135,100,000원
수원지방법원 2025타경43022. 평택 고덕동 ‘삼성에이아이센터’ 3층 306호는 감정가 193,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가가 135,100,000원인 물건입니다. 권리관계의 중심은 을구 1번 국민은행 근저당권으로, 2020년 11월 2일 설정된 채권최고액 170,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 19일 임의경매가 개시됐고, 경매에 의한 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다.
임차인은 주식회사 와이에스홀딩스, 김지연, 문형이 3명으로 확인됩니다. 그러나 모두 전입신고 시점이 2020년 11월 2일 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 제시된 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다. 다만 와이에스홀딩스의 보증금은 미상으로 남아 있어, 입찰 전 매각물건명세서의 보완 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43022 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층306호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙로 294 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 고순애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 568,178,034원 |
| 등기사항 증명서 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.08.19. |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
핵심은 2020.11.02. 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 갑구 2번에서는 2018.12.10. 매매를 원인으로 기존 신탁등기가 말소되고 고순애 명의의 소유권이전이 나타납니다. 을구 1번 국민은행 근저당은 채권최고액 170,400,000원으로 설정되었고, 2025.11.19. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
확인된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 형태의 중복 신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 모두 2020.11.02.보다 늦기 때문에 제시된 자료 기준 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스홀딩스 | 2023.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인자료 없음 | 없음 | 보증금 미상 매각물건명세서 보완 필요 |
| 김지연 | 2022.11.11 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 확인자료 없음 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 문형이 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인자료 없음 | 없음 | 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 170,400,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 2,691,400원을 제외한 금액이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 170,400,000원 대비 37,991,400원 미배당이 발생합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 가능 요소가 반영되지 않았습니다. 다만 배당구조상 현재 자료에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동 행정복지센터 북동측 인근으로, 지식산업센터·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 1)~4)는 지식산업센터로 이용 중입니다. 따라서 주거용 물건과 같은 방식으로 임대수요와 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 제3층 제306호외 3개호이며, 외벽은 복합판넬마감 등, 창호는 페어그라스창호입니다. 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 20미터 도로, 남동측으로 노폭 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 공고 내용이 등재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다. 건물 명칭은 제시목록·등기사항전부증명서상 삼성에이아이센터주건축물제1동, 집합건축물대장상 삼성에이아이센터((주)대흥도시개발)주건축물제1동, 현황은 S.A.C입니다.
⑤ 가격·자금·유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가 193,000,000원의 70%인 135,100,000원입니다. 현재 회차에서 국민은행에 132,408,600원이 배당되고, 채권최고액 170,400,000원 대비 37,991,400원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 135,100,000원 | 132,408,600원 | 37,991,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 94,570,000원 | 92,467,740원 | 77,932,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,198,999원 | 64,607,417원 | 105,792,583원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.11.02. 을구 1번 국민은행 근저당권이 핵심입니다. 채권최고액은 170,400,000원입니다.
- 임차인 3명 재확인. 실제 임차인은 주식회사 와이에스홀딩스·김지연·문형이 3명입니다. 대항력은 모두 없지만, 와이에스홀딩스와 문형이의 보증금은 미상입니다.
- 명도·점유. 지식산업센터는 실제 사용자의 점유와 사업 운영 상황이 중요하므로 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 확인해야 합니다.
- 물건 성격. 아파트가 아니라 지식산업센터이므로 주택 시세 기준의 단순 가격판단을 피해야 합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 여러 규제가 포함 또는 저촉되어 있으므로 사용 목적에 맞는 제한 여부를 점검하세요.
- 배당표 확인. 현재 회차에서 국민은행 미배당이 37,991,400원이므로 채권자 배당과 실제 집행비용 변동을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리가 분명하고 임차인 전원이 대항력을 갖지 않아 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 따라서 대항력 인수형 물건처럼 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액이 보증금 때문에 고정되는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 135,100,000원이며, 2회 유찰 시 94,570,000원, 3회 유찰 시 66,198,999원까지 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 그러나 시세 데이터가 별도로 확인되지 않는 상태이므로 숫자만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
결국 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 지식산업센터의 실제 사용·임대수요·환금성 그리고 미상 보증금과 규제사항 확인이 입찰의 승부처인 물건입니다.
