전주지방법원 2025타경1092. 덕진동2가 가련산로 31의 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태는 소매점·음식점·창고·사무실·공실·목욕장으로 구성되고, 이 사건 주소의 1층101호는 매각물건명세서 비고상 소매점 ‘Green Market’으로 이용 중입니다. 소유자는 송지호이고, 2024.05.28 제천단양축산업협동조합 근저당권 4,524,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부의 말소기준 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 명진희·박기만·김필희·유한회사 그린마켓(오미정)· 유한회사 베스트 유통(천여님)·윤규상은 모두 2024.05.28 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1092 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가련산로 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(상호 : Green Market) |
| 소유자 | 송지호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,587,000,000원 / 3,587,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,918,828,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2017.01.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준은 2024.05.28 제천단양축산업협동조합 근저당권 4,524,000,000원입니다. 같은 날 소횡일 근저당 1,000,000,000원, 이후 국제엠코리아주식회사 620,000,000원, 남민 400,000,000원, 정금숙 120,000,000원과 각종 압류·가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 명진희 | 1층(150제곱미터) | 2024.01.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 천여님 | 1층(25제곱미터) | 2024.08.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기만 | 20.00제곱미터 | 2020.05.13 | 50,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 김필희 | 그린마켓 1층(30.00제곱미터) | 2024.04.01 | 5,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 배남수 | 1층(1 제곱미터) | 2024.08.02 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세인 | 1층(496.07 제곱미터) | 2025.08.21 | 200,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 그린상사(성용덕) | 1층(30 제곱미터) | 2025.06.04 | 10,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 그린마켓(오미정) | 1층(496.07 제곱미터) | 2023.05.18 | 200,000,000원 | 11,500,000원 | 있음 | 없음 | 200,000,000원 |
| 장수영 | 1층(496.07 제곱미터) | 2025.08.22 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 금반(김오례) | 2층(66.1160 제곱미터) | 2025.06.13 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2층 201,202호(346.09 제곱미터) | 2025.07.01 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 베스트 유통(천여님) | 1층(30 제곱미터), 2층(70 제곱미터) | 2024.03.21 | 5,000,000원 | 100,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 윤규상 | 301호(49.5870 제곱미터) | 2024.05.10 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
대항력 있는 6명의 보증금은 명진희 10,000,000원, 박기만 50,000,000원, 김필희 5,000,000원, 유한회사 그린마켓(오미정) 200,000,000원, 유한회사 베스트 유통(천여님) 5,000,000원, 윤규상 10,000,000원으로 합계 280,000,000원입니다. 윤규상은 2026.03.23 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않고, 배당 계산 역시 보증금 전액 인수로 처리했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,587,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,270,000원 |
| 인수 · 명진희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박기만 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김필희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 그린마켓(오미정) 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 베스트 유통(천여님) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤규상 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 제천단양축산업협동조합 근저당 | 4,524,000,000원 | 3,548,730,000원 |
| 3. 소횡일 근저당 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 국제엠코리아주식회사 근저당 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 남민 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 정금숙 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 신한카드 주식회사 가압류 | 24,022,296원 | 0원 |
| 8. 농업협동조합중앙회 가압류 | 24,618,501원 | 0원 |
| 9. 이소민 가압류 | 83,400,000원 | 0원 |
| 10. 손동욱 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 6,816,040,797원 중 3,548,730,000원이 배당되고 미배당액은 3,267,310,797원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 대항력 임차보증금 280,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 별도의 매수인 인수액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 2.8억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,587,000,000원 | 280,000,000원 | 3,867,000,000원 | 3,267,310,797원 |
| 1회 유찰 시 | 2,869,600,000원 | 280,000,000원 | 3,149,600,000원 | 3,977,536,797원 |
| 2회 유찰 시 | 2,295,680,000원 | 280,000,000원 | 2,575,680,000원 | 4,545,717,597원 |
이 사건의 인수액은 세 시나리오 모두 280,000,000원입니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 실제 자금계획은 매각가만 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 인수 보증금보다 매각가가 훨씬 큰 구조이므로, 유찰 시 실질취득가 자체는 함께 낮아집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주덕진휴먼빌 2차 아파트 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2017.01.11입니다.
- 이용상태. 소매점·음식점·창고·사무실·공실·목욕장으로 이용 중이며, 이 사건 물건은 소매점 Green Market으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 남동측 약 35m 아스팔트 포장도로에 접하고 동측으로 약 8m 인도와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·제1종지구단위계획구역(하가택지)이며 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 일부 호는 공부상 학원이나 현황 음식점으로 이용되고, 일부 구간은 호별 경계 구분 없이 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 자금계획. 현재 신건 기준 매각가 3,587,000,000원에 인수 280,000,000원을 더한 3,867,000,000원을 출발점으로 보세요.
- 선순위 임차인 계약서 확인. 대항력 있는 6명의 점유범위·사업자등록·실제 보증금·계약 당사자·점유 계속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 명세서와 임차조사 불일치 확인. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 배당 계산은 280,000,000원 인수를 전제로 합니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
- 중복 점유관계 확인. 1층 496.07제곱미터 등 동일 공간을 여러 임차인이 신고하고 있어 실제 사용구획과 영업관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 근린시설 임대수익·공실·현황용도와 별도의 시장가 조사가 필요합니다.
맺으며 — “35.87억 신건”이 아니라 “38.67억 실질취득”으로 봐야 한다
등기만 보면 말소기준 이후 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 임차관계까지 합치면 이야기가 달라집니다. 말소기준 이전 전입 임차인 6명의 보증금 280,000,000원이 배당 계산상 매수인 인수로 남기 때문에, 현재 회차의 기준금액은 최저가 3,587,000,000원이 아니라 실질취득 3,867,000,000원입니다.
더구나 전체 임차인이 13명이고 동일 면적에 복수 점유 신고가 존재하며, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 기다리는 문제보다 선순위 임차관계와 실제 영업·점유 구조를 확정하는 일이 먼저입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리분석 난도 역시 낮지 않습니다.
