있는 근린시설의 특성, 호실별 권리관계의 불확실성이 겹치는 만큼, 현재 단계에서 이 물건의 판단은 “최저가가 크게 낮아졌지만, 목적물 및 인수 위험을 확정하기 전에는 입찰 보류”입니다. 감정가 대비 할인율보다 정확한 매각 호실, 법적 인수액, 실제 시장가치가 먼저입니다.
