전주지방법원 2025타경1092. 전주시 덕진구 덕진동2가 가련산로 31 소재 주건축물제1동 2층201호 근린시설입니다. 감정 이용상태를 보면 소매점 Green Market, 음식점 장어세상, 창고, 사무실, 공실, 목욕장 황금한방스파 등으로 이용되는 상업용 집합건물이고, 일부 구분건물은 호별 경계구분 없이 일괄로 이용되고 있습니다. 이번 권리분석의 기준점은 2024.05.28. 제천단양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,524,000,000원이며, 이후 설정된 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기부의 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담까지 0원이 되는 사건은 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 임차인 가운데 명진희·박기만·김필희·유한회사 그린마켓(오미정)·유한회사 베스트 유통(천여님)·윤규상은 말소기준일보다 앞서 전입했고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 이들의 보증금은 합계 280,000,000원이고, 배당표에서는 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1092 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가련산로 31 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점 및 일부 창고 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상6층 · 사용승인 2017.01.11. |
| 소유자 | 송지호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 827,000,000원 / 827,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천단양축산업협동조합 / 3,918,828,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 핵심
현재 소유자 송지호는 2024.05.28. 공유자 전원 지분을 이전받았고, 같은 날 제천단양축산업협동조합의 채권최고액 4,524,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 소횡일 1,000,000,000원, 국제엠코리아주식회사 620,000,000원, 남민 400,000,000원, 정금숙 120,000,000원의 근저당과 전주시·국·고양시 압류, 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 명진희 | 1층(150제곱미터) | 2024.01.17. | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 |
| 천여님 | 1층(25제곱미터) | 2024.08.16. | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박기만 | 20.00제곱미터 | 2020.05.13. | 50,000,000원 | - | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 |
| 김필희 | 그린마켓 1층(30.00제곱미터) | 2024.04.01. | 5,000,000원 | - | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 |
| 배남수 | 1층(1 제곱미터) | 2024.08.02. | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박세인 | 1층(496.07 제곱미터) | 2025.08.21. | 200,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 유한회사 그린상사(성용덕) | 1층(30 제곱미터) | 2025.06.04. | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 유한회사 그린마켓(오미정) | 1층(496.07 제곱미터) | 2023.05.18. | 200,000,000원 | 11,500,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 |
| 장수영 | 1층(496.07 제곱미터) | 2025.08.22. | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 유한회사 금반(김오례) | 2층(66.1160 제곱미터) | 2025.06.13. | 10,000,000원 | 250,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김현희 | 2층 201,202호(346.09 제곱미터) | 2025.07.01. | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 유한회사 베스트 유통(천여님) | 1층(30 제곱미터), 2층(70 제곱미터) | 2024.03.21. | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 |
| 윤규상 | 301호(49.5870 제곱미터) | 2024.05.10. | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 인수 |
실제 임차인은 13명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 대항력이 있는 것으로 판정된 임차인은 6명입니다. 윤규상은 2026.03.23. 배당요구를 했지만 우선변제권은 확인되지 않았고, 현재 배당 계산에서도 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
③ 실질취득 — 신건 8.27억이 아니라 11.07억
신건 최저매각가는 827,000,000원이지만, 대항력 임차인 인수액 280,000,000원을 합치면 매수인의 실질취득 부담은 1,107,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 661,600,000원에 인수 280,000,000원을 더한 실질부담은 941,600,000원, 2회 유찰 시에는 529,280,000원에 280,000,000원을 더한 809,280,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 827,000,000원 | 280,000,000원 | 1,107,000,000원 | 816,330,000원 | 5,975,688,501원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 661,600,000원 | 280,000,000원 | 941,600,000원 | 652,584,000원 | 6,139,434,501원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 529,280,000원 | 280,000,000원 | 809,280,000원 | 521,587,200원 | 6,270,431,301원 |
④ 예상배당표 (매각가 827,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,670,000원 |
| 인수 · 명진희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박기만 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김필희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 그린마켓(오미정) 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 베스트 유통(천여님) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤규상 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 4,524,000,000원 | 816,330,000원 |
| 3. 근저당 · 소횡일 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국제엠코리아주식회사 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 남민 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정금숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 24,618,501원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이소민 | 83,400,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 손동욱 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 6,792,018,501원, 신건 가정 배당액은 816,330,000원, 미배당액은 5,975,688,501원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며, 감정평가상 2층 부분은 음식점 장어세상 및 일부 Green Market 창고로 이용 중입니다.
- 일괄 이용. 상호간 벽체를 제거해 일괄 이용 중인 구분건물로, 각 전유부분 위치와 면적은 도면으로 특정 가능하고 경계벽 복원이 가능한 것으로 판단돼 있습니다.
- 현황 차이. 일부 구분건물은 공부상 세부용도가 학원이나 현황은 음식점으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 전주덕진휴먼빌 2차 아파트 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 8m, 남동측 폭 약 35m 아스팔트 포장도로에 접하고 동측으로 폭 약 8m 인도와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역(하가택지) · 시가지경관지구(일반), 토지면적 837.9㎡, 공시지가 1,895,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 지하주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 전부가 아닙니다. 신건 827,000,000원에 인수 280,000,000원을 더한 실질취득 1,107,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 6명 원본 확인. 전입·사업자등록, 실제 점유, 계약서, 보증금 지급관계, 배당요구 및 우선변제 가능성을 임차인별로 다시 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 1층·2층·301호 등 여러 부분에 임차인이 확인되고, 2층 201호 일부가 1층 소매점 창고로 이용 중입니다.
- 경계벽 복원. 구분건물 상호간 벽체를 제거해 일괄 이용 중이므로 향후 분리사용 계획이 있다면 경계벽 복원과 통로를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 전주시·국·고양시 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득액 기준 상권·임대수익·인근 근린시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “매수인 인수 0”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 2024.05.28. 제천단양축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 실제 입찰자의 핵심 리스크는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 대항력 임차인 6명입니다. 배당 계산상 보증금 280,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어가므로 신건 실질취득은 1,107,000,000원입니다. 여기에 13명의 임차인·다수 점유구역, 경계벽을 제거한 일괄 이용, 세금 압류까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현 단계에서 “8.27억이 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 등기 말소관계는 정리되지만, 임차인 인수와 점유관계가 이 사건의 승부처입니다.
