수원지방법원 2025타경43022. 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층309호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 감정가 193,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 568,178,034원이며, 등기상 말소기준권리는 2020.11.02 설정된 국민은행 근저당권입니다.
권리 구조의 핵심은 명확합니다. 2020.11.02 국민은행 근저당권이 기준이 되고, 이후 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 이미 말소된 신탁 관련 등기는 현 상태에서 인수 대상으로 남지 않습니다. 현황조사로 확인된 임차인 3명도 모두 전입일이 말소기준권리일보다 후순위이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43022 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층309호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 · 9층 건물 중 제3층 · 306호외 3개호 |
| 소유자 | 고순애 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 568,178,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 2,327,000원/㎡ |
| 토지 | 면적 3,859.3㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리. 2020.11.02 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 170,400,000원이고, 임의경매개시결정은 2025.11.19에 접수되었습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 기준권리 자체도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 후순위, 그러나 보증금 확인 필요
현황조사에서 실제 임차인으로 확인되는 사람은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복되는 항목은 없습니다. 전입일은 모두 2020.11.02 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 임대차 조건이 완전히 확인되지 않은 인원이 있어 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스홀딩스 | 2023.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 김지연 | 2022.11.11 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 문형이 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
우선변제 여부는 자료상 확인되지 않았습니다. 대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따라 모두 없음으로 표시했습니다. 보증금 미상 2건은 실제 채권액 확인 전까지 별도 점검 대상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,691,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 170,400,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,691,400원을 제외한 금액이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 170,400,000원 중 37,991,400원이 미배당으로 남습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동 행정복지센터 북동측 인근이며, 인근은 지식산업센터·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 제3층으로 외벽은 복합판넬마감 등, 창호는 페어그라스창호이며 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구가 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 해당 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며, 집합건축물대장상 명칭과 현황 명칭이 각각 삼성에이아이센터((주)대흥도시개발)주건축물제1동 및 S.A.C로 확인됩니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 객관적인 거래 유동성 평가는 제한적입니다. 감정평가상 이용상태가 지식산업센터이므로 입찰 전 실제 공실·임대수요·현장 이용상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가 135,100,000원은 감정가의 70%입니다. 다만 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정하지 말고 동일 건물·동일 용도 실거래와 임대조건을 별도 확인해야 합니다.
- 권리. 말소기준권리는 2020.11.02 국민은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차인. 실제 임차인은 3명입니다. 모두 말소기준권리보다 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 주식회사 와이에스홀딩스와 문형이의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 배당. 현재 회차에서 국민은행은 132,408,600원을 배당받고 37,991,400원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
- 관리·운영. 지식산업센터인 만큼 관리비, 공용부분 체납, 실제 점유와 사용상태, 입주 가능 업종 및 임대조건을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 가격”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 단순합니다. 2020.11.02 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 임차인 3명도 모두 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저매각가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 실거래 자료가 없고, 임차인 3명 중 2명의 보증금이 미상이며, 물건의 이용상태가 지식산업센터이기 때문입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격과 실제 임대·점유 상태를 따로 검증해야 한다는 점입니다. 현재 회차에서의 판단은 “권리는 비교적 안전, 가격은 시세 확인 전 보류”가 적절합니다.
