서울서부지방법원 2023타경57370. 대상은 홍은동 피브이395 지1층 비01호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 비01호는 근린생활시설(사무실1·화장실1)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 2021.03.02 사용승인되었습니다.
권리관계의 기준점은 2021.03.09 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 서대문구 압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 최저매각가가 감정가의 40.96%까지 하락했어도, 비교 가능한 실거래가가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경57370 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 가좌로 62-7, 지1층 비01호 (홍은동,피브이395) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(사무실1·화장실1) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 중 지1층 비01호 · 2021.03.02 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사프로메테우스 |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 219,136,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,211,893,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.03.09 접수된 삼양신용협동조합의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 같은 채권자 명의의 채권최고액 720,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 2022.01.07 서대문구 압류, 2023.02.14 국 압류, 2023.08.30 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 현황조사 신고자 — 대상 호수와 구분해 확인
현황조사에는 총 5명의 점유·전입 관련 신고자가 확인되지만, 기재된 호수는 202호·203호·302호·401호·402호로 모두 대상인 지1층 비01호와 다릅니다. 따라서 아래 신고 내용은 대상 호수 점유관계와 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지운 | 202호 | 2022.03.16 | 없음 | 미상 | 2023.10.31 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 구본희 | 203호 | 2023.07.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 주영환 | 302호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금 미상 |
| 석재빈 | 401호 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 양병우 | 402호 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 자료가 없다
감정가 535,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 219,136,000원, 감정가의 40.96%입니다. 이 물건이 속한 PV395의 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회로 집계되어 있습니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않고, 면적 비교도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 현재 가격은 실제 이용가치·지하층 상태·환금성과 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,904원 |
| 1. 근저당 · 삼양신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 215,268,096원 |
| 2. 근저당 · 삼양신용협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계 1,776,000,000원 중 예상 배당은 215,268,096원이며 미배당액은 1,560,731,904원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 219,136,000원 | 215,268,096원 | 1,560,731,904원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 175,308,800원 | 172,054,477원 | 1,603,945,523원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 140,247,040원 | 137,483,581원 | 1,638,516,419원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 175,308,800원, 140,247,040원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 동시에 채권자 미배당액은 더 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리 인수보다는 실제 자산가치와 매각 가능성에 가깝습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울홍은초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 비01호는 근린생활시설로 사무실1·화장실1 형태로 이용 중입니다.
- 토지. 212.9㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 근린생활시설 및 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,526,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 건물 규모. PV395는 총 9세대, 2021.03.02 사용승인 건물입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비01호 점유관계 확인. 현황조사 신고자 5명은 모두 다른 호수로 기재되어 있으므로 경매 대상 비01호의 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 302호 신고자 분리 판단. 주영환은 전입일 미상으로 대항력 가능·미상이지만, 대상 호수와 다른 302호 신고입니다.
- 물 고임 원인 확인. 출입문 앞 고인 물이 일시적인지, 배수·누수·침수와 연관된 것인지 확인이 필요합니다.
- 승강기 확인. 현황보고 당시 승강기가 멈춰 작동하지 않았으므로 현재 수리 여부와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장과 환금성이 승부처
이 사건은 등기상 구조만 보면 단순한 편입니다. 2021.03.09 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이미 4회 유찰되어 최저가가 219,136,000원까지 내려왔고, 이를 뒷받침해 줄 비교 실거래가도 없습니다. 더욱이 현황보고에는 출입문 앞 물 고임과 승강기 작동 중단이 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 숫자보다 실제 비01호의 점유·배수 상태, 건물 설비, 근린생활시설로서의 이용 가능성과 재매각 가능성을 확인하는 것이 우선입니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 4회 유찰과 물리적 상태·환금성 불확실성을 함께 반영해 접근해야 합니다.
