수원지방법원 2025타경43022. 평택시 고덕동 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층 307호입니다. 등기상 현재 소유자는 고순애이고, 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.11.02 고순애 앞으로 소유권이 이전된 같은 날 국민은행 근저당 170,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 135,100,000원으로 감정가 193,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단에서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 환산하면 안 됩니다. 확인되는 실거래 비교값 대신, 이 리포트에서는 유찰 회차별 매각가와 근저당 미배당 변화를 중심으로 보수적으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층 307호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙로 294 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고순애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 568,178,034원 |
| 말소기준 | 2020.11.02 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 170,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.11.02 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 가정배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 국민은행 근저당에서 발생하는 미배당은 채권자 측 미회수 문제이지, 이 사건의 현재 권리구조상 매수인이 그 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 3건 모두 기준권리 이후 전입
| 성명·법인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스홀딩스 | 2023.01.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지연 | 2022.11.11 | 5,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문형이 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 점유·임차관계는 3건이고, 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 중복 건은 없습니다. 세 건의 전입일은 모두 말소기준 2020.11.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리구조상 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.
③ 가격·유찰 구조 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가 193,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 135,100,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 94,570,000원, 3회 유찰 시에는 66,198,999원입니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 유찰 시나리오이므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 170,400,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 170,400,000원 중 132,408,600원이 배당되고 37,991,400원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 지식산업센터입니다. 건물 명칭은 등기상 삼성에이아이센터주건축물제1동, 현황은 S.A.C로 조사됐습니다.
- 주위환경. 고덕동 행정복지센터 북동측 인근으로, 지식산업센터·다세대주택·다가구주택· 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20미터 도로, 남동측으로 폭 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 2,327,000원/㎡, 토지는 평지의 사다리형으로 업무용 이용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으며, 토지거래 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한다고 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비· 승강기설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 분리. 135,100,000원은 감정가의 70%라는 의미입니다. 실제 거래가격과 비교하기 전에는 “싸다”는 결론을 내리지 마세요.
- 점유 3건 확인. 주식회사 와이에스홀딩스·김지연·문형이의 실제 점유 여부와 사용부분, 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제. 보증금 미상 2건과 세 점유관계의 배당요구·우선변제 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 채권 구조. 신청채권자 청구액은 568,178,034원이고 등기상 근저당 채권최고액은 170,400,000원입니다. 현재 회차 가정배당에서 근저당 미배당은 37,991,400원이나 매수인 인수는 0원입니다.
- 지식산업센터 이용. 아파트로 가정하지 말고 지식산업센터의 실제 사용·임대관계와 해당 호실의 현황을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 별도 검증”
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2020.11.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 세 점유관계의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 인수는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 점유관계 3건 중 두 건은 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인해야 하며, 현재 최저가 135,100,000원은 어디까지나 감정가 193,000,000원의 70%라는 의미입니다. 지식산업센터라는 이용형태까지 감안하면 권리는 통과, 가격과 점유는 추가 검증이 이 물건의 결론입니다.
