수원지방법원 2025타경43022. 평택시 고덕동 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층 308호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘기타’이고, 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기상 소유자는 고순애이며, 2020.11.02. 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.11.19. 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어온 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 3명입니다. 주식회사 와이에스홀딩스, 김지연, 문형이 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.11.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 세 임차인 모두 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 다만 주식회사 와이에스홀딩스와 문형이는 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 명세서와 임대차 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43022 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층 308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 고순애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 568,178,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.11.02. 설정된 국민은행 근저당권 170,400,000원입니다. 2025.11.19. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2020.09.03. 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.11.02. 고순애 앞으로 소유권이 이전되어 현재 등기상 소유자로 확인됩니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스홀딩스 | 2023.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 2022.11.11 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문형이 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 135,100,000원
감정가는 193,000,000원이고 현재 최저매각가는 135,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 94,570,000원, 그다음은 66,198,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 지식산업센터는 호실별 위치·임대수익·공실·업종수요에 따라 가격 차이가 생길 수 있어 실제 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 현재 135,100,000원의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 170,400,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 135,100,000원 기준 국민은행 근저당 채권최고액 170,400,000원 중 132,408,600원이 배당되고, 37,991,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20미터 도로, 남동측으로 폭 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 2,327,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 명칭. 등기사항전부증명서에는 삼성에이아이센터주건축물제1동, 집합건축물대장에는 삼성에이아이센터((주)대흥도시개발)주건축물제1동, 현황은 S.A.C으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 135,100,000원이 감정가의 70%라는 점과 실제 시세 대비 저평가 여부는 별개입니다. 비교 가능한 지식산업센터 거래사례를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 주식회사 와이에스홀딩스와 문형이는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약내용과 점유관계를 확인하세요.
- 김지연 임대차. 보증금 5,000,000원·월세 650,000원으로 조사됐으며 전입일은 2022.11.11.로 말소기준 이후입니다.
- 명도. 실제 점유자와 호실 사용관계를 현장에서 확인하고 낙찰 후 인도 일정과 비용을 검토하세요.
- 공실·임대수익. 지식산업센터는 실사용 수요와 임대수익이 환금성에 직접 영향을 주므로 현재 공실 여부와 임대조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 거래자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2020.11.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 135,100,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 가격·공실·임대수익 검증이 핵심입니다. 권리만 보면 접근 가능한 구조지만, 감정가 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 않는 것이 중요합니다.
