전주지방법원 2025타경1092. 본건은 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 4층401호의 근린시설입니다. 소유자는 송지호이고, 2024.05.28. 공유자 전원의 지분을 이전받은 같은 날 제천단양축산업협동조합 앞으로 채권최고액 4,524,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 소횡일·국제엠코리아주식회사·남민·정금숙의 근저당, 전주시·국의 압류, 신한카드 주식회사·농업협동조합중앙회(농림수산업자신용·이소민·손동욱의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 문제는 점유와 보증금입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유 신고는 13건이며, 전입·사업자등록일이 말소기준일 2024.05.28.보다 빠른 명진희·박기만·김필희·유한회사 그린마켓(오미정)·유한회사 베스트 유통(천여님)· 윤규상 6건이 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 이들 보증금 합계가 바로 배당 시뮬레이션의 280,000,000원 인수 가정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1092 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 681-1 주건축물제1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가련산로 31 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 송지호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,974,374,540원 / 1,974,374,540원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천단양축산업협동조합 / 3,918,828,731원 |
| 말소기준 | 2024.05.28. 을구 16번 근저당권 · 제천단양축산업협동조합 · 채권최고액 4,524,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
2017년부터 2020년 사이 부산은행·오케이저축은행·새마을금고·임요셉· 유한회사백번농산·농협은행의 근저당과 과거 가등기·압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.05.28. 제천단양축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정되거나 등기된 담보권·압류·가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 13건 중 대항력 분류 6건
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 기준일 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 명진희 | 1층(150제곱미터) | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.01.17 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 천여님 | 1층(25제곱미터) | 5,000,000원 / 500,000원 | 2024.08.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박기만 | 20.00제곱미터 | 50,000,000원 / — | 2020.05.13 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 김필희 | 그린마켓 1층(30.00제곱미터) | 5,000,000원 / — | 2024.04.01 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 배남수 | 1층(1 제곱미터) | 5,000,000원 / 200,000원 | 2024.08.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박세인 | 1층(496.07 제곱미터) | 200,000,000원 / 8,000,000원 | 2025.08.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 그린상사(성용덕) | 1층(30 제곱미터) | 10,000,000원 / — | 2025.06.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 그린마켓(오미정) | 1층(496.07 제곱미터) | 200,000,000원 / 11,500,000원 | 2023.05.18 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 장수영 | 1층(496.07 제곱미터) | 5,000,000원 / 200,000원 | 2025.08.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 금반(김오례) | 2층(66.1160 제곱미터) | 10,000,000원 / 250,000원 | 2025.06.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김현희 | 2층 201,202호(346.09 제곱미터) | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 베스트 유통(천여님) | 1층(30 제곱미터, 2024.03.21 등록시), 2층(70 제곱미터 - 2025..3.14. 변경 등록시) | 5,000,000원 / 100,000원 | 2024.03.21 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 윤규상 | 301호(49.5870 제곱미터) · 주거 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2024.05.10 · 배당요구 2026.03.23 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,974,374,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 22,143,745원 |
| 인수 · 명진희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박기만 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김필희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 그린마켓(오미정) 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 베스트 유통(천여님) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤규상 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 제천단양축산업협동조합 근저당 | 4,524,000,000원 | 1,952,230,795원 |
| 2. 소횡일 근저당 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 국제엠코리아주식회사 근저당 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 남민 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 정금숙 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 신한카드 주식회사 가압류 | 24,022,296원 | 0원 |
| 7. 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 가압류 | 24,618,501원 | 0원 |
| 8. 이소민 가압류 | 83,400,000원 | 0원 |
| 9. 손동욱 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 6,816,040,797원 중 예상배당은 1,952,230,795원이고 미배당은 4,863,810,002원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 별도로 매수인 인수 280,000,000원을 가정하고 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 별도로 인수 가정 280,000,000원
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,974,374,540원 | 280,000,000원 | 2,254,374,540원 | 4,863,810,002원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,579,499,632원 | 280,000,000원 | 1,859,499,632원 | 5,254,736,161원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,263,599,705원 | 280,000,000원 | 1,543,599,705원 | 5,567,477,089원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수 가정을 280,000,000원으로 두고 있습니다. 따라서 가격 판단은 낙찰가만 볼 것이 아니라 이 금액을 더한 실질취득 가정으로 봐야 합니다. 다만 앞서 본 것처럼 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있으므로, 이 회차표는 보수적인 인수 시나리오로 읽는 것이 맞습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 소매점 ‘Green Market’, 음식점 ‘장어세상’, 사무실, 공실, 목욕장 ‘황금한방스파’ 등이 기재돼 있습니다.
- 목욕장 설비. 6층 기계실 및 물탱크실에 목욕장 부대설비인 물탱크와 도시가스·전기에 의한 보일러설비가 있고, 제시외 건물에는 전기설비(연료전지)가 소재합니다. 가격산정에도 목욕장 부대설비 등이 고려됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2017.01.11.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 주위환경. 전주덕진휴먼빌 2차 아파트 남서측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 남동측 약 35m 아스팔트 포장도로에 접하고 동측으로 약 8m 인도와 접합니다.
- 토지. 토지면적 837.9㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·제1종지구단위계획구역(하가택지)이며 대로1류, 소로1류, 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2-나, 3-다, 4-라)는 공부상 세부용도가 학원이나 현황은 음식점으로 이용 중입니다.
- 호별 경계. 기호(2-나~4-라), 기호(5-마~7-사)는 현황 호별 경계구분 없이 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서와 임차 시뮬레이션을 반드시 대조. 명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음인데 시뮬레이션은 대항력 6건 보증금 280,000,000원 전액 인수를 가정합니다.
- 4층401호와 점유부분 일치 여부 확인. 신고 점유부분에는 1층·2층·301호 등이 포함돼 있으므로 각 신고가 실제 매각대상에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 윤규상 배당요구 확인. 윤규상은 2026.03.23. 배당요구 신고가 확인되지만 시뮬레이션에서는 우선변제권 없음·보증금 10,000,000원 인수로 계산돼 있습니다.
- 목욕장 및 부대설비 확인. 물탱크·보일러·연료전지 등 감정가격에 고려된 시설의 실제 상태와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 학원인 일부 구역이 현황 음식점으로 이용 중이며, 일부 구역은 호별 경계구분 없이 이용 중입니다.
- 후순위 채권은 인수가 아니라 배당부족 문제. 제천단양축산업협동조합 이후 담보권과 가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 실질취득 가정으로 자금계획. 보수적으로는 신건 1,974,374,540원에 인수 가정 280,000,000원을 더한 2,254,374,540원을 기준으로 자금계획을 세우는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유범위와 인수 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2024.05.28. 제천단양축산업협동조합 근저당 이후의 근저당·압류· 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인의 실제 부담을 결정하는 임차 부분에서는 서로 다른 신호가 동시에 존재합니다. 현황조사 기반 분류와 배당 시뮬레이션은 6건의 대항력 있는 점유자에게 보증금 합계 280,000,000원을 전액 인수하는 것으로 계산하지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
게다가 본건 주소는 4층401호인데 신고 점유부분은 1층·2층·301호 등이 포함되고, 건물 이용상태도 소매점·음식점·사무실·공실·목욕장이 섞인 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근하기보다 점유자가 실제 어느 매각목적물에 대응하는지, 그리고 법원이 왜 명시 인수권리를 없다고 기재했는지를 확인하는 것이 우선입니다. 보수적으로 계산하면 현재 회차 실질취득 가정은 2,254,374,540원. 등기 후순위는 소멸, 승부처는 임차·점유 범위의 원본 확인입니다.
