※ 임차보증금 1,500은 일반적인 임대차 금액 표기인 만원 단위로 해석했습니다. 실질취득 추정액은 이에 따른 조건부 계산값이며, 실제 보증금 단위·잔액·배당 여부와 추가 인수채무를 원본으로 확인해야 합니다. 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

창원지방법원 2025타경586. 김해시 대청동 르네상스빌딩 9층 902호가 경매에 나왔습니다. 등기부상 소유자는 주식회사대상아이지이며, 2020년 9월 25일 설정된 부산은행 근저당권 715,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단의 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 구분해야 합니다. 902호 임차인 변승욱은 말소기준권리보다 앞선 2019년 8월 23일 전입한 것으로 나타납니다. 배당 시뮬레이션은 이 임차인의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산하고 있습니다.

더욱이 공부상 용도는 유흥주점인데 임차인의 이용 용도는 주거로 기재되어 있습니다. 실제 이용·점유 상태와 대항력의 법적 요건을 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

말소기준권리는 2020.09.25. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 715,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

2026년 1월 13일 설정된 국의 압류도 2026년 2월 5일 등기말소되었습니다. 이전 경매와 관련된 오래된 근저당·압류·가압류 역시 등기상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 902호에 집중해야 한다

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인·점유 관련 명의는 총 7명(법인 포함)입니다. 이 가운데 902호로 특정된 임차인은 변승욱 1명이며, 나머지는 119호·201호·302호·903호 등 다른 호실로 기재되어 있습니다. 따라서 전체 명의자의 보증금을 단순 합산하거나 모두 902호의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

보증금은 조사자료의 표기 수치를 유지했습니다(1,500·1,000). 통상 만원 단위로 해석되지만 원본 금액·단위 확인이 필요합니다. 대항력 배지는 조사상 분류이며 법적 효력의 최종 확정을 의미하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 명의는 확인되지 않습니다.

홍길주는 전입일과 보증금이 모두 미상으로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 다만 기재된 점유 부분은 201호이므로 본건 902호에 바로 인수액을 가산할 수 없습니다. 천복 주식회사와 대아 주식회사도 선순위 전입 명의이지만 302호로 기재되어 있습니다. 일괄매각의 정확한 범위와 각 호실의 독립성을 확인한 뒤 관련성을 최종 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 76% 할인처럼 보여도 시세 할인은 아니다

감정가는 211,000,000원, 현재 최저매각가는 50,661,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%로 4회 유찰된 상태입니다.

하지만 이것은 감정가 대비 비율일 뿐 실제 거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 건물·유사 상가의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,661,000원 가정)

집행비용 1,311,898원 공제 후 부산은행에 49,349,102원이 배당되는 추정입니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며 공동담보 배당, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당금 전체가 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

이 시나리오에서는 변승욱의 보증금 인수 표기액이 회차별로 동일합니다. 대항력과 전액 인수 가정이 유지된다면 낙찰가가 낮아져도 해당 보증금에 대한 매수인 부담은 없어지지 않습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 다만 본건에 그 구조가 실제 적용되는지는 임차보증금 원화금액과 배당 관계를 확정한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등으로 구성된 상업지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 건물이 남동측 소로1류에 접합니다.
• 공부상 용도. 집합건축물대장 전유부상 용도는 유흥주점입니다. 일반 사무실이나 주택과 동일한 활용 가능성을 전제해서는 안 됩니다.
• 건물 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 10층 건물이며 외벽은 석재 및 강화유리, 내부는 인테리어 마감으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하고 상업용 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,795,000원/㎡이며 토지면적은 828.0㎡입니다.
• 규제. 장유지구 지구단위계획구역, 주차장 관련 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 현황 확인. 내부는 부재중 잠금으로 직접 확인하지 못했고, 유사 건물·공부·탐문조사 등을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부구조와 상태가 다를 수 있습니다.
• 환금성. 유흥주점 용도의 상업용 집합건물로 매수자·임차 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 4회 유찰 이력은 가격 수용성을 신중하게 검토해야 할 신호이며, 실거래 시세 확인 전 환금성을 양호하다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 902호 임차인 원본 확인. 변승욱의 임대차계약서, 전입일, 점유개시일, 보증금 원화금액, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수보증금 검증. 배당 추정은 전액 인수로 계산하고 있으나 실제 대항요건과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전에 최종 인수금액을 확정해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각목록과 명세서를 대조하여 어떤 호실이 일괄매각되는지 정확하게 확인하세요.
• 901호 일체 이용. 901호와 902호의 연결 구조, 출입 동선, 출입문·벽체 및 독립 사용 가능성을 현장 확인하세요.
• 903호 기재 대조. 감정평가의 구조 설명과 903호 점유 기록이 902호 및 일괄매각 범위에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
• 다른 호실의 임차인 구분. 201호·302호·119호·903호에 기재된 명의자와 보증금을 본건 인수액에 무조건 합산하지 말고, 실제 매각범위와 점유공간을 먼저 확인하세요.
• 용도 및 영업 가능성. 유흥주점의 실제 사용 가능 여부, 인허가, 소방시설, 건축물대장상 용도와 현재 주거 이용 상태를 확인하세요.
• 명도·인도. 선순위 임차인과 점유자에 대한 인도 절차, 보증금 반환 관계 및 호실 분리 문제가 발생할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 각종 공과금 및 실제 승계 가능 항목을 관리주체와 확인하세요.
• 시세 검증. 유사 근린상가·유흥주점의 실제 매매 사례와 임대수익, 공실 위험을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 가격을 판단하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.04 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서와 특별매각조건의 최신본을 확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰은 기회가 아니라 확인해야 할 신호”

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 211,000,000원 감정가가 50,661,000원까지 내려왔고, 4회 유찰 끝에 감정가의 24.01% 수준이 되었습니다.

그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 부산은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 902호의 변승욱 임차인은 말소기준보다 전입이 앞서 보증금 인수 가능성이 있습니다. 배당 추정상 전액 인수 구조를 적용하면 실질취득액은 65,661,000원으로 계산됩니다. 이 금액은 보증금의 만원 단위 해석이 맞고 추가 인수부담이 없다는 조건하의 추정입니다.

게다가 901호와 일체 이용, 공부상 유흥주점과 실제 주거 이용의 차이, 내부 확인 제한, 실거래 시세 미확인이라는 문제가 겹칩니다. 4회 유찰 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없으며, 실제 매각 범위와 점유 관계부터 확인해야 합니다.

최종 판단은 D등급(고위험·입찰 보류). 가격이 크게 하락한 점은 확인되지만 실질취득 기준의 시세 우위가 입증되지 않았고, 선순위 임차인 인수와 호실 일체 이용 문제가 해결되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 데 앞서 무엇을 취득하고, 누구의 권리를 인수하며, 실제로 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있는지 확인하는 것입니다.