매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌으나 대지 물건·미배당 채권·시설 리스크 확인이 필요한 물건
근저당 등 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 소규모 다세대 건물 대지 물건으로 환금성과 시설 리스크 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 51%까지 내려온 물건입니다. 근저당·압류 등 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원 구조입니다. 다만 본건은 일반 아파트가 아닌 대지 및 집합건물 관련 물건이며, 매각물건명세서상 엘리베이터 미작동·출입구 물 고임 내용이 있어 가격만 보고 접근하기보다 현장 확인이 중요합니다.
감정가
535,000,000원
대지
최저가
273,920,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
핵심지표
감정가 51%
현재 회차
서울서부지방법원 2023타경57370. 서울 서대문구 홍은동 피브이395 지하1층 비01호 관련 경매입니다. 소유자는 주식회사프로메테우스이며, 말소기준권리는 2021년 3월 9일 설정된 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 인수 위험은 없습니다.
현재 최저매각가는 273,920,000원으로 감정가 535,000,000원의 약 51% 수준입니다. 다만 본건은 거래 표본이 제한적인 소규모 물건이고, 현황상 건물 관리 상태 관련 확인 사항이 있어 입찰 전 현장 확인이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
서울서부지방법원 2023타경57370
소재지
서울특별시 서대문구 가좌로 62-7, 지1층 비01호 (홍은동,피브이395)
물건종류
대지
소유자
주식회사프로메테우스
감정가 / 최저가
535,000,000원 / 273,920,000원
유찰 횟수
3회
신청채권자 / 청구액
삼양신용협동조합 / 2,211,893,479원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021.03.09 을구 1번 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 갑구 압류 2건과 임의경매개시결정, 을구 2번 근저당권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유자 확인 필요
호수
점유자
전입일
대항력
우선변제
승계
202호
정지운
2022.03.16
없음
미상
없음
203호
구본희
2023.07.21
없음
미상
없음
302호
주영환
미상
판정 불가
미상
없음
401호
석재빈
2025.07.09
없음
미상
없음
402호
양병우
2025.04.17
없음
미상
없음
⚠️ 임차 관련 확인 확인된 점유자 중 보증금은 모두 미상입니다. 전입일이 말소기준권리 이후인 경우 대항력은 없지만, 302호처럼 전입신고일이 확인되지 않는 경우는 판정이 필요합니다. 입찰 전 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,920,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,634,880원
삼양신용협동조합 근저당권
1,056,000,000원
269,285,120원
삼양신용협동조합 근저당권
720,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
채권최고액 기준으로 근저당권 채권이 모두 충족되지 않아 미배당 채권이 발생합니다. 다만 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 3회 유찰 이후 273,920,000원. 추가 유찰 시 최저가는 변동됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 현장 관점 매각물건명세서 비고에는 출입문 앞 물 고임과 건물 내 엘리베이터 작동 불가 내용이 기재되어 있습니다. 가격 하락 요인으로 작용할 수 있는 시설 상태를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 서울홍은초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재한 주거지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 2021.03.02 사용승인된 건물이며 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
환금성. PV395는 9세대 규모로 거래 표본이 제한적이며 소규모 물건 특성상 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당·압류 등 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
임차 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 매각물건명세서와 현황조사를 재확인하세요.
시설 확인. 엘리베이터 미작동 및 물 고임 기재 내용을 현장에서 확인하세요.
가격 판단. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 소규모 물건의 환금성을 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확인이 먼저인 물건”
이 물건은 권리 구조만 보면 매수인이 부담할 인수 위험이 없는 유형입니다. 하지만 경매 가격이 낮아진 이유가 단순 유찰인지, 시설 상태와 환금성 때문인지 확인해야 합니다. 3회 유찰 후 가격 경쟁력은 생겼지만, 현장 확인 없이 접근하기에는 확인 요소가 남아 있는 물건입니다.
