전주지방법원 2025타경1092. 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 3층301호가 포함된 근린시설 경매입니다. 감정평가상 건물은 철골철근콘크리트구조 지하1층·지상6층이며 사용승인일은 2017.01.11입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 상호간 벽체를 제거하여 일괄 이용 중인 구분건물이라는 내용이 기재돼 있고, 301호 일부는 벽체로 구분해 사무실로 이용 중이며 302호·303호는 공실입니다.

권리의 기준점은 2024.05.28 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당권 4,524,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 말소기준권리보다 먼저 전입·등록된 임차관계입니다. 배당 시뮬레이션은 이 중 6건을 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 계산해 보증금 전액 280,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도

말소기준권리인 제천단양축산업협동조합 근저당권 이후에는 소횡일·국제엠코리아주식회사·남민·정금숙의 근저당권, 전주시와 국의 압류, 농업협동조합중앙회·이소민·손동욱의 가압류 및 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 등기 분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 법정지상권도 매각물건명세서상 해당사항없음입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 6건, 인수 계산 2.8억원

임차관계는 모두 13건이며 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 건은 없습니다. 이 중 말소기준일 2024.05.28보다 앞선 전입·등록일을 가진 6건이 대항력 있는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 계산에서는 이 6건의 우선변제권을 없는 것으로 보고 보증금 전액을 매수인 승계액으로 산정합니다.

대항력 있는 것으로 계산된 6건의 보증금은 명진희 10,000,000원, 박기만 50,000,000원, 김필희 5,000,000원, 유한회사 그린마켓(오미정) 200,000,000원, 유한회사 베스트 유통(천여님) 5,000,000원, 윤규상 10,000,000원으로 합계 280,000,000원입니다. 윤규상은 2026.03.23 배당요구를 한 것으로 기재되어 있지만 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 계산돼 있습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득 10.32억을 봐야 한다

현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 752,000,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 280,000,000원을 더하면 실질취득은 1,032,000,000원입니다. 즉 입찰표에 쓰는 금액만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

유찰되면 매각대금은 낮아지지만 제공된 시나리오에서는 임차보증금 인수액 280,000,000원이 그대로 유지됩니다. 따라서 1회 유찰 시에도 실질취득은 881,600,000원, 2회 유찰 시에도 761,280,000원입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 감정가 할인율보다 임차보증금 인수의 확정 여부가 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 752,000,000원 가정)

매각대금 752,000,000원에서 집행비용 9,920,000원을 제외한 742,080,000원이 말소기준 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권액은 6,792,018,501원, 총 배당액은 742,080,000원, 미배당은 6,049,938,501원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 280,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·현황. 감정평가상 소매점 Green Market, 음식점 장어세상, 창고, 사무실, 공실, 목욕장 황금한방스파 등으로 이용되는 근린시설입니다. 2-나·3-다·4-라는 공부상 학원이나 현황은 음식점입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2017.01.11입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
• 입지. 전주덕진휴먼빌 2차 아파트 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측 약 8m, 남동측 약 35m 포장도로에 접하고 동측은 약 8m 인도와 접합니다.
• 토지·규제. 토지면적 837.9㎡, 사다리형·평지이며 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(하가택지) 등에 해당합니다. 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
• 구분건물 상태. 상호간 벽체를 제거하여 일괄로 이용 중이며, 각 전유부분은 도면 등에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이하며 과다한 비용이 들지 않을 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 확정. 최저가 752,000,000원이 아니라 배당 계산상 실질취득 1,032,000,000원을 기준으로 자금계획을 세우고, 임차보증금 280,000,000원의 실제 승계 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 명세서와 임차분석 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 대항력 임차인 6건의 전액 인수 계산이 엇갈립니다. 이 차이는 입찰가격 자체를 바꾸는 핵심사항입니다.
• 윤규상 관계 확인. 301호 49.5870㎡ 주거 점유, 2024.05.10 전입, 보증금 10,000,000원·월 600,000원, 2026.03.23 배당요구 내역이 있습니다.
• 일괄 이용 상태 확인. 호별 벽체가 제거된 상태와 301호 일부 사무실, 302호·303호 공실 현황을 직접 확인하고 경계벽 복원과 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 시 매각가는 601,600,000원, 2회 유찰 시 481,280,000원이지만 각 시나리오의 인수액은 280,000,000원으로 동일하게 계산돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차관계 및 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 숫자는 7.52억이 아니라 10.32억에서 시작한다

등기부만 보면 말소기준권리가 명확하고 그 뒤의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계까지 결합하면 이야기가 달라집니다. 말소기준권리보다 앞선 6건의 보증금 280,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 현재 회차 실질취득은 1,032,000,000원입니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 이 인수 계산이 동시에 존재한다는 점입니다. 어느 쪽을 실제 입찰조건으로 적용해야 하는지 원문 확인 없이 단정하면 안 됩니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료도 없어 가격이 시세보다 싸다는 판단을 뒷받침할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸 여부보다 임차보증금 승계 여부를 먼저 해결해야 하는 고난도 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.